Detrazioni affitto: quali spettano e come ottenerle?

Guida alle detrazioni fiscali per inquilini nel 730. Per abitazione principale, giovani, studenti fuori sede, lavoratori trasferiti. Requisiti, importi e regole.

Vivere in affitto comporta una serie di spese mensili significative. Non c’è solo il canone di locazione: bisogna pagare anche il condominio e la manutenzione ordinaria dell’appartamento. Fortunatamente, il sistema tributario prevede diverse forme di agevolazione. Queste possono contribuire ad alleggerire il carico fiscale per gli inquilini. Si tratta soprattutto di detrazioni d’imposta sull’IRPEF. L’entità e la tipologia di questi bonus dipendono da molteplici fattori. Ad esempio: la tipologia di contratto di locazione stipulato (a canone libero o concordato); il reddito complessivo dell’inquilino; la sua età; o i motivi specifici che lo hanno spinto a prendere in affitto un determinato immobile (come un trasferimento per lavoro o lo studio universitario fuori sede). Cerchiamo, dunque, di comprendere

quali detrazioni sull’affitto 730 spettano e come ottenerle.

L’articolo 16 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR – D.P.R. 917/1986) è la norma di riferimento principale per gran parte di queste agevolazioni. Questa guida si propone di fare chiarezza proprio su tale disposizione. Illustra in dettaglio le diverse tipologie di detrazioni fiscali disponibili per i canoni di locazione. Spiega i requisiti specifici necessari per poter accedere a ciascuna di esse. Indica gli importi delle detrazioni e le modalità per la loro corretta fruizione nella dichiarazione dei redditi (Modello 730/2025, relativo all’anno d’imposta 2024).

Quale detrazione spetta per l’affitto con contratto a canone libero

La prima e più generale forma di detrazione per gli inquilini riguarda i contratti di locazione di immobili adibiti ad

abitazione principale. Questa agevolazione è disciplinata dall’articolo 16, comma 01, del TUIR.

Spetta una detrazione dall’IRPEF lorda. L’importo è rapportato al numero dei giorni dell’anno nei quali l’unità immobiliare è stata effettivamente adibita ad abitazione principale dall’inquilino. L’ammontare della detrazione varia in base al reddito complessivo del contribuente:

• 300 euro: se il reddito complessivo annuo non supera la soglia di 15.493,71 euro;
• 150 euro: se il reddito complessivo annuo è superiore a 15.493,71 euro, ma non supera la soglia di 30.987,41 euro.

Non è prevista alcuna detrazione se il reddito complessivo supera i 30.987,41 euro.

Tale agevolazione fiscale può essere fruita non solo se il contratto di locazione è stato stipulato in conformità alla vigente legge sulle locazioni abitative (Legge 9 dicembre 1998, n. 431).

Se hai un contratto d’affitto a canone libero per l’appartamento in cui risiedi stabilmente (la tua abitazione principale) e il tuo reddito complessivo annuo per il 2024 è di 14.000 euro, ti spetterà una detrazione IRPEF di 300 euro da far valere nel Modello 730/2025. Se, invece, il tuo reddito complessivo fosse di 20.000 euro, la detrazione si ridurrebbe a 150 euro.

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Quale detrazione spetta per l’affitto con contratto a canone concordato

La legge prevede una detrazione fiscale più consistente per gli inquilini che hanno stipulato contratti di locazione a condizioni più favorevoli, i cosiddetti contratti convenzionali o a canone concordato. Questa agevolazione è disciplinata dall’articolo 16, comma 1, del TUIR.

Spetta ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi. I contratti devono essere stati stipulati o rinnovati ai sensi degli articoli 2, comma 3, e 4, commi 2 e 3, della Legge n. 431/1998 (che sono appunto le norme che regolano i contratti a canone calmierato, spesso stipulati sulla base di accordi territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini).

Per questi contratti, la detrazione complessiva spettante (sempre da rapportare ai giorni di utilizzo come abitazione principale) è più elevata:

• 495,80 euro: se il reddito complessivo annuo non supera la soglia di 15.493,71 euro;

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• 247,90 euro: se il reddito complessivo annuo supera 15.493,71 euro, ma non supera la soglia di 30.987,41 euro.

Anche in questo caso, nessuna detrazione spetta se il reddito complessivo supera i 30.987,41 euro.

Se hai stipulato un contratto d’affitto a canone concordato (ad esempio, un contratto “3+2”) per la tua abitazione principale e il tuo reddito complessivo per il 2024 è di 15.000 euro, la detrazione IRPEF che potrai richiedere nel Modello 730/2025 sarà di 495,80 euro. A parità di reddito, questa detrazione è più vantaggiosa rispetto a quella prevista per i contratti a canone libero.

Se mi trasferisco per lavoro, ho diritto a una detrazione sull’affitto?

Il legislatore ha previsto una specifica agevolazione fiscale per i lavoratori dipendenti che si trovano nella necessità di trasferire la propria residenza per motivi di lavoro. Questa detrazione è disciplinata dall’articolo 16, comma 1-bis, del TUIR.

I requisiti per poterne beneficiare sono piuttosto stringenti:

• la detrazione spetta esclusivamente ai lavoratori dipendenti. Sono quindi esclusi, ad esempio, i percettori di redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente (come i collaboratori coordinati e continuativi o i titolari di borse di studio);
• il lavoratore deve aver trasferito la propria residenza anagrafica nel Comune in cui presta la propria attività lavorativa o in uno dei Comuni limitrofi a quello di lavoro;
• il trasferimento della residenza deve essere avvenuto nei tre anni antecedenti a quello in cui si richiede la detrazione;
• il lavoratore deve essere titolare di un contratto di locazione per un’unità immobiliare adibita a sua abitazione principale, situata nel nuovo Comune di residenza (o in un comune limitrofo a quello di lavoro);
• il nuovo Comune di residenza deve trovarsi ad almeno 100 chilometri di distanza dal precedente Comune di residenza del lavoratore;
• in ogni caso, il nuovo Comune di residenza deve essere situato al di fuori della regione di provenienza del lavoratore.

Se tutti questi requisiti sono soddisfatti, al lavoratore dipendente spetta una

detrazione forfettaria dall’IRPEF lorda. L’importo è rapportato al numero dei giorni nei quali l’unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale nel nuovo comune. La misura della detrazione è:

• 991,60 euro: se il reddito complessivo annuo del lavoratore non supera 15.493,71 euro;

• 495,80 euro: se il reddito complessivo annuo supera 15.493,71 euro, ma non supera la soglia di 30.987,41 euro.

La detrazione spetta per i primi tre anni a partire dalla data di effettiva variazione della residenza.

Sei un lavoratore dipendente. Nel corso del 2024 hai dovuto trasferire la tua residenza da Palermo (Sicilia) a Torino (Piemonte) – quindi a una distanza superiore ai 100 km e in un’altra regione – a causa di un nuovo impiego. Hai preso in affitto un appartamento a Torino e vi hai stabilito la tua abitazione principale. Per gli anni d’imposta 2024, 2025 e 2026 (i primi tre anni dal trasferimento), se il tuo reddito complessivo annuo è, ad esempio, di 14.000 euro, potrai beneficiare di una detrazione IRPEF di 991,60 euro all’anno. Se il tuo reddito fosse di 25.000 euro, la detrazione sarebbe di 495,80 euro.

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Detrazione affitto per giovani inquilini

I giovani che vivono in affitto hanno agevolazioni fiscali? Sì, la normativa fiscale italiana prevede una specifica detrazione d’imposta per i giovani inquilini che soddisfano determinati requisiti anagrafici e reddituali e che vivono in un immobile locato adibito a loro abitazione principale.

I destinatari di questa agevolazione sono i giovani di età compresa tra i 20 anni e i 31 anni non compiuti (cioè, fino al giorno prima del compimento del trentunesimo anno di età).

Per poter beneficiare della detrazione, questi giovani devono:

• aver stipulato un contratto di locazione ai sensi della Legge n. 431/1998 (la legge generale sulle locazioni abitative);
• per un’unità immobiliare da loro adibita a propria abitazione principale;
• l’unità immobiliare affittata dal giovane deve essere diversa da quella destinata ad abitazione principale dei suoi genitori o di coloro ai quali il giovane è stato eventualmente affidato dagli organi competenti (ad esempio, un tutore legale). Questa condizione mira a favorire l’autonomia abitativa dei giovani rispetto al nucleo familiare d’origine.

La detrazione spettante è stabilita in misura forfettaria, ed è rapportata al numero dei giorni dell’anno nei quali l’immobile è stato adibito ad abitazione principale dal giovane. L’importo della detrazione è pari a:

• 991,60 euro;
• oppure, se risulta un importo superiore, è pari al 20% dell’ammontare del canone di locazione annuo pagato dal giovane.

In ogni caso, la detrazione effettiva che può essere fruita non può superare il limite massimo di 2.000 euro all’anno.

Questa detrazione per i giovani inquilini spetta solo ed esclusivamente se il reddito complessivo del giovane non è superiore a 15.493,71 euro annui.

La detrazione compete per i primi tre anni dalla data di stipula del contratto di locazione. Questo, a condizione che il conduttore (l’inquilino giovane) si trovi nelle condizioni anagrafiche (cioè, non abbia ancora compiuto 31 anni) e reddituali (reddito non superiore a 15.493,71 euro) richieste dalla norma per ciascuno di tali tre anni.

Hai 26 anni e un reddito complessivo annuo di 13.000 euro. Nel 2024 hai stipulato un contratto di affitto (ai sensi della Legge 431/98) per un appartamento che costituisce la tua abitazione principale (e che è diverso da quello dei tuoi genitori). Il canone di locazione annuo che paghi è di 7.200 euro (600 euro al mese). Calcoliamo il 20% del canone annuo: 20% di 7.200 euro = 1.440 euro. Confrontiamo questo importo con la misura fissa di 991,60 euro. Poiché 1.440 euro è superiore a 991,60 euro, la tua detrazione potenziale è di 1.440 euro. Verifichiamo il limite massimo: 1.440 euro è inferiore al limite massimo di 2.000 euro. Quindi, per l’anno d’imposta 2024 (da dichiarare nel Modello 730/2025), potrai fruire di una detrazione IRPEF di 1.440 euro. Potrai beneficiare di questa detrazione anche per gli anni 2025 e 2026, a condizione che tu mantenga i requisiti di età e di reddito previsti dalla norma in ciascuno di quegli anni.

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Posso sommare più detrazioni per l’affitto? E se il contratto è cointestato?

Esistono alcune regole generali importanti che si applicano a tutte (o quasi) le detrazioni per canoni di locazione finora descritte.

Le diverse detrazioni per canoni di locazione previste dall’articolo 16 del TUIR (abitazione principale, canone concordato, lavoratori trasferiti, giovani) non sono tra loro cumulabili per lo stesso periodo d’imposta. Se un contribuente si trova nelle condizioni per poter beneficiare di più di una di queste detrazioni contemporaneamente (ad esempio, un giovane lavoratore dipendente trasferitosi per lavoro che vive in un appartamento a canone concordato), egli ha il diritto (e il dovere) di scegliere e applicare una sola di esse: quella che risulta per lui più favorevole dal punto di vista economico. La detrazione scelta andrà poi rapportata al periodo dell’anno durante il quale l’unità immobiliare locata è stata effettivamente adibita ad abitazione principale.

Se il contratto di locazione è

cointestato a più persone che hanno tutte i requisiti per beneficiare della detrazione (ad esempio, marito e moglie entrambi residenti nell’immobile e con redditi che rientrano nelle soglie), la detrazione spettante deve essere ripartita tra gli aventi diritto in parti uguali. Quindi, se i cointestatari sono due, la detrazione spetterà nella misura del 50% a ciascuno.

Ai fini del riconoscimento di queste detrazioni, per “abitazione principale” si intende quella nella quale il soggetto titolare del contratto di locazione (o i suoi familiari, quando la norma fa riferimento ad essi, come per la detrazione degli studenti universitari a carico) dimorano abitualmente. Di norma, ciò coincide con la residenza anagrafica e con il luogo in cui si svolge effettivamente la vita personale e familiare.

Per verificare se si rientra nelle soglie di reddito complessivo previste dalla legge per aver diritto alle diverse detrazioni (ad esempio, la soglia di 15.493,71 euro o quella di 30.987,41 euro), è necessario tener conto di

tutti i redditi che concorrono a formare il reddito complessivo IRPEF del contribuente. Questo include, ed è un aspetto importante da non dimenticare, anche l’eventuale reddito derivante da immobili locati per i quali si è optato per il regime della cedolare secca. Anche se la cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, e quindi il relativo reddito non viene sommato agli altri per il calcolo dell’IRPEF ordinaria, esso rileva comunque per la determinazione dello scaglione di riferimento e per la verifica del superamento dei limiti di reddito previsti per queste specifiche detrazioni per canoni di locazione.

Ci sono detrazioni per l’affitto anche per agricoltori o studenti?

Sì, il Testo Unico delle Imposte sui Redditi prevede anche delle agevolazioni fiscali specifiche per i canoni di affitto sostenuti da determinate categorie di contribuenti, come i giovani agricoltori e gli studenti universitari fuori sede:

Detrazione per giovani agricoltori (Art. 16, comma 1-quinquies, del TUIR)

Spetta ai

coltivatori diretti e agli imprenditori agricoli professionali (IAP) che siano iscritti nella relativa previdenza agricola.

Devono avere un’età inferiore ai 35 anni.

La concessione della detrazione deve avvenire nel rispetto della regola europea del “de minimis” per gli aiuti di Stato nel settore agricolo.

Le spese sostenute per i canoni di affitto di terreni agricoli. Questi terreni devono essere diversi da quelli di proprietà dei genitori dell’agricoltore (per evitare agevolazioni su affitti “in famiglia”).

LA misura della detrazione è pari al 19% delle spese (canoni) sostenute.

La detrazione del 19% si calcola su un importo massimo di spesa di 80 euro per ciascun ettaro di terreno preso in affitto. In ogni caso, la detrazione annua totale che può essere fruita non può superare i 1.200 euro.

Il contratto di affitto del terreno agricolo deve essere redatto obbligatoriamente in forma scritta.

Detrazione per studenti universitari fuori sede

Spetta una detrazione IRPEF del 19% sui canoni di locazione sostenuti.

Può essere fruita anche dal genitore (o da altro familiare) che ha fiscalmente a carico lo studente universitario e che sostiene effettivamente le spese per il suo alloggio.

Sono ammesse le seguenti tipologie di contratto:

• contratti di locazione stipulati o rinnovati ai sensi della Legge n. 431/1998 (legge generale sulle locazioni abitative);
• canoni relativi ai contratti di ospitalità (ad esempio, in pensionati universitari, studentati, residenze universitarie);
• nonché canoni derivanti da atti di assegnazione in godimento o locazione stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative.

Lo studente deve avere alcuni requisiti:

• deve essere iscritto a un corso di laurea presso un’università (non sono ammessi, ad esempio, corsi post-laurea come master o dottorati, a meno di specifiche estensioni normative);
• l’università deve essere ubicata in un Comune diverso da quello di residenza anagrafica dello studente;
• tale comune della sede universitaria deve essere distante dal comune di residenza dello studente di almeno 100 chilometri;
• e, in ogni caso (anche se la distanza è superiore a 100 km), l’università deve trovarsi in una provincia diversa da quella di residenza dello studente.

L’unità immobiliare presa in affitto dallo studente deve essere situata nello

stesso Comune in cui ha sede l’università frequentata, oppure in comuni limitrofi a quello della sede universitaria.

La detrazione del 19% si calcola su un ammontare massimo di canone di locazione annuo di 2.633 euro. (Quindi, la detrazione massima effettiva è il 19% di 2.633 euro, cioè circa 500 euro).

Anche per gli studenti che studiano all’estero (in ambito UE/SEE) c’è un margine di bonus. Difatti, alle medesime condizioni (iscrizione a un corso di laurea, distanza, ecc.) ed entro lo stesso limite di spesa (2.633 euro), la detrazione spetta anche per i canoni derivanti da contratti di locazione e di ospitalità (o da atti di assegnazione in godimento) stipulati, ai sensi della normativa vigente nello Stato estero in cui l’immobile è situato, dagli studenti italiani iscritti a un corso di laurea presso un’università ubicata nel territorio di uno Stato membro dell’Unione Europea o in uno degli Stati aderenti all’Accordo sullo Spazio Economico Europeo (SEE)con i quali sia in vigore un accordo per lo scambio di informazioni fiscali con l’Italia.

Devo pagare l’affitto in modo tracciabile per avere la detrazione?

Per poter fruire della maggior parte delle detrazioni fiscali che sono calcolate con l’aliquota del 19% (come, ad esempio, quelle per gli interessi passivi dei mutui ipotecari per l’abitazione principale, le spese mediche, le spese di istruzione, le erogazioni liberali, ecc.), è diventato obbligatorio che l’onere sia stato sostenuto con sistemi di pagamento tracciabili.

Questi sistemi di pagamento tracciabili includono, ad esempio:

• bonifico bancario o postale;
• carte di debito (comunemente note come “bancomat”);
• carte di credito;
• carte prepagate ricaricabili;
• assegni bancari e circolari.

Questa disposizione sulla tracciabilità dei pagamenti si applica specificamente, tra le detrazioni per canoni di affitto che abbiamo esaminato in questa guida, a quelle che sono calcolate con l’aliquota del 19%. Ovvero:

• ai canoni di locazione pagati dai giovani agricoltori (detrazione del 19% su max 80 euro/ettaro, fino a 1.200 euro/anno);
• ai canoni di locazione pagati dagli studenti universitari fuori sede (detrazione del 19% su max 2.633 euro/anno).

La regola della tracciabilità dei pagamenti

non è invece rilevante (e quindi non si applica) per le altre detrazioni previste per gli inquilini di abitazione principale (quelle per contratti a canone libero, per contratti a canone concordato, per i lavoratori dipendenti trasferiti per lavoro, e per i giovani inquilini tra i 20 e i 31 anni). Questo perché tali detrazioni non sono calcolate come una percentuale (il 19%) di una spesa effettivamente sostenuta, ma sono determinate in misura forfettaria (importi fissi) o come una percentuale del canone (il 20% per i giovani, ma con una sua specifica disciplina) e sono legate principalmente al reddito complessivo del contribuente e alla tipologia di contratto, piuttosto che alla singola spesa per il canone (che si presume comunque pagato). Per queste detrazioni forfettarie, quindi, non è richiesto che il pagamento del canone avvenga con mezzi tracciabili ai fini della loro fruizione.