Amministratore in piccolo condominio: è obbligatorio?
Nei condomini con meno di nove proprietari, la nomina di un amministratore non è obbligatoria, ma può diventare necessaria in caso di liti e paralisi gestionale. Ecco quando e come chiedere la nomina di un amministratore giudiziario.
Vivere in un piccolo condominio, con pochi vicini, ha i suoi vantaggi. La gestione sembra più semplice, i rapporti più diretti. Ma quando sorgono i problemi – un tetto da riparare, un cortile da sistemare, un vicino che non paga le spese – la mancanza di un amministratore può complicare la situazione. Le assemblee vanno deserte, le decisioni vengono rimandate e l’edificio rischia di cadere in uno stato di abbandono. Di fronte a questa paralisi, la domanda che molti si pongono è: l’
Una importante decisione del Tribunale di Latina (decreto del 9 maggio 2025) ha fatto piena chiarezza su tale punto, stabilendo che anche nei piccoli condomini o in quelli chiamati “minimi” (ossia con due soli proprietari) è possibile ricorrere al giudice per ottenere la nomina di un amministratore (cosiddetto amministratore giudiziario), quando la conflittualità impedisce una corretta gestione.
Indice
Quando la nomina di un amministratore è obbligatoria per legge?
La regola generale è stabilita dall’articolo 1129 del Codice Civile. Questa norma è molto chiara: la nomina di un amministratore è obbligatoria
Questo significa che in tutti gli altri casi, ovvero:
- nel “condominio minimo” (composto da due soli proprietari)
- nel “piccolo condominio” (composto da un numero di proprietari non superiore a otto)
la nomina di un amministratore è facoltativa. I condòmini possono decidere di autogestirsi, nominando uno di loro come “facente funzioni” o semplicemente prendendo le decisioni tutti insieme. Ma è proprio questa facoltà che, in caso di disaccordo, può generare la paralisi.
Cosa succede se i condòmini non si mettono d’accordo per la gestione?
Sebbene la nomina dell’amministratore sia facoltativa, la gestione delle parti comuni (come il tetto, le scale, l’impianto idraulico, il cortile) è sempre e comunque un dovere. Se sorgono dei conflitti, se nessuno vuole prendersi la responsabilità, se le assemblee vanno sistematicamente deserte impedendo di raggiungere le maggioranze necessarie per deliberare, la gestione dell’edificio si blocca.
In questi casi, la nomina di un amministratore esterno
Ma chi provvede a tale nomina? Se l’assemblea non trova l’accordo, ciascun condomino – anche singolarmente – può presentare ricorso al Tribunale per chiedere la nomina di un amministratore giudiziale.
Il caso deciso dal Tribunale di Latina: l’amministratore necessario
La recente decisione del Tribunale di Latina ha affrontato proprio una di queste situazioni di stallo.
Il proprietario di un appartamento in un piccolo condominio si è rivolto al giudice. Il motivo? Una conflittualità esasperata tra i proprietari e la costante inerzia degli altri, che disertavano sistematicamente le assemblee convocate proprio per nominare un amministratore. Risultato: l’impossibilità di prendere qualsiasi decisione sulla gestione delle parti comuni.
Il condomino ha chiesto al Tribunale di nominare d’ufficio un amministratore giudiziario, scegliendolo tra i professionisti iscritti negli appositi albi.
Il giudice ha accolto il ricorso. Ha ritenuto che le prove prodotte (ad esempio, i verbali delle assemblee andate deserte) dimostrassero chiaramente “il contrasto tra le parti e che la mancata partecipazione alle assemblee ha di fatto impedito la valida formazione della volontà assembleare”. Di fronte a questa paralisi, il Tribunale ha riconosciuto la sussistenza dei presupposti per la nomina giudiziale di un amministratore.
Posso rivolgermi al giudice per nominare un amministratore nel mio piccolo condominio?
La decisione in commento conferma che ogni singolo condomino, anche in un condominio con meno di nove proprietari, ha il diritto di ricorrere al tribunale per chiedere la nomina di un amministratore quando si verificano due condizioni:
- esiste una situazione di conflitto o di inerzia che impedisce all’assemblea di funzionare e di prendere le decisioni necessarie per la gestione delle parti comuni;
- si è già tentato, senza successo, di risolvere il problema tramite la convocazione di un’assemblea con all’ordine del giorno la nomina dell’amministratore.
Sarà necessario dimostrare al giudice, con prove concrete (verbali di assemblee deserte, lettere di sollecito, documentazione che attesti la necessità di interventi urgenti, ecc.), che l’intervento del tribunale è l’unica via d’uscita per superare lo stallo.
Quali poteri ha un amministratore nominato dal tribunale? È un “commissario”?
L’amministratore nominato dal giudice non è un “commissario” o un “ausiliario del giudice”. Anche se la sua nomina avviene per via giudiziaria, egli instaura con i condòmini un normale rapporto di mandato, identico a quello di un amministratore nominato dall’assemblea. Di conseguenza:
- dura in carica un anno e può essere rinnovato;
- può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea, se questa riesce finalmente a deliberare;
- deve rendere conto del proprio operato solo ed esclusivamente all’assemblea, e non al giudice che lo ha nominato;
- il suo compenso viene determinato dall’assemblea o, in mancanza, si applicano le regole generali sul mandato previste dal Codice Civile (articolo 1709). Questo impone all’amministratore di fornire il preventivo del proprio compenso prima dell’inizio del mandato.
Il suo ruolo è semplicemente quello di sopperire all’inerzia dell’assemblea, garantendo la corretta gestione dell’edificio.
Chi paga le spese legali per la procedura di nomina giudiziale?
Un’altra informazione fondamentale riguarda i costi. La procedura per la nomina di un amministratore da parte del tribunale è un procedimento di “volontaria giurisdizione”, non una causa contenziosa tra due parti contrapposte.
Questo significa che non si applica il principio della “soccombenza” (quello per cui “chi perde paga”). Di conseguenza, il tribunale non condannerà nessuno a pagare le spese legali della controparte. Di regola, ogni parte sostiene i costi del proprio avvocato.
Conclusioni: una via d’uscita per superare l’immobilismo
La decisione del Tribunale di Latina è una boccata d’ossigeno per tutti quei proprietari intrappolati nelle liti e nell’immobilismo dei piccoli condomini. Il principio che ne emerge è chiaro e di grande importanza pratica:
- la nomina di un amministratore, anche se facoltativa nei condomini con meno di nove proprietari, può diventare necessaria in caso di conflitto;
- se l’assemblea è paralizzata e incapace di decidere, ogni singolo condomino ha il diritto di rivolgersi al tribunale per chiedere la nomina di un amministratore giudiziario;
- l’amministratore così nominato avrà gli stessi poteri e doveri di un amministratore nominato dall’assemblea.
È uno strumento di tutela fondamentale, che permette di superare le situazioni di stallo e di garantire che anche nei piccoli condomini venga assicurata una corretta gestione delle parti comuni, a tutela del valore degli immobili e della sicurezza di chi vi abita.