È possibile affittare casa con ipoteca?

Puoi affittare un immobile su cui grava un’ipoteca? La guida completa e aggiornata che spiega perché è legale, se devi informare l’inquilino e cosa succede in caso di pignoramento.

Hai un immobile di proprietà, magari la tua prima casa, su cui grava un mutuo e, di conseguenza, un’ipoteca a favore della banca. Per varie ragioni, decidi di trasferirti e di mettere quella casa in affitto per avere un’entrata extra. Ma puoi farlo? O la presenza dell’ipoteca costituisce un ostacolo? La domanda che si pongono moltissimi proprietari è proprio questa: affittare casa con ipoteca: è legale? E sono obbligato a informare il futuro inquilino della presenza di questo vincolo?

La risposta, che arriva chiara dal nostro Codice Civile, è affermativa: è assolutamente possibile, e non c’è alcun obbligo di menzionare l’ipoteca nel contratto. Ma è fondamentale capire perché e, soprattutto, quali sono le tutele per l’inquilino nel caso, ben più grave, in cui l’immobile venga pignorato.

Perché posso affittare una casa anche se è ipotecata?

Per capire perché è legale, bisogna partire dalla natura giuridica del contratto di locazione. L’articolo 1571 del Codice Civile definisce la locazione come un contratto con cui una parte (il proprietario) si obbliga a far “godere” all’altra (l’inquilino) un bene per un certo tempo, in cambio di un corrispettivo.

Si tratta di un contratto a “effetti obbligatori”, non a “effetti reali”.

Cosa significa in pratica? Significa che il contratto non trasferisce la proprietà, ma crea un obbligo per il proprietario: quello di garantire all’inquilino il

Devo scrivere nel contratto che la casa ha un’ipoteca?

Non c’è alcun obbligo di legge di menzionare la presenza dell’ipoteca nel contratto di locazione. Proprio perché, come abbiamo visto, l’ipoteca non impedisce all’inquilino di godere del bene, non è considerata un’informazione essenziale del contratto di affitto. La tua obbligazione principale è garantire il godimento, e l’iscrizione ipotecaria non la ostacola.

Cosa succede se, dopo aver affittato, la banca pignora la casa?

Se, dopo la stipula del contratto di affitto, tu smetti di pagare il mutuo e la banca avvia la procedura di pignoramento immobiliare, cosa succede all’inquilino? Viene sfrattato subito? La risposta è no. La legge tutela l’inquilino attraverso il principio di “

Questa norma fondamentale stabilisce che le locazioni stipulate dal proprietario prima del pignoramento sono opponibili all’acquirente, cioè a colui che comprerà la casa all’asta.

Perché il tuo contratto di affitto sia “blindato” e valido anche nei confronti del nuovo proprietario, deve avere un requisito fondamentale: la “data certa” anteriore al pignoramento.

Come si ottiene la “data certa”? Il modo più semplice e sicuro per dare data certa a un contratto di locazione è la sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, che è un obbligo di legge da adempiere entro 30 giorni dalla stipula. La data di registrazione attesta in modo inoppugnabile che il tuo contratto esisteva prima del pignoramento.

Firmi e registri il tuo contratto di affitto il 1° febbraio 2025. Il proprietario smette di pagare il mutuo e la banca notifica il pignoramento sull’immobile il 1° giugno 2025. La casa viene venduta all’asta e un nuovo proprietario se la aggiudica il 1° dicembre 2025. Risultato: il nuovo proprietario è

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obbligato a rispettare il tuo contratto di locazione fino alla sua naturale scadenza. Non può mandarti via. Diventa, a tutti gli effetti, il tuo nuovo locatore.

E se affitto una casa che è già stata pignorata?

Se stipuli un contratto di locazione dopo che l’immobile è già stato pignorato, la situazione si complica.

In questo caso, il proprietario-debitore, pur essendo ancora formalmente proprietario, ha dei poteri di gestione molto limitati. Stipulare un nuovo contratto di locazione potrebbe essere considerato un atto pregiudizievole per i creditori.

È fondamentale che in un caso del genere il proprietario dia piena e trasparente informazione all’inquilino dell’esistenza del pignoramento. Se non lo facesse, e l’inquilino dovesse poi perdere la disponibilità del bene prima della scadenza a causa della procedura esecutiva, quest’ultimo potrebbe fare causa al proprietario per il risarcimento di tutti i danni subiti. Per approfondire questo punto, leggi anche “Affittare una casa con ipoteca: quali sono i rischi per l’inquilino?“.