Posso affittare il mio garage a estranei?

È possibile locare il tuo garage a persone non del condominio o esterne al tuo nucleo familiare? Guida completa su contratto, registrazione, limiti condominiali e destinazione d’uso.

Hai un garage o un box auto che non utilizzi e stai pensando di metterlo a reddito? È un’idea che viene a molti, specialmente nelle grandi città dove i posti auto sono merce rara e preziosa. Ma subito dopo l’entusiasmo iniziale, sorgono i dubbi: posso darlo in affitto a chiunque, anche a una persona che non abita nel mio palazzo o che non conosco affatto? Il condominio potrebbe opporsi alla presenza di soggetti non conosciuti? La domanda, quindi, diventa ben precisa: “Posso affittare il mio garage a estranei?

La risposta, in linea generale, è positiva, di solito puoi farlo. Tuttavia, il percorso non è privo di paletti e normative da rispettare. Affittare un garage non è come dare in prestito un vecchio libro; ci sono aspetti legali, contrattuali e talvolta condominiali che è fondamentale conoscere per evitare spiacevoli sorprese. Andiamo a esplorare insieme questo mondo, per capire come muoversi correttamente.

Quali leggi regolano l’affitto di un garage o box auto?

Quando decidi di dare in affitto il tuo garage, stai stipulando un

“La locazione e’ il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.”

La bella notizia per chi affitta un garage è che, nella maggior parte dei casi, questo tipo di contratto gode di una maggiore libertà rispetto, ad esempio, all’affitto di un appartamento. Infatti, la locazione di un garage, a meno che non sia strettamente e funzionalmente collegata a un’attività commerciale o industriale specifica (quelle attività protette dall’art. 27 della Legge n. 392/1978, la famosa legge sull’equo canone), non è soggetta né alla disciplina speciale per le locazioni abitative (Legge n. 431/1998) né a quella più rigida per le locazioni ad uso diverso da abitazione (Legge n. 392/1978).

Leggi Come funziona l’affitto di un garage.

Cosa significa questo in pratica? Ce lo spiega bene la giurisprudenza:

«In caso di locazione di immobili ad uso garage la fonte regolatrice del contratto non risiede nella L. 392/78, bensì negli artt. 1571 e ss. c.c., per cui si può liberamente pattuire sia il canone di locazione che la durata del contratto» (Tribunale Ordinario Catania, sez. 5, sentenza n. 1551/2023).

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E ancora:

«Il contratto di affitto di garage non è assoggettato né alle norme di cui alla legge numero 431/1998 né a quelle di cui alla legge numero 392/1978. Di conseguenza, a differenza di quanto avviene per altri beni oggetto di locazione, la locazione di box auto è priva di vincoli relativi alla sua durata. Questa, pertanto, è stabilita dalle parti liberamente, senza alcun tipo di restrizione minima e massima. La stessa cosa può dirsi con riferimento al canone di locazione, ovverosia al prezzo corrisposto dal conduttore del garage al locatore» (Tribunale Ordinario Santa Maria Capua Vetere, sez. 3, sentenza n. 3494/2021).

Quindi, la regola generale è che per l’affitto del tuo garage ti muovi principalmente all’interno delle norme del Codice Civile (articoli 1571 e seguenti). Questo ti dà una notevole autonomia contrattuale: puoi accordarti con l’inquilino sulla durata del contratto (breve, lunga, come preferite), sull’importo dell’affitto e su altre condizioni specifiche.

La Cassazione ha anche specificato che per far rientrare un box auto nel regime più vincolante delle locazioni ad uso non abitativo (Legge 392/78), bisognerebbe dimostrare un legame necessario, spaziale o funzionale, con un’attività commerciale o industriale specifica (Cass. Civ., Sez. 3, N. 28615 del 07-11-2019). Se questo collegamento manca, si resta nell’ambito più libero del Codice Civile.

Devo fare un contratto scritto per affittare il garage e va registrato?

Anche se la disciplina è più flessibile, ci sono due aspetti formali da non trascurare.

Sebbene la giurisprudenza riconosca che “è pacificamente ammesso anche un contratto verbale” per la locazione di un garage, il consiglio spassionato è sempre quello di mettere tutto nero su bianco. Un contratto scritto è la tua migliore assicurazione: definisce chiaramente chi fa cosa, quanto dura l’affitto, l’importo del canone, gli obblighi di entrambe le parti, l’uso consentito del garage, ecc. In caso di discussioni o problemi, avere un documento scritto rende tutto più semplice e dimostrabile.

La locazione di un box auto, esattamente come per altri immobili, va sempre registrata presso l’Agenzia delle Entrate se la sua durata è pari o superiore a 30 giorni nell’arco dell’anno (come ribadito dal Tribunale Ordinario Santa Maria Capua Vetere, sez. 3, sentenza n. 3494/2021). La mancata registrazione non è solo un problema fiscale (rischi sanzioni), ma potrebbe anche avere conseguenze sulla validità o sull’efficacia del contratto stesso, un tema su cui la giurisprudenza, specialmente in ambito abitativo, ha dibattuto a lungo (un accenno a queste implicazioni si trova, ad esempio, in Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 8563/2023).

Che differenza c’è tra affittare un garage e offrire un posto auto a pagamento?

È importante non confondere la locazione del garage con il contratto (atipico, cioè non specificamente disciplinato dalla legge) di parcheggio o di deposito di un veicolo. La differenza è sostanziale:

• nella locazione del garage, tu (locatore) ti impegni a far godere all’altra persona (conduttore) uno spazio ben definito (il tuo garage). Il tuo obbligo principale è garantire questo godimento, non quello di custodire il veicolo che vi verrà parcheggiato;
• nel contratto di parcheggio o deposito, invece, l’obbligo principale di chi gestisce l’area (ad esempio, un’autorimessa a pagamento) è proprio la custodia del veicolo.

La Corte d’Appello di Bari (sez. 2, sentenza n. 1703/2018) ha indicato alcuni elementi che aiutano a capire se si tratta di locazione: la disponibilità delle chiavi di accesso al garage da parte dell’affittuario, il fatto che sia lui a parcheggiare il veicolo e che ne conservi le chiavi. Questi sono tutti indizi che si tratta di una locazione di spazio, che esclude un obbligo di custodia da parte tua. Per evitare equivoci, è sempre una buona idea specificare chiaramente nel contratto che si tratta di locazione di spazio e che non è previsto alcun servizio di custodia.

Il condominio può impedirmi di affittare il garage a un estraneo?

Qui entriamo in un campo dove è necessaria la massima attenzione, specialmente se il tuo garage si trova all’interno di un edificio condominiale. Il regolamento di condominio potrebbe infatti contenere delle clausole che limitano la tua libertà di affittare.

Che tipo di regolamento? Le limitazioni più forti e vincolanti si trovano di solito nei regolamenti cosiddetti “contrattuali”. Si tratta di quei regolamenti predisposti dall’originario costruttore dell’edificio e poi accettati da tutti i primi acquirenti al momento dell’acquisto del loro appartamento o garage, oppure di regolamenti approvati successivamente da tutti i condòmini all’unanimità.

Quali limitazioni? Un regolamento contrattuale potrebbe arrivare a vietare del tutto la locazione delle unità di proprietà esclusiva (come il tuo garage) a persone estranee al condominio. Oppure, potrebbe non vietare l’affitto ma limitare la destinazione d’uso del garage (ad esempio, consentendo solo il ricovero di autoveicoli e vietando di usarlo come deposito di mobili o materiali infiammabili) o imporre particolari cautele (orari di accesso, ecc.).

La Cassazione è molto chiara su questo punto. Qualsiasi restrizione al diritto di godimento della tua proprietà esclusiva (come il divieto di affittare a terzi) deve essere non solo approvata con il consenso di tutti i condòmini (se non è un regolamento originario del costruttore), ma per essere opponibile a chi acquista successivamente e non vi ha espressamente aderito, deve essere trascritta nei registri immobiliari.

Inoltre, tali limitazioni devono essere “enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito” (Cass. Civ., Sez. 2, N. 15222 del 30-05-2023; principio ribadito anche da Tribunale Ordinario Milano, sez. 13, sentenza n. 3462/2019). Se la clausola è ambigua, tende a prevalere la libertà del proprietario.

L’atto di acquisto del garage può limitare la possibilità di affitto?

Oltre al regolamento condominiale, anche l’atto notarile con cui hai comprato il garage potrebbe contenere delle clausole specifiche che limitano la tua facoltà di darlo in affitto a terzi o che ne condizionano le modalità. È meno frequente rispetto ai vincoli regolamentari, ma una verifica è sempre opportuna.

Posso usare o far usare il garage affittato per scopi diversi dal parcheggio?

In genere, un garage è accatastato come “autorimessa” (categoria C/6) o simile, e la sua destinazione d’uso principale è quella di ricovero di veicoli.

Utilizzare il garage o consentire all’affittuario di utilizzarlo per scopi radicalmente diversi e incompatibili con questa destinazione (ad esempio, come laboratorio artigianale rumoroso, come deposito continuo di merci infiammabili non consentite, o, peggio ancora, come improvvisata abitazione) configura un illecito dal punto di vista urbanistico e fonte di responsabilità. Un caso limite è descritto in una sentenza del Tribunale Ordinario Lecce (sez. 1, sentenza n. 1890/2023), dove un box-garage era di fatto utilizzato come un monolocale residenziale, portando a considerazioni diverse sulla disciplina applicabile.

La Corte di Appello di Roma (Sentenza n.1611 del 13 Marzo 2025) ha affermato in un caso che “un garage non può essere usato come magazzino”, ma questa affermazione va sempre letta nel contesto della specifica vicenda e non come un divieto assoluto di tenervi oggetti. Se l’uso come deposito è accessorio e non snatura la funzione principale o non viola norme di sicurezza o regolamentari, potrebbe essere tollerato. È sempre bene chiarire l’uso consentito nel contratto di locazione, mantenendosi nei limiti della destinazione d’uso ufficiale.

Se il garage è pertinenza della prima casa, posso affittarlo a parte?

Anche se il tuo garage è una pertinenza della tua abitazione principale, puoi decidere di affittarlo separatamente. La Cassazione ha riconosciuto la “libera disponibilità del garage” anche quando originariamente locato insieme a un appartamento, se le parti non hanno poi esplicitamente voluto unificarli in un unico contratto che li ricomprendesse entrambi (Cass. Civ., Sez. 3, N. 28615 del 07-11-2019).

Un aspetto da considerare, che però va oltre la semplice “possibilità” di affittare, riguarda le agevolazioni fiscali “prima casa”. Se hai usufruito di particolari benefici fiscali per l’acquisto dell’abitazione principale e delle sue pertinenze (come il garage), affittare il garage a terzi, specialmente per lunghi periodi, potrebbe in alcune specifiche circostanze avere delle ripercussioni su quelle agevolazioni. È un dettaglio che merita una verifica con un consulente fiscale se ti trovi in questa situazione.