Boom di case abbandonate per non pagare l’IMU

Il fenomeno dei ruderi è in crescita e un’indagine di Confedilizia rivela un dato sorprendente: dal 2011 i fabbricati inagibili, esenti dall’Imposta Municipale Unica, sono più che raddoppiati in tutta Italia.

Un fenomeno, apparentemente strano e preoccupante, emerge con chiarezza dai nuovi dati statistici elaborati da Confedilizia: in Italia, gli immobili “collabenti”, ovvero i fabbricati inagibili classificati nella categoria catastale F2, sono più che raddoppiati dal 2011. C’è una spiegazione molto probabile dietro a questa impennata: il 2011 è stato l’ultimo anno pre-IMU, prima dell’introduzione dell’Imposta Municipale Unica. Da questa imposta, però, i fabbricati collabenti sono espressamente esclusi. Possiamo, quindi, affermare che l’introduzione dell’IMU ha innescato un vero e proprio

boom di case abbandonate per non pagare l’IMU.

Non si tratta, quindi, solo di un degrado degli immobili, dovuto al loro naturale invecchiamento e all’abbandono, ma di un fenomeno interessante che ha implicazioni più profonde e coinvolge le scelte dei proprietari. Tutto questo merita di essere approfondito, perché le implicazioni pratiche ricadono sui portafogli di chi possiede fabbricati di questo tipo e che sono naturali candidati a diventare ruderi, o, come si dice in gergo tecnico, collabenti: la normativa fiscale, con il vantaggio dell’esenzione totale IMU, di fatto incentiva a scegliere questa strada, anziché quella, lunga e costosa, della ristrutturazione e recupero edilizio.

Cosa sono i fabbricati collabenti F2 e perché non pagano l’IMU

I fabbricati collabenti sono privi di rendita catastale, un parametro indispensabile per il calcolo della base imponibile dell’IMU, che risulterà sempre pari a zero. Gli immobili che rientrano in questa categoria F2 sono, generalmente, quelli in stato di grave degrado: i cosiddetti “

ruderi”, per i quali è precluso ogni uso abitativo o qualsiasi altra utilizzazione economica. Da qui deriva la loro totale incapacità – riconosciuta dal legislatore dell’IMU a partire dal 2012 – di produrre reddito.

Come i ruderi diventano esenti da IMU

È fondamentale sottolineare che la classificazione in F2 non è automatica. Serve sempre un aggiornamento dei dati catastali che deve essere richiesto dal proprietario all’Agenzia delle Entrate tramite un’apposita procedura di inserimento in tale categoria.

Le modalità per ottenere l’iscrizione di un immobile in categoria F2 sono relativamente semplici e previste da un apposito decreto ministeriale (D.M. n. 28/1998): è necessario l’ausilio di un tecnico (ingegnere, architetto, geometra) che attesti lo stato di degrado dell’immobile.

Tra i criteri rientrano, ad esempio, la mancanza del tetto o delle tegole, l’assenza di uno o più elementi strutturali essenziali (pilastri, muri portanti, travi, ecc.), la mancanza delle ordinarie finiture (finestre, arredi, impianti sanitari, elettrici, idrici e di riscaldamento) e l’assenza di allaccio alle reti di distribuzione di acqua, luce e gas.

Il meccanismo che libera dall’IMU

Una volta presentata questa pratica all’Agenzia delle Entrate e ottenuto l’inserimento in F2, si può ottenere l’esenzione IMU dal Comune di appartenenza. Questo meccanismo è sempre più utilizzato dagli italiani: l’analisi di Confedilizia ha riscontrato che il numero di immobili collabenti F2 è aumentato del 126% dal 2011, l’ultimo anno di ICI (Imposta Comunale sugli Immobili) prima dell’entrata in vigore dell’IMU.

I dati ufficiali dell’Agenzia delle Entrate confermano la tendenza, con un numero complessivo di fabbricati inseriti in F2 che, nell’arco di questi 14 anni, è balzato da meno di 300mila (278.121) a più di 600mila (629.022).

Il triste fenomeno delle case abbandonate

La maggior parte di questi immobili (oltre il 90%) appartiene a persone fisiche, non a società o altri tipi di imprese. Si tratta, verosimilmente, quasi sempre di case di campagna o di paese ricevute in eredità, che richiederebbero costi di ristrutturazione proibitivi per tornare agibili. Perciò, vengono lasciate in uno stato di triste degrado e abbandono. Diventano, insomma, ruderi non per volontà ma per necessità.

Quando i ruderi non pagano più l’IMU

Almeno, però, non gravano più sulle tasche dei possessori che, come detto, possono liberarsi dall’IMU chiedendo ed ottenendo il loro inserimento nella categoria catastale F2. Diversamente, se tali immobili diroccati e fatiscenti fossero semplicemente “inagibili o inabitabili”, si applicherebbe soltanto una riduzione del 50% dell’imposta, salvi eventuali regolamenti comunali più favorevoli. Gli immobili collabenti, invece, ottengono sempre l’esenzione piena. Ti spieghiamo tutti i dettagli nella nostra guida “Esenzione Imu per fabbricati inagibili“.

C’è anche chi butta giù il tetto apposta

Va detto che c’è anche chi sfrutta fraudolentemente questo sistema, magari abbattendo volontariamente il tetto o le pareti con una ruspa, proprio per trasformare una casa di campagna in un “vero” rudere e farlo inserire in F2, rendendolo così esentasse.

L’allarme di Confedilizia: “emergenza ignorata”

Il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, in un’intervista al Corriere della Sera

, parla di “emergenza ignorata”. Sottolinea che se i proprietari volessero intervenire per riqualificare l’immobile, dovrebbero fare i conti con bonus fiscali molto meno “generosi” rispetto al passato (le detrazioni sono scese parecchio e questo penalizza molti).

Per questo, Spaziani Testa definisce la situazione un “degrado sociale” destinato ad aggravarsi, a meno che non vengano introdotte misure apposite, come l’esenzione IMU in tutte le zone d’Italia colpite dallo spopolamento e l’introduzione di sostanziosi incentivi fiscali per chi ristruttura. Ma queste contromisure, purtroppo, non sono ancora all’orizzonte: il Governo e il Parlamento non si stanno muovendo in questa direzione.

Dove ci sono più ruderi e quanti sono i fabbricati F2

Il Corriere della Sera, limitando l’analisi agli ultimi 5 anni, ha rilevato un incremento dei fabbricati collabenti del +9,3% a livello nazionale, percentuale che sale al +11,3% nei Comuni capoluogo.

Le province che detengono il record di immobili collabenti sono

Frosinone (32.023), Cosenza (23.338), Messina (18.879), Torino (16.165) e Cuneo (15.564). Quanto alle grandi città, Roma conta 5.787 immobili in F2, mentre Milano ne ha solo 361 (ma la percentuale è salita del 10,9%). La città con il maggior incremento percentuale di edifici collabenti nell’ultimo quinquennio è Napoli, con un +24% rispetto al periodo precedente. Da un rapido confronto tra i dati emergono situazioni interessanti: ad esempio, nel Frusinate i ruderi sono il quintuplo di quelli della città di Roma.