Posso affittare casa mia per un solo giorno? Guida completa

Scopri come affittare legalmente il tuo appartamento per un solo giorno. Guida su contratti, tasse (cedolare secca), e comunicazioni obbligatorie alla Questura e al Comune per le locazioni brevi.

Il tuo appartamento è una risorsa flessibile. Nell’economia moderna, l’idea di mettere a reddito i propri beni immobili ha assunto forme sempre più dinamiche. Lontani dai tradizionali contratti di locazione pluriennali, sempre più proprietari si interrogano sulla possibilità di sfruttare un appartamento sfitto per periodi brevissimi, magari in occasione di un evento in città, di un concerto o semplicemente per offrire un’alternativa a un turista di passaggio. Emerge così una domanda molto comune e concreta, che richiede una risposta chiara e dettagliata per non incorrere in errori. In questo contesto, ti sarai chiesto:

posso affittare casa mia per un solo giorno? Guida completa alla mano, la risposta è un deciso sì. La legge non solo lo permette, ma ha creato una cornice normativa specifica per gestire questa eventualità in modo semplice e definito. Navigare tra gli adempimenti amministrativi, fiscali e di pubblica sicurezza è però fondamentale per operare nella piena legalità. Questa guida ti accompagnerà passo dopo passo attraverso tutto ciò che devi sapere per trasformare un’opportunità di guadagno in una realtà, senza complicazioni.

Cosa si intende per “locazione breve” secondo la legge?

Per capire come affittare un immobile per un solo giorno, è essenziale partire dalla sua definizione giuridica. Questa tipologia di affitto rientra in quella che la legge, precisamente l’articolo 4 del Decreto-Legge n. 50 del 2017, definisce “locazione breve”. La normativa delinea con precisione i contorni di questi contratti, stabilendo alcuni requisiti specifici. Innanzitutto, la

durata non deve mai superare i 30 giorni per ogni singolo accordo. Un affitto di 24 ore, quindi, vi rientra perfettamente.

L’oggetto del contratto deve essere un immobile a uso abitativo. Un altro punto determinante riguarda il locatore: deve essere una persona fisica che agisce al di fuori di un’attività d’impresa. Ciò significa che l’attività di affitto deve avere carattere occasionale e non imprenditoriale, come confermato anche dal Consiglio di Stato, che esclude l’imprenditorialità se non c’è un’organizzazione stabile e l’attività è saltuaria.

All’interno di questo quadro, è consentito offrire alcuni servizi accessori, come la fornitura di biancheria e la pulizia finale dei locali. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che sono ammessi anche servizi strettamente legati alla fruizione dell’immobile, quali utenze, Wi-Fi e aria condizionata. Attenzione, però, a non superare questo limite: offrire servizi tipicamente alberghieri come la colazione, la somministrazione di pasti o l’organizzazione di tour guidati potrebbe far configurare l’attività come imprenditoriale, escludendola da questo regime semplificato.

Devo registrare il contratto di affitto per un solo giorno?

Una delle domande più frequenti quando si parla di affitti di brevissima durata riguarda gli obblighi di registrazione del contratto. La normativa sulle locazioni brevi introduce una significativa semplificazione: per i contratti la cui durata complessiva tra le stesse parti nell’arco dell’anno non supera i 30 giorni, non sussiste alcun obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Questa è una grande differenza rispetto ai contratti di locazione ordinari, che prevedono la registrazione obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula. Sebbene non sia un adempimento richiesto dalla legge, è sempre fortemente consigliabile redigere un contratto scritto.

Avere un documento che metta nero su bianco i termini dell’accordo (come l’importo del canone, l’orario di check-in e check-out, le regole della casa e le responsabilità delle parti) rappresenta una tutela per sia per il proprietario che per l’ospite, aiutando a prevenire eventuali malintesi o controversie.

Quali comunicazioni devo fare alla Questura e al Comune?

Affittare un immobile, anche solo per una notte, comporta degli obblighi di comunicazione verso le autorità che non possono essere trascurati, in quanto legati a ragioni di pubblica sicurezza e di monitoraggio del territorio. Il primo e più importante adempimento è la comunicazione alla Questura. Il proprietario ha l’obbligo di comunicare le generalità di tutte le persone alloggiate. Questa comunicazione deve avvenire per via telematica tramite il portale “Alloggiati Web” della Polizia di Stato.

I tempi sono stringenti: la trasmissione dei dati deve essere effettuata entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti, ma nel caso specifico di un soggiorno di una sola notte (inferiore alle 24 ore), la comunicazione deve essere immediata. Un altro obbligo riguarda il Codice Identificativo: quasi tutte le Regioni e le Province Autonome hanno istituito un codice (CIR o il futuro CIN, Codice Identificativo Nazionale) che identifica univocamente ogni struttura ricettiva e alloggio locato per fini turistici.

Questo codice deve essere obbligatoriamente esposto in ogni annuncio e comunicazione online. La sua funzione, come confermato dalla Corte Costituzionale, è quella di garantire trasparenza e monitoraggio, e la sua assenza può comportare sanzioni amministrative. Infine, non bisogna dimenticare l’imposta di soggiorno.

Molti Comuni italiani, specialmente quelli a vocazione turistica, la prevedono. Il locatore agisce come responsabile della riscossione: deve incassare l’imposta dall’ospite e poi versarla al Comune secondo le scadenze e le modalità stabilite dal regolamento locale, che è fondamentale consultare.

Come dichiaro e tasso i guadagni di un affitto breve?

I canoni percepiti dalla locazione, anche se per un solo giorno, costituiscono un reddito e devono essere tassati. La legge offre al proprietario la possibilità di scegliere tra due diversi regimi fiscali. La prima opzione è il regime ordinario IRPEF.

In questo caso, il canone percepito, a cui si applica una riduzione forfettaria del 5%, viene sommato agli altri redditi (come quello da lavoro dipendente o autonomo) e tassato secondo gli scaglioni di reddito progressivi.

La seconda opzione, spesso più vantaggiosa per la sua semplicità, è la “cedolare secca”. Si tratta di un’imposta sostitutiva con un’aliquota fissa che si applica sul canone lordo, senza alcuna riduzione. Questo regime sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionali e comunali. La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una novità sulle aliquote:

• aliquota al 21%: si applica sui redditi derivanti dall’affitto breve di una sola unità immobiliare a scelta del contribuente;
• aliquota al 26%: si applica sui redditi generati dalla locazione breve di ulteriori immobili, dal secondo fino al quarto.

Immaginiamo di affittare un primo appartamento per una notte a 150 €. Scegliendo la cedolare secca, l’imposta da versare sarà di 31,50 € (150 € * 21%). Se si affittasse un secondo appartamento per la stessa cifra, l’imposta su quel reddito sarebbe di 39 € (150 € * 26%). È importante sapere che se si destinano alla locazione breve più di quattro appartamenti, l’attività viene presunta come imprenditoriale e non sarà più possibile beneficiare della cedolare secca. L’opzione per questo regime agevolato si esprime direttamente in fase di dichiarazione dei redditi.

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Quali sono i passaggi pratici da seguire per affittare?

Riassumendo il percorso per affittare un appartamento per un solo giorno in piena regola, i passaggi da compiere sono chiari e sequenziali. Prima di iniziare, è fondamentale informarsi adeguatamente per agire con consapevolezza e serenità. Ecco una sintesi degli step da non dimenticare:

• verifica la normativa locale: controlla sul sito della tua Regione e del tuo Comune per ottenere il Codice Identificativo (CIR/CIN) e per comprendere modalità e importi dell’imposta di soggiorno;
• ottieni le credenziali per la Questura: contatta la Questura competente per registrarti al portale “Alloggiati Web”, un passaggio necessario per poter comunicare i dati degli ospiti;
• prepara un modello di contratto: anche se non va registrato, avere un accordo scritto è una buona prassi per tutelarsi e chiarire ogni aspetto con l’ospite;
• comunica l’arrivo degli ospiti: ricorda di inserire i dati sul portale della Polizia di Stato immediatamente, dato il soggiorno inferiore alle 24 ore;
• gestisci l’imposta di soggiorno: riscuoti l’importo dovuto dall’ospite e prendi nota delle scadenze per il versamento al Comune;
• dichiara il reddito: al momento della dichiarazione dei redditi, includi i canoni percepiti e scegli il regime fiscale più conveniente tra IRPEF ordinaria e cedolare secca.