Agente immobiliare nasconde abusi: ha diritto alla provvigione?

Se l’agenzia immobiliare non ti ha informato di un abuso edilizio sei tenuto a pagare l’intera provvigione? Scopri i tuoi diritti, i doveri del mediatore e come la legge ti tutela.

La firma del contratto preliminare è uno dei momenti più emozionanti nel percorso di acquisto di una casa. Si concretizza un sogno e ci si affida completamente alla professionalità dell’agente immobiliare che ha mediato la trattativa. Ma cosa succede se, proprio dopo aver firmato e versato la caparra, si scopre una “doccia fredda”? Un abuso edilizio di cui nessuno vi aveva parlato, ma che l’agenzia conosceva perfettamente. In una situazione del genere, oltre alla rabbia e alla preoccupazione per i costi futuri, sorge spontanea una domanda carica di delusione: se l’

Qual è l’obbligo principale di un agente immobiliare?

Il dovere fondamentale di un mediatore immobiliare è sancito dall’articolo 1759 del Codice Civile. Questa norma stabilisce che l’agente deve comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note che possono influire sulla sicurezza e sulla valutazione dell’affare. La giurisprudenza, però, ha interpretato questo dovere in modo molto più ampio. Non si tratta solo di un obbligo passivo di non mentire, ma di un dovere attivo di

Un abuso edilizio rientra tra le informazioni da comunicare?

La regolarità urbanistica di un immobile è una delle caratteristiche essenziali che ne determinano la commerciabilità e il valore.

Un agente immobiliare ha il dovere di effettuare i controlli di base e di informare l’acquirente sulla presenza di eventuali abusi o irregolarità.

Se, come nel suo caso, l’agenzia era già a conoscenza dell’abuso, la sua omissione non è una semplice svista, ma una palese e grave violazione del suo obbligo professionale primario.

Se l’agente non mi informa, devo comunque pagare la provvigione?

Di fronte a un inadempimento così grave da parte del mediatore, che lede il suo affidamento e la sicurezza dell’operazione, ci si può

La giurisprudenza è costante su questo punto: non spetta alcun compenso a chi svolge la propria attività in violazione dei suoi doveri fondamentali. Il Tribunale di Milano, in un caso analogo, ha addirittura condannato un’agenzia alla restituzione della provvigione che aveva già incassato, proprio per aver taciuto sulla presenza di un abuso edilizio (Tribunale Di Milano, Sentenza n.1037 del 6 Febbraio 2025).

E se l’affare si conclude lo stesso, l’agente ha diritto a qualcosa?

Anche se lei decidesse di portare a termine l’acquisto (magari perché l’abuso è sanabile), il comportamento scorretto dell’agente non rimane senza conseguenze. Lei ha diritto ad agire in giudizio per chiedere il risarcimento del danno, e la responsabilità del mediatore è autonoma rispetto a quella del venditore (che a sua volta risponderà del vizio). Il danno risarcibile può consistere in diverse voci:

• i costi che dovrà sostenere per sanare l’abuso edilizio;
• la diminuzione di valore che l’immobile subisce a causa del vizio;
• l’importo stesso della provvigione, che lei ha accettato di pagare sulla base di informazioni false o incomplete (Cass. Civ., Sez. 2, N. 11371 del 02-05-2023).

La provvigione può essere “ridotta” invece che cancellata?

Un giudice potrebbe riconoscere che l’agente, pur essendo stato scorretto, ha comunque svolto una parte della sua attività (visite, trattative, etc.). In questo caso, invece di negare in toto la provvigione, può condannare l’agente a pagarle un

Il Tribunale di Milano (sentenza n.3941 del 9 aprile 2024) ha affrontato un caso di abuso sanabile. Ha stabilito che l’agente aveva diritto in teoria alla provvigione, ma allo stesso tempo l’acquirente aveva diritto a essere risarcito. Se la provvigione pattuita è di 5.000 € e il costo per sanare l’abuso è di 4.000 €, il giudice può condannare l’agente a risarcirla di 4.000 €. Di fatto, la provvigione netta che l’agente percepirà sarà di soli 1.000 €. Se il danno è pari o superiore alla provvigione, quest’ultima si azzera.

Cosa fare se l’agente immobiliare mi nasconde un abuso edilizio?

Considerando che l’agenzia conosceva l’abuso e l’acquirente lo ha scoperto solo dopo aver firmato il preliminare, la posizione di quest’ultimo è molto solida. Le opzioni sono:

1. se non è stata ancora pagata la provvigione, l’acquirente può contestare formalmente la richiesta di pagamento, motivandola con il grave inadempimento dell’agente ai suoi obblighi informativi;
2. se ha già pagato la provvigione, l’acquirente può avviare un’azione legale per chiederne la restituzione totale a titolo di risarcimento del danno;
3. in ogni caso è possibile citare in giudizio l’agenzia per ottenere il risarcimento di tutti i danni subiti (costi di sanatoria, minor valore dell’immobile), utilizzando tale richiesta per neutralizzare, in tutto o in parte, l’importo della provvigione.

In conclusione, un agente immobiliare che nasconde informazioni così determinanti non solo agisce in modo professionalmente scorretto, ma perde il diritto a percepire il suo compenso per intero. La legge tutela fortemente l’affidamento dell’acquirente e le fornisce gli strumenti per non pagare o per recuperare quanto versato per una mediazione viziata da reticenza e mala fede. Il consiglio è di rivolgersi a un legale per valutare la strategia migliore da adottare nel caso specifico.