Danni in condominio: l'amministratore può vedere i video?

Scopri se e quando l’amministratore può visionare le telecamere per danni alle parti comuni. Analisi delle norme, della privacy (GDPR) e delle sentenze che bilanciano tutela e riservatezza.

La vita condominiale è fatta di spazi condivisi che, purtroppo, possono essere oggetto di incuria o di veri e propri atti di vandalismo: un portone danneggiato, un muro imbrattato, un cancello forzato. Di fronte a questi eventi, la presenza di un impianto di videosorveglianza, sempre più diffuso, pone una domanda tanto immediata quanto delicata, che si colloca al confine tra il bisogno di sicurezza e il diritto alla privacy. In caso di danni in condominio, l’amministratore può vedere i video?

La risposta, un tempo incerta e affidata a interpretazioni prudenti, oggi, dopo l’entrata in vigore del GDPR sulla protezione della riservatezza, trova un solido fondamento in un quadro normativo e giurisprudenziale chiaro, che delinea con precisione i poteri dell’amministratore e i limiti da non superare, in un costante equilibrio tra la tutela del patrimonio comune e la riservatezza dei singoli.

Quali sono le basi legali per la videosorveglianza?

Per comprendere appieno quali siano le

A questa norma si affianca l’articolo 1130 del Codice civile, che elenca i doveri dell’amministratore. Tra questi, spicca l’obbligo di compiere atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. Si tratta di un dovere fondamentale che impone all’amministratore di agire per tutelare l’integrità del bene comune. Di conseguenza, se l’impianto di videosorveglianza è stato correttamente installato e regolamentato, l’accesso alle immagini per identificare l’autore di un danneggiamento non è solo un’opzione, ma rientra a pieno titolo tra gli strumenti a disposizione dell’amministratore per adempiere al suo mandato, nel rispetto delle finalità stabilite dalla delibera condominiale.

Il diritto alla privacy impedisce la visione delle immagini?

Una delle obiezioni più comuni alla visione dei filmati è legata alla riservatezza. Ma il diritto alla privacy impedisce la visione delle immagini in caso di illecito? La risposta della giurisprudenza più attenta è negativa: il diritto alla protezione dei dati personali, pur essendo fondamentale, non è un diritto assoluto e deve essere bilanciato con altri diritti di pari rilevanza, come quello alla tutela della proprietà.

La Corte d’Appello di Catania, con la sentenza 317/2022, ha chiarito che il legittimo interesse del condominio alla tutela del proprio patrimonio può prevalere sul diritto alla riservatezza

Questo bilanciamento, tuttavia, non è automatico, ma è subordinato al rispetto di tre principi cardine: proporzionalità, pertinenza e stretta finalità. La visione delle immagini è legittima solo se strettamente necessaria a identificare i responsabili di un danno già verificatosi.

La Corte di merito catanese ha affermato che l’immagine di una persona, quando è funzionale all’accertamento di fatti lesivi, non costituisce una violazione della privacy se utilizzata per tutelare un diritto giuridicamente rilevante.

In altre parole, la rilevazione dell’immagine all’interno di un sistema autorizzato non è un trattamento illecito, a condizione che l’uso avvenga per scopi determinati e legittimi, escludendo ogni utilizzo generico, sproporzionato o che vada oltre la finalità di tutela per cui l’impianto è stato installato.

L’amministratore può agire anche senza delibera?

Un’altra questione di grande interesse pratico è se l’amministratore possa agire anche senza una preventiva delibera assembleare. La risposta è affermativa, ma solo in circostanze specifiche di urgenza.

La Corte di Cassazione, con la sentenza 71/2013, ha affrontato proprio questo punto. I giudici hanno riconosciuto che, in presenza di danneggiamenti precedenti e regolarmente denunciati, l’installazione di un impianto di videosorveglianza può essere considerata una spesa urgente e necessaria, finalizzata a prevenire ulteriori atti lesivi.

Richiamando l’articolo 1134 del Codice civile, che disciplina le spese fatte dal singolo condòmino (e, per estensione, dall’amministratore) senza autorizzazione, la Corte ha affermato che la spesa è urgente quando esiste una situazione di pericolo che richiede un intervento immediato e non differibile. La prevenzione di danni ulteriori, in un contesto di atti lesivi reiterati, rientra pienamente in questa casistica.

Di conseguenza, in queste situazioni, non solo l’installazione, ma anche la successiva visione delle immagini per individuare i responsabili, può essere considerata un atto conservativo dei beni di proprietà comune, che l’amministratore ha il potere e il dovere di compiere per proteggerli da ulteriori pregiudizi, agendo nell’interesse collettivo della compagine condominiale.

Normativa privacy: come gestire le registrazioni video?

Avere il diritto di visionare le immagini non significa poterlo fare senza regole. È fondamentale comprendere come devono essere gestite le registrazioni video per non incorrere in violazioni della normativa sulla privacy. Il Regolamento Generale sulla Protezione dei Dati (

I principi fondamentali da rispettare sono:

• minimizzazione dei dati: le telecamere devono inquadrare solo le aree comuni strettamente necessarie, evitando di riprendere luoghi di privata dimora o spazi non pertinenti;
• limitazione della conservazione: le immagini registrate devono essere conservate per un periodo di tempo limitato e congruo rispetto alla finalità di tutela, solitamente non superiore a pochi giorni, come indicato dal Garante per la protezione dei dati personali;
• sicurezza del trattamento: devono essere adottate misure tecniche e organizzative adeguate per proteggere le registrazioni da accessi non autorizzati, perdite o distruzioni. L’accesso al sistema deve essere protetto da credenziali (password) robuste.

La gestione corretta delle immagini è la chiave per garantire che lo strumento di videosorveglianza rimanga tale, senza trasformarsi in una fonte di illeciti.

Chi è autorizzato a visionare le immagini e come?

Infine, è essenziale definire con precisione chi è autorizzato a visionare le immagini e con quali modalità. L’accesso alle registrazioni non può essere indiscriminato. Devono essere individuati preventivamente i soggetti espressamente autorizzati, il cui nominativo dovrebbe essere specificato nella delibera assembleare di installazione. Solitamente, questa figura coincide con l’amministratore.

Se la delibera ha già conferito all’amministratore l’autorizzazione alla visione per le finalità di tutela, egli potrà accedere direttamente alle immagini in caso di danneggiamento. Se, invece, la delibera è generica, o se i soggetti autorizzati non sono più in carica, l’amministratore dovrà convocare un’assemblea per ottenere un’autorizzazione specifica, che potrà essere approvata con le maggioranze ordinarie.

Una volta che la registrazione ha mostrato inequivocabilmente l’autore del danno, l’amministratore, forte del suo ruolo di rappresentante legale del condominio sancito dall’articolo 1131 del Codice civile, potrà agire in via stragiudiziale o giudiziale per ottenere il risarcimento del danno nell’interesse di tutti i condòmini.