Come ottenere un mutuo senza contratto a tempo indeterminato?

Ottenere un mutuo senza contratto a tempo indeterminato è difficile, ma non impossibile. Guida a garanzie (fideiussore), polizze, anticipo e alternative per convincere la banca.

Un vecchio e simpatico aforisma recita pressappoco in questo modo: le banche concedono il mutuo solo a chi dimostra di non averne bisogno. Tanto a sottolineare che, per avere un prestito, bisogna dimostrare di disporre delle capacità economiche per restituire i soldi ricevuti. E difatti, uno dei requisiti che tradizionalmente le banche considerano fondamentale per la concessione di un finanziamento immobiliare è la stabilità reddituale del richiedente. Tale stabilità è spesso associata al possesso di un contratto di lavoro a tempo indeterminato, il cosiddetto “posto fisso”. Ma cosa succede se non si ha questa tipologia contrattuale?

Come ottenere un mutuo senza contratto a tempo indeterminato?

Sembra una missione impossibile, eppure esistono alcune strade alternative e strategie per convincere gli istituti di credito a farsi concedere una linea di credito. Ottenere un mutuo senza un contratto di lavoro a tempo indeterminato è certamente più complesso; richiede una maggiore preparazione e la capacità di presentare alla banca una serie di garanzie alternative o elementi di rassicurazione. Bisogna dimostrare la propria affidabilità creditizia e la propria capacità di rimborso del finanziamento in altri modi. Vediamo come.

La banca concede un mutuo senza contratto fisso?

L’erogazione di un mutuo da parte di un istituto di credito si fonda sempre su un’attenta

valutazione della capacità del richiedente di rimborsare il capitale che gli viene prestato, maggiorato degli interessi, secondo il piano di ammortamento che verrà concordato. Questa valutazione, nota come analisi del merito creditizio, prende in considerazione una molteplicità di fattori. Tra questi:

• la stabilità e la sufficienza del reddito del richiedente;
• la sua storia creditizia (ad esempio, se ha sempre pagato regolarmente altri finanziamenti in passato o se invece risulta segnalato come “cattivo pagatore” in centrali rischi);
• l’eventuale presenza di altri debiti o impegni finanziari in corso;
• il rapporto tra la rata mensile del mutuo e il reddito disponibile del richiedente (il cosiddetto rapporto rata/reddito, che di solito non dovrebbe superare una certa percentuale, indicativamente il 30-35% del reddito netto mensile).

Un contratto di lavoro a tempo indeterminato facilita indubbiamente questa valutazione. Offre, infatti, alla banca una prospettiva di maggiore continuità e sicurezza reddituale nel lungo periodo. In sua assenza, il richiedente dovrà quindi fornire all’istituto di credito delle

prove alternative e altrettanto convincenti della propria capacità di generare reddito in modo stabile e continuativo nel tempo; oppure dovrà offrire delle garanzie aggiuntive che possano mitigare il maggior rischio percepito dalla banca.

Quali garanzie aggiuntive possono aiutare ad ottenere il mutuo?

Una delle soluzioni più comuni e spesso richieste dalle banche, in assenza di un reddito da lavoro dipendente a tempo indeterminato del richiedente principale, è la presentazione di garanzie personali aggiuntive.

La fideiussione personale

La fideiussione consiste nella presentazione di un terzo che faccia da garante (o fideiussore). Si tratta di una persona (solitamente un familiare stretto, come un genitore, un fratello o il coniuge, ma potrebbe essere anche un’altra persona con un solido profilo reddituale e patrimoniale) che si impegna personalmente e con il proprio patrimonio a pagare il debito del mutuo, qualora il mutuatario principale non fosse in grado di farlo.

Il fideiussore deve, ovviamente, possedere i requisiti di stabilità reddituale e affidabilità creditizia che la banca ritiene necessari (ad esempio, un contratto di lavoro a tempo indeterminato, una pensione, un reddito da lavoro autonomo consolidato e dimostrabile).

Una sentenza del Tribunale di Monza (la n. 2165 del 26 agosto 2024), pur trattando un caso specifico di finanziamenti assistiti anche dalla garanzia del Fondo di garanzia per le PMI, evidenzia come le garanzie personali prestate da persone fisiche siano strumenti pienamente ammissibili e validi per rafforzare la posizione del debitore e garantire l’adempimento delle obbligazioni derivanti da un finanziamento bancario. La sentenza sottolinea che la legge non pone limiti particolari alle fideiussioni concesse da persone fisiche, che possono quindi coprire anche l’intero importo del finanziamento.

La coobbligazione (o intestazione congiunta del mutuo)

Una soluzione simile, per certi versi, alla fideiussione è quella di cointestare il mutuo a due o più persone, chiedendo a tutte di firmare il contratto. In questo caso, però, un’altra persona (il coobbligato) non si limita a garantire il debito altrui, ma diventa contitolare del contratto di mutuo e del relativo debito fin dall’origine, insieme al richiedente principale.

Anche il coobbligato dovrà possedere requisiti di stabilità reddituale e affidabilità creditizia ritenuti adeguati dalla banca. Il suo reddito si sommerà a quello del richiedente principale nella valutazione della capacità di rimborso complessiva.

Entrambi i cointestatari saranno quindi responsabili in solido per il pagamento delle rate del mutuo.

Le polizze assicurative

La stipula di specifiche polizze assicurative può contribuire a mitigare alcuni dei rischi che la banca percepisce quando concede un mutuo, specialmente a soggetti privi di un contratto di lavoro a tempo indeterminato.

La sentenza del Tribunale di Pescara (sez. 4, n. 1597/2017) menziona che l’assicurazione sul prestito può essere richiesta dalla banca, ad esempio, se il beneficiario è considerato “a rischio” per la sua situazione lavorativa o reddituale.

Le polizze assicurative più comuni connesse ai mutui possono coprire diversi tipi di rischio, come ad esempio:

• il rischio di perdita involontaria dell’impiego del mutuatario;
• il rischio di morte;
• il rischio di invalidità totale permanente o di grave malattia. In questi casi, la compagnia di assicurazione interverrebbe a coprire, in tutto o in parte, il pagamento delle rate residue del mutuo.

La

Legge 4 agosto 2017, n. 124 (Legge annuale per il mercato e la concorrenza) ha introdotto importanti norme a tutela del consumatore riguardo alle polizze assicurative connesse all’erogazione di mutui immobiliari o di credito al consumo. Stabilisce che le banche, gli istituti di credito e gli intermediari finanziari, se condizionano l’erogazione del mutuo alla stipula di un contratto di assicurazione (o se l’offerta di tale polizza è comunque connessa o accessoria all’erogazione del mutuo), sono tenuti ad accettare, senza variare le condizioni offerte per il mutuo, anche la polizza che il cliente presenterà autonomamente o che reperirà sul mercato da un’altra compagnia. Questo a condizione che la polizza presentata dal cliente abbia contenuti minimi equivalenti a quelli richiesti dalla banca.

Inoltre, nel caso in cui il cliente sottoscriva, al momento della stipula del finanziamento, una polizza assicurativa che gli viene proposta direttamente dalla banca, egli ha il diritto di recedere da tale polizza entro 60 giorni

dalla sua sottoscrizione, senza penalità e senza che ciò influisca sulle condizioni del mutuo.

Anche il Decreto “Liberalizzazioni” (D.L. n. 1/2012 convertito in Legge n. 27/2012) è intervenuto in materia di assicurazioni connesse ai mutui. Impone alle banche, qualora condizionino l’erogazione del mutuo alla stipula di una polizza vita, di sottoporre al cliente almeno due preventivi di differenti gruppi assicurativi non riconducibili alla banca stessa.

Queste polizze, pur rappresentando un costo aggiuntivo per il mutuatario, possono offrire una maggiore sicurezza alla banca sulla continuità dei rimborsi in caso di eventi imprevisti. Possono quindi contribuire a rendere più probabile la concessione del mutuo a chi non ha un contratto di lavoro a tempo indeterminato.

Come posso dimostrare alla banca una stabilità di reddito senza avere un contratto “fisso”?

Se non si ha un contratto di lavoro dipendente a tempo indeterminato, è fondamentale poter dimostrare alla banca, con documentazione adeguata e convincente, una

capacità di generare reddito in modo stabile e continuativo nel tempo attraverso altre forme di attività lavorativa o altre fonti di entrata.

Lavoratori autonomi e liberi professionisti

Devono presentare le dichiarazioni dei redditi (Modello Redditi Persone Fisiche) degli anni precedenti (solitamente, la banca ne richiede almeno due o tre). Queste devono mostrare un reddito d’esercizio positivo, costante o in crescita.

Possono essere richiesti anche i bilanci (se l’attività è strutturata in forma di studio associato o piccola impresa), l’iscrizione ad albi professionali o registri di categoria, un portafoglio clienti significativo, contratti di collaborazione o di consulenza a lungo termine, e qualsiasi altra documentazione che possa attestare la continuità, la solidità e la redditività della propria attività professionale o imprenditoriale.

Lavoratori con contratti atipici o a termine (come collaboratori esterni)

Sebbene la situazione sia indubbiamente più complessa, è possibile cercare di dimostrare alla banca una

storicità lavorativa significativa nel proprio settore di attività.

Ad esempio, si può presentare una successione di contratti a termine che siano stati costantemente rinnovati con lo stesso datore di lavoro o con datori di lavoro diversi ma nello stesso ambito professionale. Oppure, si possono mostrare contratti di collaborazione continuativa che indichino una prospettiva di impiego e di reddito sufficientemente stabile nel tempo.

La banca valuterà con attenzione la durata residua del contratto attualmente in essere e, soprattutto, le concrete prospettive di un suo rinnovo o di una sua trasformazione; oppure le possibilità di trovare una nuova e rapida occupazione nel medesimo settore, data la professionalità e l’esperienza del richiedente.

Redditi diversi da lavoro (come redditi da locazione o altre fonti di entrata stabili)

Se il richiedente percepisce redditi stabili, continuativi e adeguatamente documentati derivanti, ad esempio, dalla locazione di uno o più immobili di sua proprietà; o da rendite finanziarie sicure e costanti nel tempo, o da altre fonti di entrata dimostrabili, questi possono certamente contribuire a formare il reddito complessivo che viene valutato dalla banca ai fini della concessione del mutuo e della determinazione della capacità di rimborso.

Versare un anticipo consistente sull’acquisto della casa può essere utile?

Un elevato importo versato come acconto (o anticipo) sull’acquisto dell’immobile riduce in modo significativo l’importo del mutuo che viene richiesto alla banca. Di conseguenza, si riduce anche il cosiddetto Loan to Value (LTV), cioè il rapporto tra l’importo del finanziamento e il valore dell’immobile.

Un LTV più basso (ad esempio, se si chiede un mutuo per il 50% o il 60% del valore dell’immobile, anziché per l’80% o più) significa un minor rischio per la banca. Di conseguenza, un LTV più contenuto può rendere l’istituto di credito più propenso a concedere il finanziamento anche in presenza di un profilo di rischio reddituale del richiedente che non sia ottimale (come appunto quello di chi non ha un contratto di lavoro a tempo indeterminato).

Il mutuo fondiario, una specifica tipologia di finanziamento a medio o lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su beni immobili (disciplinato dall’articolo 38 del Testo Unico Bancario), è spesso caratterizzato, come menzionato in diverse fonti giurisprudenziali (Cass. Civ., Sez. 3, N. 7509 del 8 marzo 2022; Tribunale di Catania, Sentenza n. 3554 del 15 luglio 2024), da limiti prudenziali sull’importo massimo che può essere erogato in rapporto al valore del bene ipotecato (di solito, non oltre l’80%). Questo per garantire la solidità della garanzia reale che assiste il finanziamento.

Quali altri elementi valuta la banca nel determinare il profilo di rischio del richiedente?

Oltre alla situazione lavorativa e reddituale, la banca, nel valutare la richiesta di mutuo, effettuerà un’analisi complessiva del profilo di rischio del richiedente. Altri elementi che possono giocare a favore (o a sfavore) includono:

• una buona storia creditizia: l’assenza di segnalazioni negative in centrali rischi (come la Centrale Rischi della Banca d’Italia o sistemi privati come CRIF, Experian, CTC) per ritardati pagamenti o insoluti su precedenti finanziamenti è un fattore molto positivo.
• un basso livello di indebitamento preesistente: se il richiedente ha già altri prestiti o finanziamenti in corso, la banca valuterà se la nuova rata del mutuo, sommata a quelle esistenti, sia sostenibile rispetto al suo reddito complessivo.
• un solido patrimonio mobiliare o immobiliare: il possesso di altri beni (risparmi, investimenti, altri immobili liberi da ipoteche) può rappresentare una ulteriore forma di garanzia (anche se non direttamente pignorabile per il mutuo prima casa, se si tratta di beni non offerti in garanzia specifica) e può influenzare positivamente la valutazione della banca.
• l’età del richiedente e la sua prospettiva di continuità lavorativa fino al termine del piano di ammortamento del mutuo.
• la presenza di un conto corrente presso la stessa banca da cui si chiede il mutuo, con una buona movimentazione e una gestione ordinata, può talvolta facilitare la valutazione.

Il tipo di mutuo o le condizioni applicate possono cambiare se non ho un contratto “fisso”?

È possibile che, in assenza di un contratto di lavoro a tempo indeterminato, la banca, pur essendo disposta a concedere il mutuo (magari a fronte delle garanzie aggiuntive o degli altri elementi positivi che abbiamo visto), proponga delle

condizioni contrattuali leggermente diverse o più prudenti rispetto a quelle che applicherebbe a un richiedente con un “posto fisso”. Ad esempio:

• potrebbe applicare tassi di interesse (TAN) lievemente superiori per compensare quello che percepisce come un maggior rischio di insolvenza.
• potrebbe proporre durate di ammortamento del mutuo più contenute nel tempo (ad esempio, 15 o 20 anni invece di 25 o 30), per ridurre il periodo di esposizione al rischio.
• potrebbe richiedere, come detto, garanzie più stringenti (un garante con un profilo molto solido, polizze assicurative più complete, un LTV più basso).

È anche importante, indipendentemente dalla situazione lavorativa del richiedente, che il contratto di mutuo sia sempre chiaro e trasparente in tutte le sue condizioni economiche e giuridiche. La normativa sulla trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari (richiamata, ad esempio, da una sentenza del Tribunale Di Torre Annunziata, n. 2215 del 26 luglio 2024 e dalle disposizioni della Banca d’Italia) impone agli istituti di credito di fornire al cliente, prima della stipula del contratto, un’informativa precontrattuale completa (come il PIES – Prospetto Informativo Europeo Standardizzato). Questa deve illustrare in modo chiaro il piano di ammortamento, il Tasso Annuo Nominale (TAN), il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG, che include tutti i costi del finanziamento), le spese accessorie, le condizioni in caso di estinzione anticipata, ecc.