Bonus prima casa, la Cassazione: stop al doppio beneficio fiscale
Cassazione chiarisce: chi ha già usato il bonus prima casa non può richiederlo per un nuovo acquisto, anche se il primo immobile risulta di fatto inidoneo.
Una recente e significativa sentenza della Corte di Cassazione consolida un principio fondamentale in materia di agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa: il bonus prima casa non può essere concesso due volte allo stesso contribuente. Con la sentenza 24478 del 3 settembre 2025, la Suprema Corte ha ribadito che la fruizione del beneficio per un primo acquisto immobiliare preclude la possibilità di richiederlo nuovamente per una successiva compravendita, indipendentemente dal fatto che il primo immobile sia, in concreto, inadatto a fungere da abitazione. Questa interpretazione rigorosa mira a preservare la finalità originaria della norma, concepita per sostenere i cittadini nell’accesso alla loro prima e unica abitazione, e non per finanziare acquisti immobiliari successivi.
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Il principio del divieto di doppia agevolazione
La normativa che regola le agevolazioni per la “prima casa” (Nota II bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, Dpr 131/1986) pone delle condizioni precise per accedere al regime fiscale di favore, come l’aliquota agevolata al 2% sull’imposta di registro. La questione si complica quando il soggetto acquirente è già proprietario di un altro immobile. La giurisprudenza ha chiarito l’esistenza di due scenari ben distinti. Il primo si verifica quando si possiede un’abitazione nello stesso Comune, acquistata senza aver mai usufruito delle agevolazioni. In questo caso, è possibile ottenere il beneficio per un nuovo acquisto a condizione di dimostrare che il primo immobile è “inidoneo” a soddisfare le esigenze abitative, sia da un punto di vista oggettivo (problemi strutturali, urbanistici) sia soggettivo (spazi insufficienti per il nucleo familiare). Ben diversa, e molto più stringente, è la seconda ipotesi: quella in cui il primo immobile, ovunque si trovi sul territorio nazionale, è stato acquistato proprio usufruendo del
Il caso specifico: l’irrilevanza dell’immobile “inidoneo”
La sentenza 24478/2025 nasce proprio da un caso di questo tipo. Una contribuente si era vista notificare un avviso di accertamento con cui l’Amministrazione finanziaria revocava le agevolazioni ottenute per l’acquisto di un’abitazione. Il motivo? La signora risultava già titolare di una quota di un altro immobile, acquistato in precedenza con il medesimo beneficio fiscale. La contribuente aveva impugnato l’atto, sostenendo che il primo immobile era oggettivamente e documentalmente inidoneo all’uso abitativo e che, pertanto, avrebbe avuto diritto a una “seconda chance”. Sia i giudici di primo grado sia quelli d’appello avevano però dato ragione all’erario. La questione è così giunta dinanzi alla Suprema Corte, la quale ha definitivamente respinto il ricorso della contribuente, confermando l’interpretazione rigorosa della norma e la correttezza dell’operato dell’Amministrazione finanziaria.
La distinzione tra le lettere b) e c) della normativa
Il cuore della decisione della Cassazione risiede nella netta distinzione tra le previsioni contenute nelle lettere b) e c) della citata Nota II bis.
La lettera b) si occupa del caso in cui si possiede un’altra abitazione nello stesso Comune del nuovo acquisto (comprata senza agevolazioni). Qui, come detto, la valutazione dell’inidoneità dell’immobile preposseduto è determinante. Il contribuente può accedere al beneficio dimostrando che la vecchia casa non è più adatta alle sue esigenze.
La lettera c), invece, disciplina l’ipotesi in cui l’acquirente sia titolare, anche solo per quote, su tutto il territorio nazionale, di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. In questo scenario, la norma è categorica e non lascia spazio a valutazioni discrezionali. La semplice circostanza di aver già goduto del beneficio in passato agisce come una condizione ostativa automatica, che “neutralizza” e rende del tutto irrilevante qualsiasi accertamento sull’
La “ratio” della norma e il ruolo della nuda proprietà
Secondo la Corte, questa differenza di trattamento è pienamente giustificata dalla finalità della legge. L’obiettivo è impedire che un regime fiscale preferenziale venga sfruttato più volte dalla stessa persona. Un elemento che, secondo i giudici, rafforza questa interpretazione è il riferimento, nella lettera c), alla nuda proprietà. La norma, infatti, impedisce la seconda agevolazione anche a chi è titolare della sola nuda proprietà di un immobile acquistato con il bonus. Questo dettaglio è significativo: il nudo proprietario non ha la disponibilità materiale del bene e non può utilizzarlo come abitazione. Ciononostante, la legge lo considera ugualmente “bloccato”. Ciò dimostra, secondo la giurisprudenza consolidata (tra cui Cassazione 2565/2018 e 24657/2018), che l’intento del legislatore non è valutare l’utilizzabilità pratica dell’immobile, ma porre un freno invalicabile alla duplicazione di un trattamento fiscale di favore, che per sua natura deve essere concesso una sola volta nella vita. In conclusione, la recente pronuncia conferma un orientamento granitico: il “bis” dell’agevolazione prima casa non è ammesso.