Bonus prima casa: quanto tempo ho per vendere la vecchia casa?

Hai comprato una nuova prima casa? La Legge di Bilancio 2025 estende a due anni il termine per vendere la vecchia. L’Agenzia delle Entrate chiarisce come si applica la novità anche al credito d’imposta.

Cambiare casa è un passo importante, spesso legato a momenti di grande trasformazione nella vita: la famiglia che si allarga, un nuovo lavoro in un’altra città, o semplicemente il desiderio di uno spazio che risponda meglio alle proprie esigenze. Tuttavia, questo processo è anche fonte di notevole stress, soprattutto quando si tratta di coordinare la vendita di un’abitazione con l’acquisto di una nuova, il tutto cercando di preservare le preziose agevolazioni fiscali per la “prima casa”. Per anni, la regola è stata ferrea e ha generato non poca ansia: una volta acquistata la nuova abitazione con i benefici, si aveva solo un anno di tempo per vendere quella precedente. Ma le regole sono cambiate. La domanda che molti si pongono oggi è: per il

In cosa consiste il “bonus prima casa”?

Prima di vedere le novità, è utile ricordare cosa si intende per “agevolazione prima casa”. Non si tratta di un bonus in denaro, ma di un fondamentale sconto fiscale che si ottiene al momento dell’acquisto di un’abitazione. Consiste nell’applicazione di imposte ridotte:

• imposta di registro al 2% (invece del 9%) se si acquista da un privato;
• IVA al 4% (invece del 10% o, per gli immobili di lusso, del 22%) se si acquista da un’impresa costruttrice;

A questo si aggiunge il pagamento delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 50 euro ciascuna, se si acquista da privato, o a 200 euro ciascuna, se si compra da azienda.

Condizioni per avere il bonus prima casa

Per ottenere questo beneficio, è necessario rispettare alcune condizioni:

Requisiti oggettivi (sull’immobile)

L’immobile deve essere una “prima casa” e non deve appartenere alle categorie di lusso (A1, A8, A9). Sono ammesse solo le seguenti categorie catastali:

• A2 (abitazioni di tipo civile)
• A3 (abitazioni economiche)
• A4 (abitazioni popolari)
• A5 (abitazioni ultrapopolari)
• A6 (abitazioni rurali)
• A7 (abitazioni in villini)
• A11 (abitazioni tipiche locali)

L’immobile deve trovarsi nel Comune dove l’acquirente ha o stabilirà la residenza, entro 18 mesi dall’acquisto.

L’acquirente non deve possedere altri immobili acquistati con agevolazioni “prima casa”, su tutto il territorio nazionale.

Se ne possiede uno, deve venderlo entro 2 anni dalla nuova compravendita per non perdere il beneficio.

L’acquirente non deve possedere altri immobili (anche senza agevolazioni) nel Comune in cui si acquista la nuova casa.

Possedere una seconda casa nello stesso Comune fa decadere il bonus.

L’acquisto deve avvenire a titolo oneroso (vendita), non per donazione o successione, salvo casi specifici.

Il trasferimento di residenza va fatto entro 18 mesi. In caso contrario, si perdono le agevolazioni e si pagano sanzioni.

Chi vende la prima casa e ne compra un’altra entro 12 mesi non paga imposta di registro (credito d’imposta pari a quanto pagato sulla casa venduta).

Cosa prevede la legge sul termine di vendita della prima casa?

Proprio su quest’ultimo punto è intervenuta la novità più significativa. Fino al 31 dicembre 2024, chi acquistava una nuova “prima casa” pur possedendone già un’altra acquistata con i benefici, aveva l’obbligo di vendere quest’ultima entro un anno dal nuovo acquisto per non perdere le agevolazioni e incorrere in sanzioni.

La Legge di Bilancio 2025 (legge 207/2024) ha modificato questa regola, portando il termine per la vendita della vecchia abitazione da un anno a due anni. Questa modifica, in vigore dal 1° gennaio 2025, offre ai contribuenti un lasso di tempo molto più ampio e realistico per gestire la transizione immobiliare senza la pressione di una scadenza imminente.

Cos’è e come funziona il credito d’imposta per il riacquisto?

Oltre all’agevolazione sulle imposte d’acquisto, esiste un altro importante beneficio per chi cambia la prima casa: il credito d’imposta per il riacquisto. Previsto dall’articolo 7 della Legge 448/1998, questo strumento permette di “recuperare” l’imposta di registro o l’IVA pagata sul primo acquisto agevolato.

In pratica, chi vende la propria prima casa e, tradizionalmente entro un anno, ne acquista un’altra con i benefici prima casa, matura un credito d’imposta. Questo credito può essere utilizzato per ridurre le imposte dovute su altri atti, per compensare altre imposte tramite F24 o persino in diminuzione dell’IRPEF. L’importo del credito non può comunque superare l’imposta dovuta per il nuovo acquisto. La prassi ha chiarito che se ne può beneficiare anche se si compra la nuova casa prima di aver venduto la vecchia.

Il nuovo termine di due anni si applica anche al credito d’imposta?

Questa è la domanda al centro della recente risposta ad interpello n. 197/2025 dell’Agenzia delle Entrate. La Legge di Bilancio ha modificato la norma sulla “prima casa”, ma non quella sul credito d’imposta, che menziona ancora il termine di un anno. Un contribuente ha quindi chiesto se il nuovo termine di due anni potesse essere esteso anche a questo beneficio.

La risposta dell’Agenzia è stata positiva. Pur riconoscendo che la legge sul credito d’imposta non è stata formalmente modificata, l’Agenzia ha adottato un’interpretazione estensiva e di buon senso. Ha sostenuto che, poiché la finalità dell’estensione a due anni è quella di incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio di abitazione, questa maggiore flessibilità deve riguardare entrambe le agevolazioni. Pertanto, nel caso in cui si acquisti la nuova casa prima di vendere la vecchia, si hanno due anni di tempo per vendere e consolidare il diritto sia all’aliquota ridotta sul nuovo acquisto sia al credito d’imposta

Le nuove regole valgono anche per chi ha comprato casa nel 2024?

La nuova norma non prevede che l’estensione del termine si applichi solo agli atti stipulati a partire dal 1° gennaio 2025. Di conseguenza, il nuovo e più lungo termine di due anni si applica anche a tutti i casi in cui, al 31 dicembre 2024, non era ancora scaduto il precedente termine di un anno.

Se un contribuente ha acquistato una nuova prima casa a novembre 2024, il suo termine di un anno per vendere la vecchia sarebbe scaduto a novembre 2025. Grazie alla nuova norma, questo termine si estende automaticamente e la scadenza per la vendita viene posticipata a novembre 2026.

E se vendo la vecchia casa prima di comprare la nuova?

L’interpello dell’Agenzia delle Entrate si è concentrato sul caso, meno comune, di chi acquista la nuova abitazione prima di vendere la vecchia. Tuttavia, il ragionamento dell’Agenzia, che mira a un trattamento omogeneo e coerente tra le due agevolazioni, lascia presupporre un’importante conclusione anche per lo scenario più frequente.

Dato che l’Agenzia ha esteso il termine di due anni al credito d’imposta nel caso “acquisto e poi vendo”, è logico e coerente ritenere che lo stesso termine di due anni si applichi anche nel caso “vendo e poi acquisto”. In questo modo, il contribuente avrebbe una finestra temporale di due anni sia per vendere dopo aver acquistato, sia per acquistare dopo aver venduto, creando un quadro normativo più semplice e armonizzato per il cambio della prima casa.