Danni dal terrazzo privato: paga solo il proprietario?
Se subisci danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dal terrazzo ad uso esclusivo del tuo vicino, le spese di riparazione si dividono sempre tra lui e il condominio?
Una macchia di umidità che si allarga sul soffitto, l’intonaco che si scrosta, il fastidioso gocciolio dell’acqua. Le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dal terrazzo ad uso esclusivo del vicino del piano di sopra sono uno degli incubi più comuni e costosi della vita condominiale. Per anni, la regola per la ripartizione dei danni è stata considerata quasi un dogma: un terzo a carico del proprietario del terrazzo e due terzi a carico di tutti gli altri condòmini sottostanti la copertura. Ma che succede invece se il danno non è causato dalla normale usura del piano di calpestio, bensì da un’opera abusiva realizzata dal proprietario? In tale circostanza, in caso cioè di
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Qual è la regola per la divisione dei danni dal lastrico solare?
Per capire la portata della pronuncia qui in commento, è essenziale partire dalla regola generale. Il lastrico solare “ad uso esclusivo” ha una duplice natura:
- è una parte comune, perché funge da copertura per l’intero edificio o per una parte di esso;
- è un bene in uso di un singolo condomino, che può goderne come se fosse un terrazzo privato.
Proprio per questa sua doppia funzione, l’articolo 1126 del Codice Civile stabilisce un criterio di ripartizione specifico per le spese di riparazione o ricostruzione:
- un terzo è a carico di chi ne ha l’uso esclusivo.
- due terzi sono a carico di tutti gli altri condòmini che si trovano sotto quella copertura.
La giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione (ordinanza n. 35027 del 14 dicembre 2022) ha esteso questo criterio anche al risarcimento dei danni da infiltrazioni, sulla base di un principio di responsabilità concorrente: il proprietario esclusivo è responsabile in quanto “custode” della superficie (ai sensi dell’art. 2051 c.c.), mentre il condominio è responsabile per il suo obbligo di manutenzione della struttura comune.
Quando questa regola del 1/3 e 2/3 non si applica più?
La sentenza del Tribunale di Tempio Pausania introduce un’eccezione fondamentale a questa regola. Il criterio di ripartizione previsto dall’articolo 1126 c.c. non si applica quando il danno non deriva dalla normale usura o da un difetto di manutenzione ordinaria, ma è la conseguenza diretta di una condotta colposa del singolo condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico.
In altre parole, se il danno è causato da opere abusive, modifiche non autorizzate o da una gestione negligente da parte del proprietario del terrazzo, la responsabilità cessa di essere “concorrente” e diventa esclusiva.
La decisione dei giudici sardi nasce da un caso piuttosto ricorrente. Il proprietario di un appartamento subiva continue e gravi infiltrazioni provenienti dal lastrico solare sovrastante.
Una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) ha accertato che le infiltrazioni non erano dovute alla vecchiaia della guaina impermeabilizzante, ma a una serie di opere abusive che il proprietario del lastrico aveva realizzato senza alcuna autorizzazione: una tettoia con pali in legno, panchine e un barbecue in muratura, oltre a una nuova pavimentazione posata in modo tecnicamente inadeguato.
Il giudice ha stabilito che, in questo caso, l’articolo 1126 c.c. non poteva essere applicato. I danni non erano ascrivibili alla “cosa” (il lastrico solare), ma alla condotta illecita del suo proprietario. Di conseguenza, ha condannato quest’ultimo a risarcire integralmente tutti i danni, escludendo qualsiasi partecipazione del condominio.
Il ragionamento del Tribunale si basa su un principio fondamentale del nostro ordinamento: la
La sentenza si allinea a un principio già espresso da altri giudici di merito (come il Tribunale di Latina, sentenza n. 1664 dell’8 settembre 2022), secondo cui “se la spesa è dovuta in quanto il danno causato è conseguenza del difetto di manutenzione o più genericamente di diligenza nella custodia da parte dell’usuario, allora il costo dell’intervento deve essere sostenuto tutto da quest’ultimo”.
Inoltre, questa decisione si inserisce nel quadro dell’articolo 1122 del Codice Civile, che vieta espressamente al singolo condomino di eseguire, nella sua proprietà, opere che possano recare danno alle parti comuni o pregiudicare la stabilità e la sicurezza dell’edificio.
L’indagine tecnica per accertare la vera causa delle infiltrazioni
Non ci si può più fermare alla constatazione che il danno proviene dal lastrico solare e applicare automaticamente la ripartizione 1/3 e 2/3. È necessario compiere un passo in più e verificare perché si è verificato il danno.
Se la causa è la vetustà o un difetto strutturale della copertura, si applica la regola generale dell’articolo 1126 c.c.
Se la causa è un’opera abusiva, una modifica non autorizzata o una grave negligenza del proprietario esclusivo, la responsabilità è interamente sua.
La Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) disposta dal giudice diventa, quindi, lo strumento indispensabile per individuare correttamente le responsabilità e, di conseguenza, il soggetto tenuto a pagare.