Lavori straordinari condominio: quale maggioranza serve?

Quale maggioranza per approvare lavori straordinari in condominio? Guida a ordinaria e straordinaria amministrazione, “notevole entità” e Cassazione.

Il condominio è un continuo cantiere di decisioni, grandi e piccole, che plasmano l’aspetto e la funzionalità dell’edificio. Quando si tratta di mettere mano al portafoglio per interventi di manutenzione, specialmente quelli più onerosi, l’assemblea diventa il palcoscenico di dibattiti accesi, dove la ricerca di un accordo si scontra spesso con le difficoltà economiche e, talvolta, con convinzioni non del tutto corrette. Uno dei “miti” più diffusi nelle riunioni condominiali è quello dei “fatidici 501 millesimi”, una sorta di soglia magica ritenuta necessaria per approvare qualsiasi lavoro di una certa importanza. Ma è davvero così? E per i

lavori straordinari in condominio quale maggioranza serve effettivamente secondo il Codice Civile e l’interpretazione dei giudici?

Come vedremo, la legge traccia confini più sfumati, distinguendo non solo tra ordinario e straordinario, ma introducendo il concetto di “notevole entità” come vero spartiacque per le maggioranze qualificate, una distinzione che il Tribunale di Catania, con una recente sentenza, ha contribuito a chiarire. Determinare la corretta maggioranza per l’approvazione dei lavori in condominio è fondamentale per garantire la validità delle delibere assembleari ed evitare future contestazioni. Spesso si fa confusione, ma il Codice Civile, interpretato dalla giurisprudenza, offre indicazioni precise.

Manutenzione ordinaria e straordinaria: che differenza c’è?

Prima di addentrarci nelle maggioranze, è utile richiamare la distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria, o meglio, tra

ordinaria e straordinaria amministrazione. La giurisprudenza ha individuato il criterio distintivo nel parametro della normalità dell’atto di gestione.

• atti di ordinaria amministrazione: sono quelli che rientrano nella normale gestione dell’edificio, volti a conservarne l’integrità e la funzionalità, con spese prevedibili e contenute (es. pulizia scale, piccola manutenzione ascensore, sostituzione lampadine);
• atti di straordinaria amministrazione: si configurano quando le spese “comportino per la loro particolarità e consistenza un onere economico rilevante, superiore a quello normalmente inerente alla gestione” (Cassazione, 25 maggio 2016, n. 10865). Questi interventi spesso esulano dalla routine e possono avere un impatto significativo sul patrimonio comune.

Maggioranze condominio: 501 o 500 millesimi? Facciamo chiarezza

Un equivoco comune riguarda il quorum necessario per le decisioni più importanti. Spesso si sente parlare della necessità di raggiungere “501 millesimi”. In realtà, il Codice Civile, all’articolo 1136, quando richiede una maggioranza qualificata basata sul valore dell’edificio, fa riferimento ad

“almeno la metà del valore dell’edificio”, che si traduce in 500 millesimi (500/1000), e non 501. A questa maggioranza per valore si aggiunge sempre quella “per teste”, cioè la maggioranza degli intervenuti all’assemblea.

Quando per i lavori serve la maggioranza ‘qualificata’ (500 millesimi)?

L’articolo 1136 del Codice Civile, che disciplina la costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni, non fonda la distinzione delle maggioranze sulla dicotomia “manutenzione ordinaria contro straordinaria” come comunemente si crede. Invece, pone una distinzione più specifica:

1. da un lato, gli atti di ordinaria amministrazione (che, in seconda convocazione, richiedono un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio, ossia 333,33 millesimi – art. 1136, comma 3, c.c.);
2. dall’altro, una categoria particolare di interventi che necessitano di una maggioranza più elevata: le “riparazioni straordinarie di notevole entità”. Per queste, l’articolo 1136, comma 4, del Codice Civile richiede (sia in prima che in seconda convocazione, sebbene la prima sia raramente raggiunta per i quorum costitutivi) un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

La stessa maggioranza qualificata (maggioranza intervenuti + 500 millesimi) è richiesta anche per le

innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1136, comma 5, c.c.). Ciò significa che non tutti i lavori di straordinaria amministrazione o manutenzione richiedono i 500 millesimi, ma solo quelli che, oltre ad essere straordinari, sono anche di “notevole entità”.

Cosa significa ‘notevole entità’ per i lavori condominiali?

Il vero nodo interpretativo, dunque, sta nel definire quando una “riparazione straordinaria” possa considerarsi di “notevole entità” al punto da richiedere la maggioranza qualificata di 500 millesimi. La legge non fornisce un criterio quantitativo fisso (ad esempio, un importo monetario specifico o una percentuale del valore dell’edificio). La valutazione della sussistenza o meno della “notevole entità” è quindi affidata al prudente apprezzamento del giudice in caso di contestazione, il quale dovrà considerare tutte le circostanze del caso concreto.

Il Tribunale di Catania, con la recente sentenza n. 1082 del 14 febbraio 2025, si è soffermato proprio su questo aspetto, cercando di delineare un canone valutativo.

Come si valuta la ‘notevole entità’: solo l’importo o anche altro?

Secondo l’impostazione del Tribunale di Catania, che richiama consolidati orientamenti della Corte di Cassazione (tra cui Cass. n. 25145/2014, n. 26168/2009, n. 810/1999, n. 15/1982), la valutazione della “notevole entità” di una spesa straordinaria non si basa su un unico parametro, ma su una considerazione complessiva e relazionale di diversi fattori:

• il criterio della proporzionalità tra l’entità della spesa e il valore dell’edificio: questo è un elemento di giudizio importante, ma non è l’unico né necessariamente vincolante. Un costo elevato in assoluto potrebbe non essere “notevole” per un edificio di grandissimo pregio e valore, e viceversa;
• l’ammontare oggettivo della somma occorrente per l’intervento: il costo assoluto dei lavori è certamente un dato da cui partire;
• il rapporto tra tale somma e il costo delle usuali riparazioni straordinarie effettuate in quell’edificio: se la spesa è molto superiore a quanto si spende mediamente per altri lavori straordinari, potrebbe essere un indice di notevole entità;
• l’importanza economica e le dimensioni dell’immobile;
• quanto la spesa ricada proporzionalmente sui singoli condòmini: un conto è una spesa elevata ripartita tra moltissimi condòmini, un altro la stessa spesa ripartita tra pochi. L’elemento della “notevole entità” deve essere quindi individuato mettendo in reciproca relazione tutti questi dati. Non esiste una soglia fissa, ma una valutazione contestuale.

Lavori ‘non di notevole entità’: quali maggioranze bastano?

Se una riparazione, pur essendo di natura straordinaria (cioè non rientrante nella gestione corrente e comportante una spesa non usuale), non viene considerata di “notevole entità” secondo i criteri sopra esposti, la sua approvazione in assemblea (in seconda convocazione, che è la più frequente) richiederà una maggioranza più semplice: un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno un terzo del valore dell’edificio (333,33 millesimi). Questa è la stessa maggioranza prevista per gli atti di ordinaria amministrazione.

La distinzione è quindi fondamentale:

• riparazioni straordinarie di notevole entità: maggioranza degli intervenuti + 500 millesimi;
• riparazioni straordinarie non di notevole entità (e atti di ordinaria amministrazione): maggioranza degli intervenuti + 333,33 millesimi.

Esempi pratici: quando i lavori non sono di ‘notevole entità’?

Poiché la valutazione è casistica, è utile analizzare come i giudici hanno interpretato il concetto di “notevole entità” in situazioni concrete. Il testo di riferimento cita diversi casi in cui i lavori non sono stati ritenuti di notevole entità (e quindi approvabili con la maggioranza più bassa):

• Tribunale Catania, sentenza n. 1082/2025: lavori di impermeabilizzazione della terrazza di copertura condominiale per un importo complessivo di € 16.283,59;
• Tribunale Salerno, sentenza n. 826 del 13 febbraio 2024: intervento di risanamento e tinteggiatura delle facciate di un edificio di elevato pregio architettonico per € 20.000,00;
• Tribunale Roma, sentenza n. 13109 del 7 settembre 2022: rifacimento facciata per € 135.000,00, ma l’elevato numero di condòmini (43) e il conseguente contenuto importo pro-quota (mediamente 2000/3000 € ciascuno) hanno portato a escludere la notevole entità;
• Tribunale Piacenza, sentenza n. 224 del 4 maggio 2021: bonifica della cisterna del gasolio con una spesa di € 3.350,00;
• Tribunale Vicenza, sentenza n. 219 del 1° febbraio 2021: sostituzione di un portone in un fabbricato con più unità immobiliari;
• Tribunale Roma, sentenza n. 227 del 7 gennaio 2015: rifacimento dell’atrio per la collocazione di pannelli anti-infiltrazioni per € 4.600,00;
• Cassazione, sentenza n. 26733 del 6 novembre 2008: intervento di ripristino della condotta di scarico delle acque chiare per un ammontare di circa € 20.658,28 (convertendo dalle lire), a fronte di un valore complessivo degli edifici interessati di oltre 7 milioni di euro attuali (la spesa era quindi proporzionalmente molto bassa).

Esempi pratici: quando i lavori sono di ‘notevole entità’?

Alcuni casi in cui, al contrario, la “notevole entità” è stata riconosciuta:

• Tribunale Roma, sentenza n. 1573 del 1° febbraio 2022: opere di demolizione, ricostruzione e copertura dell’edificio per un ammontare complessivo superiore a € 500.000,00;
• Cassazione, sentenza n. 810 del 29 gennaio 1999: intervento di consolidamento e ristrutturazione del fabbricato per un importo (attualizzato) di circa € 90.000,00. Questi esempi mostrano come la soglia possa variare notevolmente e come l’importo assoluto sia solo uno dei fattori.

Come decidere la maggioranza giusta per i lavori in assemblea?

Dalla rassegna giurisprudenziale emerge che la “notevole entità” si configura generalmente di fronte a interventi importanti, soprattutto per il loro carattere di straordinarietà inteso come non normalità e impatto economico complessivo.

Tuttavia, come sottolineato, non esistono parametri di valutazione fissi o soglie monetarie predefinite universalmente valide. È sempre necessario effettuare una stima nel concreto, caso per caso, rapportando tra loro tutti i parametri indicati dalla giurisprudenza:

• l’importo complessivo della spesa;
• il valore dell’edificio;
• il tipo di intervento e la sua incidenza sulla struttura o funzionalità dell’edificio;
• il numero dei condòmini e la quota media ricadente su ciascuno. L’amministratore, nel preparare l’ordine del giorno e nel presentare i preventivi, dovrebbe effettuare una prima valutazione sulla natura dell’intervento e sulla probabile maggioranza richiesta, ma la decisione finale sull’applicazione del quorum corretto spetta all’assemblea e, in caso di contestazione, al giudice.