Lavori straordinari non urgenti: la delibera di approvazione è valida?
Una delibera assembleare che approva (ratifica) lavori di manutenzione straordinaria ordinati dall’amministratore senza urgenza è valida, a condizione che l’assemblea deliberi anche la costituzione di un apposito fondo speciale per coprire le spese.
La gestione di un condominio si basa su un delicato equilibrio di poteri e responsabilità tra l’assemblea dei condòmini, che è l’organo decisionale sovrano, e l’amministratore, che ha il compito di eseguire le delibere e gestire la cosa comune. A volte, però, i confini di questi poteri possono diventare labili, specialmente quando si tratta di lavori di manutenzione straordinaria. Cosa succede se l’amministratore, agendo di propria iniziativa, ordina l’esecuzione di lavori importanti ma non caratterizzati dall’urgenza, senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea? La spesa è comunque dovuta dai condòmini? La domanda che sorge in questi casi è di fondamentale importanza per la validità delle spese: se l’amministratore ha ordinato dei
La Corte di Cassazione, con recenti pronunce, ha fornito una risposta chiara, affermando il potere dell’assemblea di “sanare” l’operato dell’amministratore, ma a una condizione ben precisa.
Indice
La differenza tra interventi ordinari e straordinari
Per comprendere la questione, è necessario partire dalla distinzione fondamentale tra atti di amministrazione ordinaria e straordinaria:
- amministrazione ordinaria: riguarda la gestione corrente dell’edificio e la conservazione delle parti comuni. Rientrano in questo ambito le piccole riparazioni, la pulizia, la gestione degli impianti. Questi atti rientrano nelle attribuzioni dell’amministratore, che può agire in autonomia;
- amministrazione straordinaria: comprende tutti gli interventi che non rientrano nella “normalità” dell’atto di gestione, spesso per la loro consistenza economica o per la loro natura non ricorrente (ad esempio, il rifacimento della facciata, la sostituzione della caldaia, la ristrutturazione del tetto). La decisione su questi lavori spetta esclusivamente all’assemblea dei condòmini.
La Cassazione (sentenza n. 15345/2025) ha confermato che il criterio per distinguere i due tipi di atti si basa sulla “normalità” dell’intervento e sulla sua rilevanza economica, valutata sia in termini assoluti sia in rapporto al valore dell’edificio.
L’amministratore può ordinare lavori straordinari di sua iniziativa?
Non è nel potere dell’amministratore ordinare lavori straordinari senza prima porre la questione all’assemblea e ottenere da questa il relativo consenso. Tuttavia, esiste un’eccezione, prevista dall’articolo 1135 del Codice Civile. Questa norma conferisce all’amministratore il potere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria in autonomia, senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, ma solo se questi presentano il carattere dell’urgenza.
Per “urgenza” si intende la necessità di agire immediatamente per evitare un danno imminente e grave alle parti comuni o a terzi.
Esempio di lavoro urgente
Esempio di lavoro straordinario non urgente: la decisione di ridipingere l’atrio o di sostituire la pavimentazione del cortile.
In caso di lavori urgenti, l’amministratore ha l’obbligo di ordinarli e di riferirne alla prima assemblea utile.
E se i lavori ordinati dall’amministratore non erano urgenti?
Cosa succede se un amministratore commissiona un lavoro straordinario (come il rifacimento di una recinzione) che, sebbene utile, non era affatto urgente? In questo caso, l’amministratore ha agito al di fuori dei suoi poteri. Tuttavia, questo non significa che la spesa non possa essere validamente imputata al condominio.
La Cassazione (sentenza n. 20541/2025) ha chiarito che l’assemblea condominiale ha il pieno potere di ratificare l’operato dell’amministratore. La “ratifica” è un atto con cui l’assemblea, a posteriori, approva e fa propria una decisione presa da un altro soggetto senza averne il potere. In pratica, la delibera di approvazione della spesa ex post “sana” l’irregolarità procedurale, surrogando la mancanza di una preventiva autorizzazione. Di conseguenza, anche se il lavoro non era urgente, la delibera che approva la spesa è valida e obbliga tutti i condòmini al pagamento.
Qual è la condizione per rendere valida la delibera di ratifica?
C’è una condizione fondamentale, senza la quale la delibera di approvazione dei lavori straordinari non urgenti non è valida. Come previsto dall’articolo 1135, comma 4, del Codice Civile, quando l’assemblea delibera l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria, deve obbligatoriamente costituire un
Questo obbligo sussiste anche nel caso della ratifica. Pertanto, la delibera che approva a posteriori i lavori straordinari non urgenti ordinati dall’amministratore è valida solo se, contestualmente all’approvazione della spesa, delibera anche la costituzione di tale fondo speciale. Il fondo serve a garantire la copertura finanziaria dell’intervento, evitando che l’impresa inizi i lavori senza la certezza di essere pagata. Una delibera di ratifica che omettesse la costituzione del fondo sarebbe invalida e potrebbe essere impugnata.
A cosa serve il requisito dell’urgenza, allora?
Se l’assemblea può comunque ratificare i lavori non urgenti, a cosa serve la previsione legale dell’urgenza? La Cassazione ha chiarito anche questo punto. L’urgenza non cambia la natura dell’atto (che resta straordinario), ma rileva a un solo, specifico fine: fondare il diritto dell’amministratore a ottenere il rimborso delle spese che potrebbe aver anticipato.
In altre parole, solo se il lavoro è riconosciuto come urgente (dall’assemblea o, in sua assenza, da un giudice), l’amministratore che ha pagato di tasca propria per far fronte all’emergenza ha il diritto di essere rimborsato dal condominio. Se il lavoro non era urgente, l’amministratore non ha questo diritto, ma deve attendere che l’assemblea ratifichi la spesa e che i condòmini versino le loro quote.