Disdetta locazione con tre mesi di preavviso: è legale?
Il proprietario può impedire il rinnovo del contratto di affitto con un preavviso inferiore a sei mesi? Qual è la differenza tra disdetta e recesso?
Un lettore ha posto il seguente quesito: «Volevo sapere se i termini di preavviso per un contratto di locazione 4 + 4 possono essere convenuti tra le parti a 3 mesi, oppure se per legge devono essere di 6 mesi». La domanda può essere efficacemente sintetizzata in questo modo: si può disdire la locazione con preavviso di tre mesi? Approfondiamo l’argomento.
Indice
Cos’è la disdetta del contratto di locazione?
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Si tratta di una comunicazione scritta destinata alla controparte, la quale è informata della volontà di non rinnovare il contratto quando giungerà alla scadenza.
Chi può fare la disdetta della locazione?
Secondo la legge (art. 3, l. 9 dicembre 1998, n. 431), la disdetta della locazione può essere esercitata dal locatore con preavviso di almeno sei mesi.
Il rinnovo può essere impedito già alla prima scadenza (cioè dopo i primi quattro anni nel caso di canone libero, dopo tre anni nell’ipotesi di canone concordato), ma solo se ricorre almeno una delle seguenti ragioni:
- quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
- quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
- quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
- quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
- quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, o ancora, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
- quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
- quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.
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Dunque, mentre la disdetta alla prima scadenza è subordinata al ricorrere di specifiche circostanze, la disdetta alla seconda scadenza è libera, purché sia rispettato il preavviso di sei mesi.
Si può disdire la locazione con un preavviso di tre mesi?
La disdetta del locatore deve sempre rispettare il preavviso semestrale, non essendo possibile per le parti pattuirne uno inferiore (App. Milano, 9 aprile 2013, n. 894).
La legge afferma infatti che «il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi».
Si tratta di una norma imperativa a tutela dell’inquilino, il quale ha diritto ad almeno sei mesi di tempo per poter organizzare il proprio trasloco.
Anche con riferimento alla locazione commerciale, la giurisprudenza (Trib. Napoli, n. 10743/2024) ha ritenuto inderogabile il preavviso semestrale che il locatore deve rispettare affinché la sua disdetta sia efficace.
Dunque, la disdetta della locazione con preavviso inferiore a sei mesi non è valida, nemmeno se pattuita tra le parti.
La clausola contrattuale che prevede un termine inferiore è
Cos’è il recesso dal contratto di locazione?
Il recesso consente di interrompere il contratto di locazione prima della sua naturale scadenza.
A differenza della disdetta, che ha come effetto quello di impedire il rinnovo, il recesso permette di porre fine al contratto in qualsiasi momento, nel rispetto del termine di preavviso.
È dunque chiaro perché la legge non conferisca anche al conduttore il potere di disdetta entro sei mesi dalla prima scadenza contrattuale: se volesse, egli potrebbe esercitare il diritto di recesso.
Chi può recedere dalla locazione?
Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi
Il recesso è quindi riservato all’inquilino, il quale può esercitarlo anche prima della scadenza del contratto, purché sussistano gravi motivi e sia rispettato il termine di preavviso semestrale (o quello più breve previsto dal contratto, come diremo).
I gravi motivi che giustificano il recesso devono essere sopraggiunti rispetto al momento della conclusione del contratto; possono essere sia soggettivi che oggettivi, cioè indipendenti dalla volontà del conduttore.
Si può recedere dalla locazione con un preavviso di tre mesi?
A differenza della disdetta, è consentito alle parti convenire un preavviso inferiore ai sei mesi con riferimento all’esercizio del diritto di recesso.
Il conduttore può quindi recedere entro un termine inferiore rispetto a quello di sei mesi, se il contratto lo consente.