Parcheggio in condominio: chi ha la precedenza?

Posti auto insufficienti? L’assemblea può regolare l’uso con turni, ma non escludere nessuno. È legittimo dare priorità ai residenti rispetto ai proprietari di sole cantine o box.

La gestione delle aree comuni è da sempre una delle principali fonti di discussione e contenzioso all’interno dei condomini. Tra tutte le questioni, quella del parcheggio è senza dubbio la più sentita e accesa, specialmente negli edifici di vecchia costruzione dove il numero di posti auto è drasticamente inferiore a quello delle automobili. Quando lo spazio non basta per tutti, si scatena una vera e propria “guerra del posto auto”, alimentata da abitudini consolidate, presunti diritti e interpretazioni personali delle regole. In questo contesto, la domanda che anima le riunioni più accese è sempre la stessa:

Tutti i condòmini hanno lo stesso diritto di parcheggio?

Il punto di partenza per dirimere ogni dubbio è il principio sancito dall’articolo 1102 del Codice Civile, che rappresenta la pietra angolare della comunione. Questa norma stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. In linea puramente teorica, quindi, il proprietario di un piccolo box e quello di un grande appartamento hanno lo stesso identico diritto di utilizzare il cortile per parcheggiare la propria auto.

Numerose pronunce hanno stabilito che, laddove in condominio vi siano portatori di handicap, questi ultimi, in caso di assegnazione dei posti auto, hanno diritto a quelli più comodi e/o vicini al portone d’ingresso o al garage.

Tuttavia, questo principio vale finché l’uso simultaneo è possibile. Quando le risorse sono scarse, come nel caso di un’area parcheggio con un numero di stalli insufficiente a soddisfare le richieste di tutti i condòmini, il diritto di “fare parimenti uso” non può più essere inteso come un diritto a un uso identico e contemporaneo. Ciò che però l’assemblea condominiale non può mai fare è deliberare una totale esclusione di uno o più condòmini dal godimento dell’area comune. Una delibera che, ad esempio, vieti permanentemente ai proprietari delle sole cantine di parcheggiare, sarebbe nulla, poiché andrebbe a ledere il diritto di comproprietà del singolo, sottraendogli una facoltà connessa alla sua quota di proprietà.

L’assemblea può stabilire un uso a turni del parcheggio?

Se l’uso simultaneo è impossibile, la soluzione che la legge stessa incoraggia è quella di regolamentare l’uso del bene in modo da garantirne il godimento a tutti, sebbene in momenti diversi. L’assemblea condominiale ha quindi il pieno potere di disciplinare l’uso turnario del parcheggio. Questa è la modalità più equa per contemperare i diritti di tutti in una situazione di insufficienza di spazi. La regolamentazione può avvenire con criteri diversi, scelti in base alla specifica situazione del condominio, come ad esempio:

• turnazione su base temporale (giornaliera, settimanale, mensile);
• assegnazione di posti fissi a rotazione periodica;
• utilizzo di un disco orario per soste brevi in determinate aree.

L’importante è che il criterio scelto sia oggettivo, non discriminatorio e finalizzato a consentire, nel tempo, a tutti i condòmini di poter usufruire del parcheggio. Questa decisione, che modifica le modalità di godimento di un bene comune, deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza prevista per l’adozione o la modifica del regolamento di condominio.

È legittimo dare priorità ai residenti?

La questione si fa più complessa quando le unità immobiliari all’interno del condominio hanno destinazioni e funzioni diverse. Il proprietario di un appartamento che vive stabilmente nell’edificio ha le stesse esigenze di parcheggio del proprietario di una piccola cantina, che vi accede solo occasionalmente per depositare o prelevare oggetti? Secondo la giurisprudenza, la risposta è no. È proprio su questo punto che si è espressa la Corte d’Appello di Genova (sentenza n. 952/2025), stabilendo un principio basato sulla ragionevolezza e sulla proporzionalità.

I giudici hanno chiarito che la pretesa del proprietario di una cantina di fruire del parcheggio condominiale al pari di un condomino residente è “sproporzionata e irragionevole”. Le esigenze abitative di chi vive quotidianamente lo stabile sono oggettivamente diverse e più intense rispetto alle esigenze puramente logistiche e sporadiche di chi possiede solo un locale di pertinenza. Di conseguenza, è pienamente legittima una delibera assembleare che preveda modalità di accesso e di uso del parcheggio differenziate in base alla tipologia dell’unità immobiliare. Ad esempio, una soluzione considerata equa è quella di riservare i posti auto alla turnazione tra i soli condòmini residenti e, al contempo, destinare un’apposita area per il

Come approvare una regolamentazione del parcheggio?

Per evitare impugnazioni e futuri litigi, è fondamentale che la regolamentazione dell’uso del parcheggio sia formalizzata correttamente. La via maestra è quella di inserire le clausole specifiche all’interno del regolamento di condominio. La delibera che approva o modifica tale regolamento deve essere adottata con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

È essenziale che la delibera motivi chiaramente le ragioni della scelta, esplicitando il criterio di ragionevolezza e proporzionalità adottato per differenziare l’uso. Ad esempio, si dovrà mettere a verbale che, data l’insufficienza dei posti, si è deciso di privilegiare le esigenze abitative primarie dei residenti, garantendo comunque ai proprietari di pertinenze una modalità di utilizzo compatibile con le loro necessità. Una regolamentazione chiara, motivata e approvata con le corrette maggioranze sarà difficilmente contestabile in sede giudiziaria.