Varie ed eventuali in assemblea: le delibere sono valide?

Le decisioni prese durante il punto “varie ed eventuali” in un’assemblea di condominio sono legittime? La legge e la giurisprudenza costante della Cassazione richiedono un ordine del giorno specifico per informare e tutelare tutti i condòmini.

Chiunque abbia mai partecipato a un’assemblea di condominio conosce bene quella voce, quasi sempre posta in chiusura dell’ordine del giorno, che suona tanto rassicurante quanto, a volte, misteriosa: “Varie ed eventuali“. Spesso viene percepita come un momento “libero”, uno spazio per sollevare questioni dell’ultimo minuto, per lamentarsi del vicino rumoroso o per proporre piccole migliorie. Ma, in tale frangente (di solito alla chiusura dei lavori, quando magari alcuni condomini se ne sono già andati), può l’assemblea approvare una spesa, decidere l’avvio di lavori o prendere qualsiasi altra delibera formale? In caso di votazioni adottate al punto dell’ordine

A cosa serve il punto “varie ed eventuali” nell’ordine del giorno di un’assemblea condominiale?

Il punto “varie ed eventuali” ha una funzione ben precisa, ma puramente consultiva e preparatoria. Non è uno spazio decisionale. Il suo scopo legittimo è quello di consentire ai condòmini presenti di:

• formulare proposte o suggerimenti per questioni di interesse comune che potranno essere inserite, in modo specifico, all’ordine del giorno di una futura assemblea;
• fare comunicazioni a scopo informativo all’amministratore o agli altri condòmini;
• esprimere osservazioni generiche sulla gestione delle parti comuni.

In sostanza, è uno spazio di discussione libera che può servire da “anticamera” per le decisioni future, ma non può essere il luogo dove si prendono decisioni che incidono sui diritti o sugli obblighi dei condòmini. Come vedremo, la facoltà di proporre argomenti per future assemblee compete comunque a ciascun condomino anche senza che questo punto sia formalmente inserito all’ordine del giorno.

L’assemblea di condominio può approvare delle spese o dei lavori durante la discussione delle “varie ed eventuali”?

Qualsiasi decisione che comporti un obbligo di pagamento, l’approvazione di lavori, la modifica di un servizio o che, in generale, incida sui diritti dei condòmini riguardo alle cose comuni, non può essere validamente assunta sotto la voce “varie ed eventuali”.

Come ha chiarito il Tribunale di Roma (con la sentenza n. 14537/2020), l’approvazione di una spesa relativa al punto “varie ed eventuali” rappresenta un argomento che, di fatto, non viene posto regolarmente all’ordine del giorno. Di conseguenza, i condòmini non possono considerarsi debitamente e preventivamente avvisati della discussione e della potenziale delibera su quella specifica materia.

Perché è così importante la specifica indicazione dei punti all’ordine del giorno prima dell’assemblea?

La necessità di un ordine del giorno dettagliato non è una mera pignoleria formale, ma una garanzia fondamentale a tutela dei diritti di tutti i condòmini, specialmente di quelli assenti. L’articolo 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce, infatti, che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale deve contenere la specifica indicazione dell’ordine del giorno.

La ratio di questa norma è duplice:

1. garantire il diritto all’informazione: ogni condomino deve essere messo in condizione di sapere in anticipo quali argomenti verranno discussi e su quali si andrà a deliberare. Questo gli permette di prepararsi adeguatamente, di raccogliere informazioni, di formulare eventuali obiezioni o proposte alternative;
2. garantire il diritto alla partecipazione (anche per gli assenti): sulla base di un ordine del giorno chiaro e specifico, ogni condomino può valutare con cognizione di causa l’importanza della riunione e decidere se partecipare personalmente, se delegare un’altra persona fornendole specifiche istruzioni di voto, o se assentarsi consapevolmente, accettando le decisioni che verranno prese su quegli specifici punti.

Una voce generica come “varie ed eventuali” vanifica completamente questo diritto all’informazione e alla partecipazione consapevole.

Cosa dice la giurisprudenza sulle delibere prese in “varie ed eventuali”?

La giurisprudenza, cioè l’insieme delle sentenze dei tribunali, è sempre stata univoca e costante nel dichiarare l’invalidità delle delibere assunte sotto questa voce. Si tratta di un orientamento consolidato da decenni.

Già il Tribunale di Torino, con una sentenza del 30 novembre 1988, dichiarava invalida la deliberazione presa in una materia non specificamente elencata nell’ordine del giorno, sottolineando come ciò fosse particolarmente lesivo per chi, fidandosi dell’ordine del giorno comunicato, avesse deciso di non partecipare o di rilasciare una delega per rappresentarlo in assemblea.

Il

Più di recente, il Tribunale di Genova (con la sentenza n. 221/2021) ha ribadito che, quando una decisione viene assunta nell’ambito della discussione sul punto “varie ed eventuali”, la delibera è illegittima.

Una delibera approvata sotto la voce “varie ed eventuali” è valida o può essere contestata?

Una delibera di questo tipo è invalida e, pertanto, annullabile. Questo significa che ogni condomino, sia esso stato presente e dissenziente/astenuto, sia esso stato assente all’assemblea, può impugnare la delibera davanti al tribunale competente entro il termine di 30 giorni (che decorre dalla data della delibera per i presenti e dalla data di comunicazione del verbale per gli assenti).

Il motivo dell’impugnazione è proprio la violazione delle norme sulla convocazione e, in particolare, la mancata preventiva informazione sull’argomento poi deliberato.

Un punto all’ordine del giorno formulato in modo generico come “lavori urgenti” è sufficiente per deliberare su qualsiasi lavoro?

La necessità di specificità dell’ordine del giorno significa che non ci si può nascondere dietro formule apparentemente concrete ma in realtà generiche.

Un caso esemplare è quello deciso dal Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 13121/1990. In quella vicenda, l’ordine del giorno riportava la voce “lavori urgenti e indispensabili”. L’assemblea aveva poi deliberato l’esecuzione di lavori molto importanti, come la tinteggiatura generale del fabbricato e il rifacimento completo degli intonaci. Il Tribunale ha ritenuto che la delibera fosse illegittima, perché un’indicazione così generica non era sufficiente a informare i condòmini sulla reale natura e portata dei lavori che si intendeva approvare.

Cosa dice la Cassazione?

La Corte di Cassazione, che rappresenta il più alto grado della giurisdizione civile, ha consolidato questo orientamento con una chiarezza inequivocabile. Con la

Ai fini della validità dell’ordine del giorno, occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare.

Lo scopo, hanno precisato i giudici, è quello di consentire a ciascun condomino di:

• comprendere esattamente il tenore e l’importanza degli argomenti in discussione;
• poter valutare in modo ponderato l’atteggiamento da tenere, sia riguardo all’opportunità o meno di partecipare all’assemblea, sia riguardo alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre agli altri partecipanti.

Questo principio della Cassazione è diventato il punto di riferimento per tutte le successive decisioni dei tribunali di merito.