L’amministratore condominiale senza preventivo lavora gratis
Se manca il preventivo, il condominio non deve pagare alcun compenso all’amministratore poiché il credito non è esigibile benché l’attività sia stata prestata.
Il Tribunale di Siracusa (27 giugno 2025, n. 1043) ha stabilito che l’amministratore condominiale senza preventivo lavora gratis. Secondo il giudice siciliano, non ha diritto ad alcun compenso l’amministratore condominiale che, al momento del conferimento del mandato da parte dell’assemblea e del suo successivo rinnovo, non ha specificato analiticamente l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Ciò significa che l’amministratore non vanta alcun diritto al compenso anche se ha gestito il condominio per molti anni; al massimo, può chiedere il rimborso delle spese sostenute per conto della compagine. Ma procediamo con ordine.
Indice
Il compenso dell’amministratore deve essere approvato dall’assemblea
Il codice civile (art. 1129, comma 14) afferma testualmente che «L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta».
Secondo la giurisprudenza, questa norma si applica anche nell’ipotesi di conferma – quindi di rinnovo del mandato – deliberata espressamente dall’assemblea.
Il compenso deve quindi risultare sin dall’inizio, all’interno di un documento redatto dall’amministratore o anche semplicemente mediante richiamo a un altro atto (ad esempio, a una deliberazione precedente).
La norma serve a tutelare il condominio da spese non previste, ai fini della corretta gestione della compagine.
Amministratore: la nomina senza preventivo è nulla
In assenza di espressa indicazione dell’importo dovuto a titolo di onorario, la nomina è nulla, con la conseguenza che l’amministratore, anche se ha effettivamente gestito l’edificio per conto dei condòmini, non ha diritto ad alcunché, salvo il rimborso delle spese anticipate nell’interesse della compagine.
L’amministratore che non ha fatto approvare il preventivo lavora gratis
Secondo il Tribunale di Siracusa (27 giugno 2025, n. 1043), ai fini della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, il requisito formale della nomina sussiste in presenza di un documento, approvato dall’assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica specificazione dell’importo dovuto a titolo di compenso e delle singole voci delle quali lo stesso si compone, specificazione che non può, invece, ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto.
Il procedimento di stipula del contratto tra amministratore e condominio, infatti, deve necessariamente prevedere la presentazione di una proposta scritta da parte del primo (che si sostanzia nel cosiddetto preventivo) e una conforme accettazione della stessa da parte della maggioranza della compagine condominiale, la quale deve risultare dalla relativa deliberazione di nomina riportata nel verbale assembleare.
Nell’ipotesi in cui il suddetto preventivo manchi, quindi, il condominio non deve pagare alcun compenso all’amministratore, poiché il credito non è esigibile benché l’attività sia stata prestata in modo professionale.
Insomma: l’amministratore condominiale senza preventivo lavora gratis.