Cosa spetta all'usufruttuario in caso di vendita dell'immobile?

Se la nuda proprietà di una casa viene venduta, l’usufruttuario mantiene il suo diritto di godimento e ai frutti. Guida ai diritti, alla vendita congiunta e alla cessione dell’usufrutto.

L’usufrutto è un diritto reale molto diffuso nel panorama giuridico italiano. Esso permette a un soggetto, chiamato usufruttuario, di godere di un bene di proprietà altrui e di trarne i frutti, pur rispettandone la destinazione economica. Spesso, l’usufrutto viene costituito su beni immobili, come una casa di abitazione. Ma cosa accade se il nudo proprietario (cioè, colui che detiene la “proprietà dei muri” ma non il diritto di godimento immediato) decide di vendere l’immobile su cui grava l’usufrutto?

Questa guida si propone di analizzare in dettaglio la situazione; spiega cosa spetta all’usufruttuario quando l’immobile viene venduto; chiarisce le importanti differenze tra la vendita della sola nuda proprietà e la vendita congiunta della piena proprietà da parte di nudo proprietario e usufruttuario. Illustra, infine, anche la possibilità per l’usufruttuario stesso di cedere il proprio diritto a terzi.

Se la nuda proprietà della casa viene venduta, l’usufruttuario perde il suo diritto?

Se il nudo proprietario di un immobile decide di vendere la sua nuda proprietà a un’altra persona, l’

L’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui. Come tale, esso “segue” il bene; è opponibile ai terzi acquirenti della nuda proprietà, a condizione che l’atto costitutivo dell’usufrutto (ad esempio, un contratto di donazione con riserva di usufrutto, o un testamento) sia stato regolarmente trascritto nei registri immobiliari prima della trascrizione dell’atto di vendita della nuda proprietà.

L’acquirente della nuda proprietà, quindi, subentra nella posizione del precedente nudo proprietario. Acquista, cioè, la proprietà dell’immobile, ma questa proprietà rimane gravata dal diritto di usufrutto preesistente in capo all’usufruttuario.

L’usufrutto continuerà ad esistere e a produrre i suoi effetti a favore dell’usufruttuario fino alla sua naturale estinzione. Le cause più comuni di estinzione dell’usufrutto sono:

• la morte dell’usufruttuario (se l’usufrutto era vitalizio, cioè commisurato alla sua vita);
• la scadenza del termine eventualmente previsto nell’atto costitutivo dell’usufrutto (se era a tempo determinato);
• la prescrizione per non uso ventennale del diritto;
• la consolidazione (cioè, la riunione nella stessa persona della qualità di usufruttuario e di nudo proprietario, ad esempio se l’usufruttuario acquista la nuda proprietà o viceversa);
• il perimento totale della cosa su cui grava l’usufrutto.

Quali sono i diritti specifici che l’usufruttuario conserva se la nuda proprietà dell’immobile viene venduta?

Se, come detto, l’usufruttuario mantiene il suo diritto anche nei confronti del nuovo nudo proprietario, egli conserva una serie di facoltà e diritti importanti.

Il diritto di godere dell’immobile

L’usufruttuario ha il diritto di continuare a utilizzare l’immobile secondo la sua destinazione. Ad esempio, se si tratta di una casa di abitazione, può continuare ad abitarvi personalmente; oppure, se l’atto costitutivo dell’usufrutto non lo vieta, può anche darla in locazione a terzi e percepirne i canoni.

Il diritto ai frutti

L’usufruttuario continua a percepire tutti i frutti naturali e civili che l’immobile produce per tutta la durata del suo diritto.

I frutti naturali sono quelli che provengono direttamente dalla cosa (ad esempio, i prodotti di un terreno agricolo, i frutti di un frutteto, la legna di un bosco).

I frutti civili sono quelli che si ritraggono dalla cosa come corrispettivo del godimento che altri ne abbia (ad esempio, i canoni di locazione se l’immobile è affittato, gli interessi su capitali). Ciò significa che, se l’immobile era già locato al momento della vendita della nuda proprietà, l’usufruttuario continuerà ad avere il diritto di incassare i canoni di affitto.

La tutela del diritto di usufrutto

L’usufruttuario può opporsi a qualsiasi atto del nuovo nudo proprietario che possa pregiudicare o limitare il suo legittimo diritto di godimento sull’immobile. Ad esempio, il nudo proprietario non può cambiare la destinazione economica del bene; né può compiere atti che rendano più difficile o gravoso l’esercizio dell’usufrutto.

In caso di vendita della sola nuda proprietà, l’usufruttuario non perde il possesso materiale dell’immobile. Può continuare a esercitare il suo diritto di godimento diretto sul bene.

All’usufruttuario spetta una parte del prezzo di vendita se il nudo proprietario vende la sua quota?

Se il nudo proprietario decide di vendere solo la sua nuda proprietà a un terzo, l’usufruttuario, come abbiamo visto, non subisce alcuna modifica sostanziale nel suo diritto di usufrutto, che rimane intatto e opponibile al nuovo nudo proprietario. In questo caso, l’usufruttuario non ha diritto a percepire alcuna parte del prezzo di vendita della nuda proprietà. Il prezzo, infatti, si riferisce esclusivamente al trasferimento del diritto di nuda proprietà, che è un diritto distinto e separato dall’usufrutto. L’usufruttuario non sta cedendo nulla di suo; continua a godere del suo diritto come prima.

La situazione è completamente diversa se il nudo proprietario e l’usufruttuario decidono, di comune accordo, di vendere insieme a un terzo acquirente l’intero immobile, cioè la piena proprietà (che è data, appunto, dalla somma della nuda proprietà e dell’usufrutto). In questo caso, l’usufrutto si estingue per consolidazione (o confusione) nella persona dell’acquirente, il quale acquista, appunto, la piena ed esclusiva proprietà dell’immobile.

Solo in questa ipotesi di vendita congiunta, l’usufruttuario ha diritto a ricevere una parte del prezzo totale di vendita. Tale parte deve essere proporzionata al valore economico del suo diritto di usufrutto al momento della vendita.

La Corte di Cassazione (con la sentenza della Sezione 3, n. 1254 del 18 gennaio 2019) ha affermato chiaramente che “nudo proprietario e usufruttuario, nel momento in cui raggiungono l’accordo di vendita congiunta del bene, hanno la consapevolezza che, effettuando la vendita contemporanea dei loro rispettivi diritti, trasferiscono, in concreto, all’acquirente la proprietà piena”.

Il valore dell’usufrutto (e, di conseguenza, della nuda proprietà) si calcola generalmente sulla base di apposite tabelle ministeriali. Queste tengono conto dell’età dell’usufruttuario (se l’usufrutto è vitalizio) e del tasso di interesse legale vigente. Più l’usufruttuario è giovane, maggiore sarà il valore del suo usufrutto (e minore quello della nuda proprietà), e viceversa.

Il signor Rossi è nudo proprietario di un appartamento, su cui la signora Bianchi ha l’usufrutto vitalizio. Il signor Rossi decide di vendere la sua nuda proprietà al signor Verdi. La signora Bianchi continuerà ad abitare nell’appartamento (o ad affittarlo, se le è consentito) fino alla sua morte, come prima. Il signor Verdi diventerà il nuovo nudo proprietario, ma dovrà rispettare l’usufrutto della signora Bianchi. La signora Bianchi non riceverà alcuna parte del prezzo pagato da Verdi a Rossi.

Il signor Rossi (nudo proprietario) e la signora Bianchi (usufruttuaria) si mettono d’accordo per vendere insieme l’appartamento (cioè, la piena proprietà) al signor Verdi per un prezzo totale di 200.000 euro. In questo caso, il prezzo di 200.000 euro dovrà essere ripartito tra il signor Rossi e la signora Bianchi in base al valore rispettivo della nuda proprietà e dell’usufrutto al momento della vendita (valore che, come detto, dipende dall’età della signora Bianchi e da altri fattori). Ad esempio, se l’usufrutto della signora Bianchi venisse valutato 60.000 euro, lei avrebbe diritto a tale somma, mentre i restanti 140.000 euro andrebbero al signor Rossi.

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L’usufruttuario può vendere o cedere il suo solo diritto di usufrutto?

L’usufruttuario ha la facoltà di cedere il proprio diritto di usufrutto a terzi soggetti, sia a titolo oneroso (vendita dell’usufrutto) sia a titolo gratuito (donazione dell’usufrutto). Questo è previsto dall’articolo 980 del Codice Civile. Tuttavia, tale potere presenta alcune importanti limitazioni e condizioni. La possibilità per l’usufruttuario di cedere il proprio diritto può essere esclusa o limitata da un apposito divieto contenuto nell’atto con cui l’usufrutto è stato originariamente costituito (ad esempio, nell’atto di donazione con riserva di usufrutto, o nel testamento). Se il titolo costitutivo vieta la cessione, l’usufruttuario non può cedere il suo diritto.

La cessione del diritto di usufrutto deve essere obbligatoriamente notificata al nudo proprietario.

Fino a quando la cessione non viene notificata al nudo proprietario, l’usufruttuario cedente rimane obbligato solidalmente con il cessionario (cioè, con colui che ha acquistato l’usufrutto) verso il nudo proprietario per l’adempimento di tutti gli obblighi derivanti dall’usufrutto (ad esempio, per le spese di ordinaria manutenzione, per il pagamento delle imposte, per la conservazione del bene).

È fondamentale ricordare che la cessione dell’usufrutto non può mai eccedere la durata originaria per cui l’usufrutto era stato costituito. Ad esempio:

• se l’usufrutto era vitalizio (cioè, commisurato alla vita del primo usufruttuario), anche se egli cede il suo diritto a un’altra persona (il cessionario), l’usufrutto si estinguerà comunque alla morte del primo usufruttuario cedente, e non alla morte del cessionario (a meno che non si verifichino prima altre cause di estinzione);
• se l’usufrutto era a tempo determinato (ad esempio, per 20 anni), la cessione non potrà avere una durata superiore al termine residuo.