Pergotenda fissa, niente da fare: è abuso edilizio anche con il decreto Salva Casa

La Cassazione spegne gli entusiasmi: se la struttura crea un nuovo volume chiuso non rientra nell’edilizia libera e serve il permesso. Condanna confermata.

Nemmeno il tanto discusso decreto Salva Casa può sanare una pergotenda che, di fatto, non è tale. Se la struttura è fissa, chiude lo spazio e crea un nuovo volume abitabile, l’abuso edilizio sussiste e la condanna penale è inevitabile. Lo ha stabilito la Corte di cassazione penale che, con la sentenza n. 29638 del 22 agosto 2025, ha messo un punto fermo sull’interpretazione delle nuove norme, chiarendo che la semplificazione non è un “liberi tutti”.

Il caso: una finta pergotenda sul terrazzo

La vicenda giudiziaria si conclude con una condanna definitiva e un’ammenda di 5.000 euro per un proprietario che aveva installato sul proprio terrazzo una struttura metallica di oltre cinque metri per tre. L’opera, anziché essere un semplice riparo dal sole, chiudeva completamente due lati del terrazzo (essendo addossata ai muri per gli altri due) ed era sormontata da una copertura a scorrimento in materiale plastico, con un’altezza superiore ai 2,5 metri consentiti.

Una costruzione che violava palesemente il regolamento edilizio del Comune, situato in Centro storico, il quale prescrive per le pergotende l’uso di “tende parasole di tipo avvolgibile, realizzate in tessuto e senza tamponamento laterale”. La struttura in questione, quindi, non era un elemento leggero per la migliore fruizione dello spazio esterno, ma una vera e propria copertura stabile che creava un nuovo ambiente chiuso.

Cosa dice il decreto Salva Casa

Il ricorso dell’imputato faceva leva sulle novità introdotte dal decreto-legge 69/2024, il cosiddetto Salva Casa. La Cassazione, tuttavia, ha smontato questa linea difensiva analizzando nel dettaglio la norma. Affinché una pergotenda, anche bioclimatica, possa rientrare nell’

• deve servire solo a proteggere dal sole e da agenti atmosferici;
• la copertura deve essere composta da tende o teli retrattili;
• non deve creare uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente aumento di volumi e superfici;
• deve avere un impatto visivo minimo e armonizzarsi con l’edificio.

Basta che manchi anche una sola di queste caratteristiche e l’opera non è più in edilizia libera, ma necessita di un’autorizzazione. La parola chiave, sottolineano i giudici, è retrattile: è questo che impedisce alla struttura di diventare un “organismo edilizio rilevante” che trasforma il territorio.

La creazione di nuovo volume è l’elemento decisivo

La Corte ribadisce un principio consolidato: non rientrano nella nozione di pergotenda, nemmeno dopo il Salva Casa, i manufatti che creano uno spazio chiuso e stabile. La struttura condannata, con i suoi pilastrini metallici, la chiusura totale dei lati e la copertura in plastica spessa, non si limitava a migliorare la vivibilità del terrazzo, ma creava di fatto nuovi volumi abitabili, alterando la destinazione d’uso dell’area.

Poco importa, ai fini del reato, che all’interno fosse stata ricavata una cucina in muratura. L’abuso sussiste a prescindere, perché la costruzione ha le caratteristiche di una nuova opera edilizia soggetta a regime autorizzatorio.

Una sentenza che fissa i paletti della semplificazione

Questa pronuncia della Cassazione è un monito fondamentale. Chiarisce che il decreto Salva Casa non ha introdotto una sanatoria indiscriminata per ogni tipo di abuso. Le semplificazioni valgono per le strutture veramente leggere e amovibili, quelle che non alterano la sagoma e il volume degli edifici. Chiunque, invece, realizzi verande, tettoie fisse o “finte” pergotende che di fatto sono stanze aggiuntive, commette un illecito edilizio che le nuove norme non hanno sanato. La tutela del territorio e il rispetto delle regole urbanistiche rimangono principi cardine che nessuna semplificazione può cancellare.