Quali sono i diritti di chi è comproprietario di una casa?
Come utilizzare un immobile che appartiene a più persone? È possibile venderlo, darlo in affitto o chiederne la divisione?
Comunemente si pensa che la comproprietà di una casa si traduca nell’impossibilità, per ciascuno dei titolari, di poterla utilizzare, attesa la presenza di più persone che rivendicano lo stesso diritto sul medesimo bene. In realtà, il codice civile consente a ognuno di godere dell’immobile, seppur nel rispetto di ciò che spetta anche agli altri. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: quali sono i diritti di chi è comproprietario di una casa? Approfondiamo l’argomento.
Indice
Il comproprietario può vivere da solo nella casa comune?
Il comproprietario può
Per garantire a ciascun comproprietario la possibilità di godere dell’immobile in modo pacifico ed esclusivo, almeno per un determinato periodo di tempo, è possibile accordarsi stabilendo un uso turnario della casa, secondo un calendario stabilito.
Se la casa al mare è in comproprietà tra tre persone diverse, è possibile accordarsi affinché ciascuno di essi occupi l’immobile per un solo mese durante la stagione estiva.
La comproprietà non presuppone che tutti i titolari debbano godere del bene contestualmente: è quindi legittimo che ci si metta d’accordo per fare a turno.
In mancanza di intesa, è possibile rivolgersi al giudice affinché adotti la decisione più opportuna a tutela della comunione e degli interessi individuali (art. 1105, quarto comma, cod. civ.).
Il comproprietario può apportare modifiche alla casa?
Ogni comproprietario può apportare modifiche alla casa comune, purché non la danneggi e non ne alteri la destinazione (art. 1102 cod. civ.).
Uno dei comproprietari, senza il consenso degli altri, può aprire una finestra per garantire maggiore luce a uno dei vani, sostituire il portone o realizzare una tettoia all’ingresso.
Il comproprietario può affittare la casa comune?
Il singolo comproprietario può perfino affittare la casa comune
Il contratto di locazione stipulato da un solo proprietario è valido ed efficace; gli altri comproprietari non possono opporsi ma, se ritengono di essere stati danneggiati dall’iniziativa altrui perché non possono più godere dell’immobile, possono chiedere il risarcimento.
Il consenso unanime di ogni titolare è necessario solo nell’ipotesi di locazione ultranovennale (art. 1108 cod. civ.).
Il canone di locazione va in ogni caso ripartito tra ciascun proprietario.
Per ulteriori approfondimenti si legga l’articolo dal titolo Cosa succede se un comproprietario non vuole affittare?
Il comproprietario può vendere la casa comune?
Il singolo comproprietario
Il comproprietario può vendere la sua quota sulla casa?
Ogni titolare può vendere la quota di proprietà che vanta sull’immobile, senza che occorra il consenso degli altri.
La cessione comporta il subentro di un’altra persona, il quale vanta gli stessi diritti – e anche i medesimi obblighi – del venditore.
È appena il caso di ricordare che la quota di cui ciascun proprietario gode è solo
La quota può essere di qualsiasi entità: 50%, 30%, 80%, ecc. È quindi possibile una comproprietà sbilanciata a favore del titolare della fetta maggiore.
Questa sproporzione influenza l’adozione delle decisioni, le quali sono adottate a maggioranza calcolata secondo il valore delle quote (art. 1105 cod. civ.).
Il comproprietario può sciogliere la comunione?
È diritto imprescrittibile di ogni proprietario chiedere lo scioglimento della comunione in qualsiasi momento, senza che gli altri possano opporsi (art. 1111 cod. civ.).
L’autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, non superiore a cinque anni, se l’immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri.
Lo scioglimento della comunione consente di attribuire a ciascun contitolare la proprietà esclusiva di una porzione materiale della casa, in proporzione al valore della sua quota.
In buona sostanza, con lo scioglimento i comproprietari “concretizzano” la porzione ideale che vantano sull’immobile.
Qualora la divisione materiale della casa non sia possibile e non ci sia accordo tra le parti, spetta al giudice determinare le modalità di esecuzione dello scioglimento, ad esempio assegnando l’intero bene a chi ha diritto alla quota maggiore – con eventuale compensazione economica agli altri comproprietari – oppure mettendolo in vendita all’asta.