Delibera supercondominio: è valida senza un rappresentante?

Una delibera di supercondominio assunta senza il rappresentante di uno stabile è viziata. La Cassazione chiarisce che si tratta di annullabilità, non di nullità, e può essere impugnata solo dai condòmini del palazzo non rappresentato.

La gestione dei supercondomini, complessi immobiliari composti da più edifici che condividono servizi e aree comuni, presenta sfide uniche, soprattutto per quanto riguarda la validità dei processi decisionali. Per garantire l’efficienza e la funzionalità delle assemblee, la legge ha introdotto la figura del rappresentante di ogni singolo stabile. Ma cosa succede se questa nomina viene a mancare? Un’assemblea può deliberare legittimamente anche se uno dei palazzi non ha inviato il proprio delegato? Questa mancanza solleva una domanda di fondamentale importanza per la validità delle decisioni prese: una

delibera del supercondominio è valida senza un rappresentante? Su questo punto, la Corte di Cassazione è intervenuta per risolvere un contrasto tra i giudici di merito, chiarendo in modo definitivo la natura del vizio che si viene a creare e, soprattutto, chi ha il diritto di farlo valere in giudizio.

Quando è obbligatorio nominare un rappresentante per lo stabile?

Per comprendere la questione, è necessario partire dalla norma che regola la partecipazione alle assemblee dei grandi complessi immobiliari. L’

articolo 67, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce una regola precisa per i supercondomini con più di 60 partecipanti. In questi casi, la legge impone a ogni singolo condominio (o “stabile”) che compone il supercondominio di nominare un proprio rappresentante.

Lo scopo di questa norma, considerata dai giudici di merito come “inderogabile”, è quello di semplificare e razionalizzare il funzionamento dell’assemblea del supercondominio. Anziché avere riunioni potenzialmente caotiche con decine o centinaia di singoli proprietari, si crea un organo più snello, composto dai soli rappresentanti di ogni edificio, in grado di deliberare in modo più efficiente sulle questioni relative alle parti comuni a tutti gli stabili (come, ad esempio, i viali di accesso, i giardini centralizzati o l’impianto di illuminazione generale).

La delibera è nulla o solo annullabile se manca un rappresentante?

La questione centrale, affrontata dalla Corte di Cassazione (sentenza 20052/2025), riguarda la conseguenza giuridica di una delibera assunta in assenza di uno dei rappresentanti obbligatori. Nel caso esaminato, sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano sposato la tesi più rigorosa, sostenendo che la mancanza di un rappresentante rendesse l’organo assembleare “non validamente costituito” e, di conseguenza, che la delibera fosse affetta da nullità, il vizio più grave e insanabile.

La Corte di Cassazione, tuttavia, ha ribaltato questa conclusione. Richiamando l’orientamento consolidato delle sue Sezioni Unite (sentenze n. 9839/2021 e n. 4806/2005), ha chiarito che i vizi relativi alla costituzione e alla convocazione dell’assemblea non portano alla nullità, bensì all’

annullabilità della delibera. La nullità è una sanzione riservata a casi eccezionali e più gravi, come delibere con oggetto illecito o impossibile, o che ledono i diritti di proprietà individuali dei singoli condòmini. La mancata nomina di un rappresentante, invece, è un vizio procedurale che riguarda la corretta formazione dell’organo deliberante. Pertanto, la delibera assunta in queste condizioni non è radicalmente nulla, ma è annullabile.

Chi può impugnare una delibera assunta in questo modo?

La distinzione tra nullità e annullabilità non è una mera questione teorica, ma ha conseguenze pratiche molto importanti, in particolare per quanto riguarda chi ha il diritto di contestare la delibera. Mentre la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e senza limiti di tempo, l’

annullabilità può essere eccepita solo da determinati soggetti ed entro un termine di decadenza.

La Corte di Cassazione, nella sua sentenza, ha stabilito un principio molto chiaro e restrittivo su questo punto. Poiché il vizio danneggia primariamente gli interessi del condominio che non è stato rappresentato in assemblea, il diritto di impugnare la delibera spetta esclusivamente a “un singolo condomino facente parte del condominio privo di rappresentante”. Questo significa che un proprietario di un altro stabile, regolarmente rappresentato in assemblea, non può contestare la validità della delibera per questo specifico motivo. Nel caso di specie, ad esempio, la società proprietaria di dieci posti auto che aveva dato origine alla causa avrebbe potuto agire solo se il suo stabile fosse stato quello che aveva omesso di nominare il proprio rappresentante.