Inventario mobili in affitto: come e quando farlo

Guida all’inventario degli arredi in un immobile locato. Come redigerlo, il suo valore legale (art. 1590 c.c.) e perché previene contestazioni a fine locazione.

Quando si stipula un contratto di locazione per un immobile ammobiliato, o anche parzialmente arredato, un aspetto spesso sottovalutato ma di grande importanza pratica e legale (seppur non obbligatorio) è la redazione di un accurato inventario dei beni mobili presenti. Se redatto correttamente e allegato al contratto, può rivelarsi uno strumento fondamentale per prevenire malintesi e contestazioni al momento della cessazione del rapporto locatizio, quando l’inquilino deve riconsegnare l’immobile. Difatti, in tal modo, specie se vi sono allegate foto, è possibile verificare lo stato dei beni al momento della riconsegna e valutare eventuali danni o ammanchi. Ma, nel dettaglio,

come e quando fare l’inventario dei mobili in affitto? E quale valore legale assume?

Questa guida si propone di analizzare l’importanza dell’inventario; spiega il quadro normativo di riferimento; illustra come il verbale di consegna e l’inventario degli arredi possano tutelare entrambe le parti contrattuali. Ma procediamo con ordine.

Quali sono gli obblighi del proprietario quando affitta un immobile?

Prima di parlare specificamente dell’inventario, è utile richiamare i principali obblighi che gravano sul locatore (il proprietario) al momento della stipula di un contratto di locazione.

L’articolo 1575 del Codice Civile elenca gli obblighi fondamentali del locatore. Il primo tra questi è quello di consegnare al conduttore (l’inquilino) la cosa locata in buono stato di manutenzione.

Il locatore ha anche l’obbligo di mantenere l’immobile in tale stato per tutta la durata della locazione; e di garantire che esso sia idoneo a servire all’uso contrattualmente pattuito (ad esempio, uso abitativo, uso ufficio, ecc.).

La consegna del bene al conduttore costituisce la prestazione fondamentale a cui il locatore è obbligato. Essa è essenziale per attuare il diritto al godimento del bene da parte dell’inquilino. Questo diritto al godimento è, a sua volta, lo scopo tipico e la funzione stessa del contratto di locazione (come definito dall’articolo 1571 del Codice Civile). È proprio questo godimento che giustifica l’obbligo sinallagmatico (cioè, reciproco e corrispettivo) del conduttore di pagare il canone di locazione.

La consegna dell’immobile e delle sue pertinenze: cosa include?

È importante chiarire che la consegna dell’immobile locato non è un elemento necessario per la validità del contratto di locazione in sé. Il contratto, infatti, si perfeziona con il semplice consenso delle parti (è un contratto consensuale). La consegna rappresenta, piuttosto, il contenuto principale della prestazione a cui il locatore è obbligato.

L’eventuale inadempimento da parte del locatore all’obbligo di consegnare il bene (previsto dall’art. 1575, n. 1, del Codice Civile) ha importanza ai fini della sua responsabilità contrattuale. Legittima, ad esempio, la domanda del conduttore di risoluzione del contratto per inadempimento

, senza che il conduttore debba ulteriormente dimostrare l’importanza di tale inadempimento (che è presunta, data l’essenzialità della consegna). Il conduttore, però, non può procedere a un diretto e autonomo impossessamento del bene; se lo facesse, resterebbe soggetto a un’eventuale azione di spoglio o di manutenzione nel possesso proposta dal locatore.

In ogni caso, l’immobile deve essere consegnato al conduttore “in buono stato di manutenzione“. Questo concetto va sempre riferito al caso concreto. Va valutato tenendo conto di ogni elemento specifico; anche in relazione al tipo di fabbricato in cui è sita l’unità immobiliare oggetto della locazione. Ciò che in una determinata situazione (ad esempio, per un immobile datato in un contesto popolare) può far considerare buono lo stato locativo, potrebbe non consentire la medesima qualifica se riferito a un altro immobile (ad esempio, un appartamento di pregio in un edificio signorile di recente costruzione).

Indicativamente, tra gli elementi da considerare per valutare il “buono stato” rientrano: la pulizia e l’integrità delle pareti (tinteggiatura, assenza di muffe o umidità evidenti); la funzionalità delle porte e delle finestre (apertura, chiusura, tenuta); nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento), che devono essere sicuri e funzionanti.

La nozione di “cosa locata” non può essere ristretta alla singola unità immobiliare (l’appartamento). Essa va estesa anche alle sue pertinenze, agli accessori e ai servizi che ne costituiscono parte integrante o che sono ad essa funzionalmente collegati. Così, ad esempio, qualora una cantina o un

posto auto risultino essere pertinenza di un appartamento dato in locazione, si dovranno ritenere compresi nell’oggetto del contratto di locazione, e quindi da consegnare insieme all’appartamento, ancorché di essi non sia stato fatto esplicito cenno nel contratto originario.

Perché è così importante il verbale di consegna dell’immobile?

Come prevede l’articolo 1575, numero 1), del Codice Civile, il conduttore deve essere messo nella disponibilità di un bene che sia immune da vizi che lo rendano inutilizzabile (o significativamente meno utilizzabile) per l’uso per cui è stato locato.

In quest’ottica, uno degli adempimenti più importanti, che avviene di solito contestualmente o immediatamente dopo la stipula del contratto di locazione, è la redazione del cosiddetto “

verbale di consegna” dell’immobile locato.

Questo documento è essenziale per diverse ragioni:

• attesta il momento esatto in cui l’inquilino viene immesso nel possesso materiale dell’immobile;
• e, soprattutto, serve ad attestare e a descrivere analiticamente le condizioni in cui l’immobile si trova al momento della consegna all’inquilino.

Con la redazione di un verbale di consegna dettagliato, il locatore può:

• provare di aver effettivamente consegnato l’immobile all’inquilino;
• e provare che quest’ultimo è stato immesso nel possesso dell’abitazione (o dell’ufficio, o del negozio).

In particolare, un verbale dal quale risulti la descrizione dettagliata dello stato del bene (inclusi eventuali difetti o usure preesistenti) assume una notevole rilevanza probatoria:

• al momento della riconsegna dell’immobile al termine della locazione. Questo per effetto di quanto disposto dall’articolo 1590 del Codice Civile (che vedremo tra poco).
• a livello probatorio generale, quale dichiarazione confessoria stragiudiziale (cioè, una dichiarazione che ammette fatti sfavorevoli a sé e favorevoli all’altra parte) nei confronti di una sola o di entrambe le parti (a seconda di chi lo sottoscrive e del suo contenuto).
• e anche al fine di esonerare il locatore da una possibile responsabilità per inadempimento all’obbligo di consegnare la cosa in buono stato di manutenzione, se il verbale attesta che il conduttore ha accettato l’immobile nello stato in cui si trovava, magari con la consapevolezza di alcuni difetti.

Cosa succede se non viene fatto un verbale di consegna o una descrizione dello stato dell’immobile?

In assenza di un verbale di consegna che descriva analiticamente lo stato dell’immobile al momento della sua consegna all’inquilino, l’articolo 1590, secondo comma, del Codice Civile prevede una presunzione legale specifica. Stabilisce, infatti, che, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

Allo scopo di ridurre le eventualità di contestazioni future al momento della riconsegna, la legge prevede in tal modo un particolare onere probatorio (a carico di chi voglia dimostrare il contrario) e una specifica presunzione, collegata proprio a questa omissione.

Tale presunzione di consegna in buono stato non trova applicazione, invece, qualora le parti abbiano provveduto a redigere una descrizione analitica dello stato della cosa locata (ad esempio, attraverso un verbale di consegna dettagliato). In questo caso, alla presunzione legale si sostituisce il dato certo e documentato del verbale di consistenza della cosa locata.

Viene attribuito, infatti, un valore probatorio preminente

alla cosiddetta “descrizione” dello stato dell’immobile (prevista dall’articolo 1590, primo comma, del Codice Civile). Questa descrizione, se contenuta in un verbale sottoscritto da entrambe le parti, è considerata come una sorta di dichiarazione confessoria reciproca; con essa, i contraenti si rendono reciprocamente atto delle caratteristiche specifiche che la cosa locata presenta al momento della sua consegna.

In presenza di una puntuale descrizione iniziale dello stato dell’immobile, sarà quindi onere del conduttore, al momento della riconsegna, provare che l’eventuale mutato stato della cosa locata (cioè, i danni o le usure eccedenti il normale utilizzo) sia dipeso da

fatti a lui non imputabili (ad esempio, da caso fortuito, da vetustà, o da vizi intrinseci della cosa).

Sulla rilevanza prioritaria della descrizione analitica dello stato iniziale dell’immobile concorda pienamente anche la giurisprudenza della Corte di Cassazione. Essa ha più volte affermato che, in tema di locazione, al fine di individuare quale sia il contenuto dell’obbligazione del conduttore di riconsegnare la cosa locata nello stesso stato in cui l’ha ricevuta (salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso in conformità del contratto), e per valutare il dovere di diligenza che egli deve osservare nell’uso del bene locato, ha valore probatorio preminente la descrizione dell’immobile locato che sia stata effettuata dalle parti nel contratto

o in un verbale ad esso allegato (Cass. civ. Sez. II, sent. 1° ottobre 2004, n. 19652).

Perché è importante fare anche un inventario dei beni mobili presenti nell’immobile locato?

Quando si loca un immobile che è, in tutto o in parte, ammobiliato o arredato, la questione della descrizione dello stato iniziale si estende, ovviamente, anche ai beni mobili che ne costituiscono l’arredo.

La locazione dei beni mobili che sono oggetto del contratto di locazione (e che, quindi, vengono concessi in godimento all’inquilino insieme all’immobile) non sembra poter essere dissociata dalla locazione del bene immobile stesso.

Si consideri, ad esempio, che le attrezzature e gli apparecchi della

cucina (come il piano cottura, il forno, il frigorifero, la lavastoviglie, ecc.), se presenti e concessi in uso, sono spesso incorporati nell’immobile stesso o ne costituiscono una dotazione essenziale; devono quindi essere considerati come facenti parte integrante dell’oggetto della locazione.

Per tutte queste ragioni, contestualmente alla sottoscrizione del contratto di locazione (o, al più tardi, al momento della redazione del verbale di consegna dell’immobile), è fortemente opportuno e consigliabile redigere un inventario analitico dei beni mobili che eventualmente arredano l’immobile dato in locazione.

L’inventario dei beni mobili può essere redatto come documento a sé stante; oppure può essere allegato e integrato nel verbale di consegna dell’immobile locato.

Lo scopo fondamentale di questo atto (l’inventario) è quello di:

• avere un elenco dettagliato e preciso di tutti i beni mobili (mobili, elettrodomestici, suppellettili, quadri, tappeti, ecc.) che sono presenti all’interno dei locali al momento della consegna all’inquilino;
• attestare che tali beni, al momento della consegna dell’immobile, vengono presi dall’inquilino in custodia e in godimento per tutta la durata del rapporto di locazione.

Si tratta, quindi, di un vero e proprio inventario analitico e descrittivo (che può includere anche fotografie dei beni o indicazioni sul loro stato di conservazione). Esso serve principalmente per verificare, al termine della locazione e al momento della riconsegna dell’immobile, che tutti i beni mobili elencati siano stati restituiti dal conduttore; e che siano stati restituiti nello stato in cui erano stati originariamente consegnati, salvo, ovviamente, il normale deterioramento o consumo che deriva dall’uso quotidiano in conformità del contratto (il cosiddetto “normale uso” o “normale usura”).

La presenza di un inventario dettagliato e sottoscritto da entrambe le parti evita o riduce drasticamente le possibilità di contestazioni al momento della cessazione del rapporto locatizio, riguardo a eventuali ammanchi di beni o a danni agli arredi.

Non va sottaciuto, inoltre, che la mancata restituzione degli arredi da parte dell’inquilino può avere anche conseguenze di natura penale. Integra, infatti, il reato di appropriazione indebita (articolo 646 del Codice Penale) la condotta del conduttore di un appartamento che, al termine della locazione, asporti dall’immobile oggetto del contratto i relativi arredi di proprietà del locatore, senza averne diritto. Ai fini della sussistenza di tale illecito penale, non è nemmeno necessaria una formale richiesta di restituzione da parte del locatore; è sufficiente che a detti beni sia stata data dall’agente (l’inquilino) una diversa destinazione rispetto a quella originaria (cioè, che se ne sia impossessato come se fossero suoi) (Tribunale di Genova, sentenza n. 3938/2016).

Sussiste, poi, anche la circostanza aggravante del reato (prevista dall’articolo 61, numero 11, del Codice Penale – abuso di prestazione d’opera) qualora il conduttore di un immobile si appropri degli oggetti e delle suppellettili che costituiscono il corredo e il mobilio dell’appartamento. Questo perché oggetto del negozio giuridico relativo alla concessione dell’uso dei beni presenti nell’immobile locato è anche l’obbligo implicito (o talvolta esplicito) di conservazione e, quindi, di restituzione dei medesimi alla scadenza del contratto (Cass. pen., Sez. II, sent. 5 luglio 2011, n. 36897).

Una situazione particolare, esaminata dalla Cassazione penale (Sez. II, 22 giugno 2023, n. 38698), riguarda il caso in cui, per previsione contrattuale, il conduttore sia stato

autorizzato dal locatore a sostituire il mobilio originario (di proprietà del locatore) con altro mobilio a propria scelta, cura e spese, e quindi di proprietà del conduttore stesso. In questo caso, è evidente che l’eventuale inadempimento da parte del conduttore all’obbligo di restituire, al termine della locazione, tale secondo mobilio (che è di sua proprietà) non possa configurare l’ipotesi delittuosa di appropriazione indebita. Questo perché il nuovo mobilio non è di proprietà dei locatori e non è stato da loro concesso in uso al conduttore. In una tale fattispecie, l’inadempimento all’obbligo (eventualmente previsto nel contratto) di consegnare i nuovi mobili ai proprietari dell’immobile al momento della cessazione del contratto è certamente sussistente; ed è foriero di una chiararesponsabilità civile del conduttore (che potrebbe essere tenuto a risarcire il danno o a consegnare i mobili). Ma non configura il reato di appropriazione indebita, non essendoci l’appropriazione di un bene altrui.

Cosa succede se il contratto dice solo “immobile e mobili in buono stato”? La presunzione del buono stato di manutenzione

Può accadere che il contratto di locazione (o il verbale di consegna, se redatto) non contenga una vera e propria descrizione analitica dello stato dell’immobile e dei beni mobili in esso contenuti. A volte, ci si limita a inserire una clausola generica in cui si attesta che “l’immobile e i beni mobili in esso contenuti, al momento dell’inizio della locazione, si trovano in buono stato di manutenzione e sono privi di vizi”.

Questa clausola, ben lungi dal poter essere considerata semplicemente una frase “di stile” o priva di significato, integra a tutti gli effetti una confessione stragiudiziale (cioè, un’ammissione di fatti sfavorevoli a sé e favorevoli all’altra parte, resa al di fuori del giudizio) da parte del conduttore, circa lo stato manutentivo del bene che gli è stato consegnato.

Tale dichiarazione ha pieno valore di prova legale, sia nei confronti della parte che l’ha resa (il conduttore) sia nei confronti del giudice (Cass. civ., Sez. II, n. 26780/2013).

Se, invece, manca del tutto qualsiasi descrizione (anche generica) dello stato iniziale del bene, entra in gioco, come abbiamo visto, la

presunzione legale (prevista dall’art. 1590, comma 2, del Codice Civile) secondo cui si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo. Questa presunzione, però, è relativa (iuris tantum); ammette quindi la prova contraria. In particolare, la presunzione può essere vinta attraverso una prova rigorosa da parte di chi ha interesse a dimostrare che lo stato iniziale non era buono (ad esempio, da parte del conduttore al momento della riconsegna, se vuole evitare di rispondere di danni preesistenti; o da parte del locatore, se vuole provare che il conduttore ha peggiorato uno stato iniziale che era già non ottimale ma che era stato accettato) (Cass. civ., Sez. III, sent. n. 15361/2016; Trib. Torino, sent. n. 1399/2018).

Per quanto riguarda l’arredo, esso costituisce generalmente una pertinenza dell’immobile locato. Infatti, secondo la definizione fornita dal codice civile (articolo 817), una pertinenza (o un accessorio) è un insieme di cose che sono destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento della cosa principale. Ne deriva che, anche ai fini dell’imposta di registro, alle pertinenze (come un garage o una cantina locati insieme all’appartamento, ma anche, per estensione, l’arredo se locato unitamente all’immobile) è possibile applicare la stessa disciplina fiscale prevista per la tassazione del bene principale al cui servizio od ornamento esse sono destinate (articolo 23, comma 3, del D.P.R. n. 131/1986 – Testo Unico dell’Imposta di Registro).

Cosa succede se l’inquilino non rilascia l’immobile o non riconsegna i mobili?

La fase della riconsegna dell’immobile al termine della locazione è spesso delicata; può dare origine a contestazioni, specialmente se l’immobile era ammobiliato e non era stato redatto un inventario dettagliato.

Se l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile alla scadenza del contratto (o a seguito di una risoluzione per inadempimento o di uno sfratto), il locatore dovrà avviare una procedura di esecuzione forzata per ottenere il rilascio.

L’Ufficiale Giudiziario è il pubblico ufficiale competente per eseguire materialmente il rilascio dell’unità immobiliare. Egli, già nel suo primo accesso all’immobile, cercherà di consentire l’immediato rilascio e la riconsegna delle chiavi al proprietario.

Chiaramente, in caso di difficoltà nell’immissione in possesso (ad esempio, se l’inquilino oppone resistenza, o se ci sono minori o persone fragili nell’immobile), l’Ufficiale Giudiziario potrà, a sua discrezione e valutando le circostanze, rinviare nuovamente il rilascio a un’altra data. Questo per meglio organizzare l’uscita dell’intimato e della sua famiglia; evidenziando anche la possibilità (e talvolta la necessità) di fare intervenire la forza pubblica (Polizia o Carabinieri) per vincere eventuali resistenze.

Dopo aver ottenuto il rilascio dell’appartamento, l’Ufficiale Giudiziario consegnerà le chiavi dello stesso al proprietario (o al suo delegato). Redigerà poi un apposito verbale nel quale evidenzierà in che modo si sono svolte le operazioni di rilascio. Verbalizzerà anche le eventuali criticità che sono sorte nel corso dell’attività esecutiva; in particolare, se sia dovuta intervenire la forza pubblica oppure i servizi sociali (in caso di presenza di minori o persone in difficoltà). Nel verbale, l’Ufficiale Giudiziario descriverà anche se il conduttore ha prodotto dei

danni evidenti nell’unità immobiliare rilasciata; ne indicherà la natura e cercherà, per quanto possibile, anche di quantificarli sommariamente. Specificherà, inoltre, se nell’immobile siano stati lasciati beni mobili ed arredi appartenenti all’inquilino o al locatore.

Ecco che, in questa fase, emerge di nuovo l’importanza di aver allegato al contratto di locazione originario (o al verbale di consegna iniziale) un inventario dettagliato degli arredi. Questo renderebbe la vita sicuramente più facile all’Ufficiale Giudiziario; gli consentirebbe di verificare con maggiore certezza quali beni appartengono al locatore e devono essere riconsegnati insieme all’immobile, e quali invece appartengono all’inquilino e devono essere da lui asportati. Faciliterebbe, quindi, la corretta identificazione dei beni mobili eventualmente presenti nell’immobile al momento del rilascio.

Cosa fare se l’inquilino lascia i suoi mobili nell’appartamento dopo lo sfratto?

Un immobile che è oggetto di un provvedimento di rilascio forzato (sfratto) dovrebbe essere riconsegnato al proprietario nel giorno stesso in cui si effettua l’esecuzione. E dovrebbe essere riconsegnato vuoto; ovvero, con i soli mobili che eventualmente lo arredavano già quando è stato dato in locazione al conduttore (e che erano stati inventariati).

La parte esecutata (cioè, l’inquilino sfrattato), infatti, dovrebbe asportare tutti i beni mobili di sua proprietà che non devono essere riconsegnati al locatore. Il proprietario dovrebbe poter riprendere il possesso pieno e immediato del suo immobile, senza alcuna limitazione o ingombro.

Tuttavia, può accadere (e accade abbastanza frequentemente nella pratica) che l’immobile, pur non essendo stato originariamente locato come ammobiliato (o anche se lo era, ma l’inquilino ha aggiunto propri mobili), venga riconsegnato al proprietario senza il contestuale asporto dei beni e degli arredi che appartengono al conduttore sfrattato.

Appare chiaro, in una simile fattispecie, che il proprietario, pur riottenendo formalmente il possesso del suo immobile, di fatto non ne ha ancora una disponibilità piena e immediata. Questo perché i locali sono ancora materialmente occupati dai beni dell’esecutato. Si tratta, spesso, di effetti personali di ogni genere; di arredi (mobili, elettrodomestici, ecc.); a volte persino di automezzi (se si tratta di locali con garage o cortili) con o senza i relativi documenti di circolazione. E, nel caso di locali che erano destinati ad attività commerciali o artigianali, si possono trovare attrezzature o macchinari anche di notevole ingombro o valore.

Ovvio che, trattandosi di beni di proprietà di terzi (l’ex inquilino), che non hanno avuto la diligenza (o la possibilità) di provvedere al loro tempestivo asporto, essi costituiscono un effettivo e serio problema per il proprietario dell’immobile. Un problema sia per la loro custodia (il proprietario non può semplicemente buttarli via, perché non sono suoi) sia per il loro eventuale smaltimento (che può avere dei costi).

La problematica dei beni mobili rinvenuti all’interno dell’immobile al momento del rilascio forzato è disciplinata dall’articolo 609 del Codice di Procedura Civile. Questa norma prevede che: Quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati [al proprietario dell’immobile, perché appartengono all’inquilino o a terzi], l’ufficiale giudiziario

intima alla parte tenuta al rilascio (cioè, all’inquilino sfrattato) ovvero a colui al quale gli stessi beni risultano appartenere, di asportarli, assegnandogli un relativo termine” (ad esempio, 15 o 30 giorni).

Dell’intimazione ad asportare i beni si dà atto nel verbale di rilascio. Oppure, se colui che è tenuto a provvedere all’asporto dei beni (l’inquilino o il terzo proprietario dei mobili) non è presente al momento del rilascio, l’intimazione gli viene notificata con un atto formale, a spese della parte istante (cioè, del locatore che ha chiesto lo sfratto). Un primo aspetto di non facile soluzione pratica che emerge dalla lettura di questo primo comma dell’art. 609 c.p.c. è quello relativo alla

corretta identificazione del soggetto proprietario dei beni mobili rinvenuti; e, soprattutto, del luogo di attuale residenza o domicilio dell’inquilino sfrattato (o del terzo proprietario dei beni) dove effettuare la notifica formale dell’intimazione di asporto. È, infatti, ipotesi altamente verosimile quella che l’inquilino sfrattato, una volta lasciato l’immobile, non abbia immediatamente un nuovo e stabile luogo di residenza, o che sia di difficile reperimento. Questo può creare notevoli criticità per il perfezionamento della notifica dell’intimazione.

Sempre al medesimo primo comma dell’articolo 609 del Codice di Procedura Civile è altresì previsto che “quando entro il termine assegnato [dall’ufficiale giudiziario] l’asporto [dei beni mobili da parte dell’inquilino o del terzo] non è stato eseguito, l’ufficiale giudiziario,

su richiesta e a spese della parte istante (il locatore), determina, anche a norma dell’articolo 518, comma 1, [del c.p.c., che riguarda la stima dei beni pignorati] il presumibile valore di realizzo dei beni ed indica le prevedibili spese di custodia e di asporto” di tali beni. A seguito dell’infruttuoso decorso del termine assegnato per l’asporto, la norma intende inequivocabilmente valorizzare la volontà della parte istante (il locatore) riguardo alla sorte di tali beni. Infatti, il secondo comma dell’articolo 609 c.p.c. recita che, in difetto di una diversa istanza da parte del locatore (ad esempio, una richiesta di vendere i beni per soddisfarsi su un eventuale credito, o di custodirli in un deposito a spese dell’inquilino), i beni “sono considerati abbandonati e l’ufficiale giudiziario, salva diversa richiesta della parte istante, ne dispone lo smaltimento o la distruzione“.