Agevolazioni prima casa: le nuove regole

Acquisti una casa da costruire o unisci più appartamenti? La Cassazione chiarisce i requisiti per le agevolazioni prima casa, anche in caso di usufrutto o cambio di destinazione d’uso.

Le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” rappresentano un pilastro del mercato immobiliare italiano, ma la loro applicazione è spesso fonte di dubbi e contenziosi, specialmente di fronte a scenari di acquisto non tradizionali. Il mondo cambia e con esso le esigenze abitative: si comprano immobili ancora da costruire, si uniscono piccole unità per crearne una più grande, si modificano le destinazioni d’uso. Di fronte a questa evoluzione, sorge una domanda fondamentale: quali sono le nuove regole sulle

Recentemente, la Corte di Cassazione è intervenuta con una serie di sentenze depositate nello stesso giorno, il 22 settembre, che forniscono chiarimenti innovativi e fondamentali. Queste pronunce definiscono con maggiore precisione i contorni del beneficio, offrendo risposte concrete a situazioni sempre più comuni.

Posso avere i bonus se compro una casa in costruzione?

Una delle situazioni più frequenti è l’acquisto di un immobile “sulla carta” o in corso di costruzione. La Corte di Cassazione ha confermato che le

Tuttavia, per non perdere i vantaggi fiscali, è necessario che la finalità dichiarata nell’atto – quella di destinare l’immobile a propria abitazione principale – venga effettivamente realizzata. La novità risiede nel termine entro cui questo deve avvenire. Secondo la Corte (Cassazione, ordinanza n. 25803/2025), il contribuente ha tempo fino alla scadenza del potere di accertamento dell’Ufficio fiscale, che è di tre anni e decorre dalla data di registrazione dell’atto di acquisto (art. 76, comma 2, del Dpr 131/1986).

Questo principio è stato ulteriormente rafforzato da un’altra pronuncia (Cassazione, ordinanza n. 25761/2025), che estende l’agevolazione anche a operazioni atipiche relative a immobili da costruire. Ciò che conta, secondo i giudici, non è la forma del contratto, ma la sostanza: se l’operazione realizza l’obiettivo finale di assicurare una prima casa all’acquirente, essa è coerente con lo spirito della norma e merita il beneficio, a patto che l’effettiva destinazione a residenza avvenga nei termini di legge.

E se compro due appartamenti piccoli per farne uno grande?

Un’altra esigenza comune è quella di acquistare due o più unità immobiliari adiacenti per fonderle in un’unica, più grande abitazione. La Cassazione (ordinanza n. 25866/2025) ha stabilito che i benefici fiscali “prima casa” spettano anche in questo caso, ma ha chiarito un aspetto procedurale di grande importanza pratica.

La condizione fondamentale è che si verifichi l’effettiva unificazione delle diverse unità immobiliari. L’onere di provare che tale fusione fisica sia avvenuta grava interamente sul contribuente. La novità sta nel fatto che, mentre la fusione fisica deve avvenire entro il già citato termine di decadenza di tre anni concesso all’Amministrazione Finanziaria per i suoi controlli, non è necessario che entro lo stesso termine si sia provveduto anche all’accatastamento dell’unica unità abitativa così creata. Questa precisazione separa il requisito sostanziale (la creazione di un’unica abitazione) da quello formale (la registrazione catastale), offrendo maggiore flessibilità al contribuente.

Ho già una casa: posso comprare ancora con i bonus?

La regola generale vieta di usufruire dei bonus “prima casa” se si è già proprietari di un’altra abitazione nello stesso Comune. Tuttavia, la Corte di Cassazione (ordinanza n. 25868/2025) ha analizzato un caso specifico e molto interessante. Un contribuente era già proprietario di un immobile acquistato con i benefici, ma prima di procedere a un nuovo acquisto agevolato, lo aveva trasformato in uno studio professionale.

I giudici hanno stabilito che il contribuente aveva pieno diritto all’agevolazione sul nuovo acquisto. Il motivo è che, al momento del secondo rogito, il primo immobile aveva subito una variazione catastale

Perdo i benefici se do la casa in usufrutto a un parente?

È noto che chi vende o dona la “prima casa” prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto perde le agevolazioni, a meno che non riacquisti un’altra abitazione entro un anno. Ma cosa succede se, invece di trasferire la proprietà, si costituisce un

Su questo punto, la Cassazione (ordinanza n. 25863/2025) ha fornito un chiarimento decisivo. La norma che prevede la decadenza dai benefici (comma 4 della nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa allegata al Dpr 131/1986) si riferisce esplicitamente ai soli casi di trasferimento della proprietà o di altri diritti reali. La costituzione del diritto di usufrutto, tuttavia, non è un trasferimento di proprietà: il proprietario originario conserva la “nuda proprietà” dell’immobile. Di conseguenza, la Corte ha concluso che concedere l’usufrutto a terzi entro il quinquennio non comporta la perdita delle agevolazioni “prima casa”, poiché non rientra nelle ipotesi di decadenza previste dalla legge.