Posso farmi intestare una casa donata solo a voce?

Se un genitore o un parente ti promette a voce di donarti una casa, questa promessa ha un valore legale? La risposta è no. Per la donazione di un immobile la legge italiana è estremamente rigorosa e richiede un atto pubblico notarile, a pena di nullità assoluta.

In un momento di particolare affetto o generosità, un genitore o un parente stretto potrebbe dirti: “Questa casa, un giorno, sarà tua. Considerala già un mio regalo, te la dono”. È una promessa che riempie il cuore, un’attestazione di stima su cui potresti iniziare a fare progetti per il futuro. Ma questa dichiarazione, fatta solo a voce, magari davanti ad altri familiari, ha un qualche valore legale? In altre parole,

Se anche tu ti stai ponendo questa domanda, è fondamentale sapere che la risposta del nostro ordinamento giuridico è un “no” categorico e inequivocabile. Una donazione immobiliare verbale, per la legge italiana, è un atto nullo, come se non fosse mai esistito. Vediamo nel dettaglio perché.

Una donazione immobiliare fatta semplicemente a voce è valida per la legge italiana?

Qualsiasi

Il presunto beneficiario della donazione, quindi, non acquisisce alcun diritto sulla casa e non può pretendere in alcun modo di ottenerne l’intestazione sulla base di una semplice promessa verbale.

La ragione di questo rigore risiede nell’importanza e nella delicatezza dell’atto di donazione. Donare un bene di grande valore, come un immobile, è un atto che impoverisce significativamente il patrimonio di chi dona (il donante) e arricchisce quello di chi riceve (il donatario), senza alcun corrispettivo economico.

Per tutelare la volontà del donante e garantire la massima certezza nei rapporti giuridici, la legge impone una forma solenne. L’articolo 782 del Codice Civile è inequivocabile:

“La donazione deve essere fatta per atto pubblico, sotto pena di nullità.“

Questo significa che l’unico modo per donare validamente un immobile è recarsi da un notaio, che redigerà un atto pubblico alla presenza obbligatoria di due testimoni.

Se tuo padre vuole donarti l’appartamento in cui vivi, non basta una stretta di mano o una lettera scritta da lui. Dovete necessariamente andare insieme da un notaio. Vostro padre (il donante) esprimerà la sua volontà di donare, e tu (il donatario) dovrai accettare la donazione. Tutto questo verrà formalizzato in un atto pubblico notarile.

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Questa forma solenne (ad substantiam, come dicono i giuristi) serve a garantire che la decisione del donante sia libera, consapevole e ponderata. Inoltre, l’atto pubblico è necessario per la trascrizione nei registri immobiliari, l’adempimento che rende il trasferimento di proprietà noto e opponibile a chiunque.

In altri termini, la donazione di un immobile non può mai essere verbale o redatta su una semplice scrittura privata: pena la nullità.

E non solo: non ha alcun valore la promessa di donare in futuro: la donazione infatti è un atto istantaneo, che non è suscettibile di coercizioni e vincoli, neanche se provenienti dallo stesso donante. Quindi, al contrario di quanto avviene per la compravendita, non è possibile impegnarsi a trasferire in futuro la proprietà di una casa a titolo gratuito. Una promessa del genere è nulla.

Cosa significa esattamente che una donazione verbale di un immobile è “nulla”?

Nel diritto, la nullità è la forma più grave di invalidità di un contratto. Un atto nullo è un atto che nasce “morto”, come se non fosse mai esistito. Questo comporta delle conseguenze molto importanti:

• non produce alcun effetto: la donazione verbale non trasferisce la proprietà della casa, che rimane a tutti gli effetti nel patrimonio del presunto donante;
• non può essere sanata: un contratto nullo non può essere “guarito” o convalidato in un secondo momento. Nemmeno se entrambe le parti, a distanza di tempo, confermassero la loro volontà, quell’atto nullo potrebbe diventare valido;
• l’azione di nullità è imprescrittibile: Chiunque vi abbia interesse (ad esempio, gli altri eredi del donante dopo la sua morte) può far dichiarare la nullità della donazione in qualsiasi momento, senza limiti di tempo

Se ho dei testimoni che erano presenti quando mi è stata promessa la casa, posso usarli per provare la donazione?

Neanche le dichiarazioni di testimoni possono supplire all’assenza dell’atto notarile necessario per poter opporre la donazione. Quando la legge richiede una forma specifica per la validità di un atto (in questo caso, l’atto pubblico), quel documento è l’unica prova ammissibile della sua esistenza.

Come ha spiegato il Tribunale di Castrovillari (con la sentenza n. 1446 del 5 Agosto 2024), la mancata produzione dell’atto pubblico non può essere sostituita da nessun altro mezzo di prova, nemmeno da testimonianze, confessione (anche dello stesso donante) o giuramento.

Come deve avvenire l’accettazione di una donazione immobiliare?

Anche l’accettazione della donazione da parte di chi riceve il bene deve rispettare la forma solenne. L’articolo 782, comma 2, del Codice Civile prevede che l’accettazione possa essere fatta:

• nello stesso atto di donazione;
• oppure con un atto pubblico posteriore. In questo caso, la donazione si perfeziona solo quando l’atto di accettazione viene notificato al donante.

Anche questo aspetto sottolinea l’estremo formalismo richiesto dalla legge, che non lascia spazio a manifestazioni di volontà verbali o implicite.