Se compro un terreno, è mio anche il fabbricato?

Quando acquisti un terreno, compri automaticamente anche gli edifici presenti su di esso, salvo diverso accordo. Scopri cos’è il diritto di superficie e come funziona la vendita separata.

Quando si acquista un pezzo di terra, l’attenzione è spesso concentrata sui confini, sulla metratura e sulla posizione. Ma cosa succede se su quel terreno è già presente una casa, un magazzino o un qualsiasi altro tipo di costruzione? La proprietà di quell’edificio passa automaticamente all’acquirente insieme al suolo? L’istinto direbbe di sì, ma la legge prevede meccanismi più complessi che permettono di separare la sorte del terreno da quella di ciò che vi è costruito sopra. Molti, al momento di un rogito, si pongono la domanda:

Qual è la regola generale quando si vende un terreno?

Il principio di base stabilito dalla legge è che la vendita di un terreno comporta automaticamente il trasferimento di proprietà anche di tutte le costruzioni che si trovano su di esso. Questo accade anche se gli immobili non sono menzionati in modo esplicito nell’atto di compravendita.

La ragione non risiede tanto nel principio generale dell’accessione (secondo cui tutto ciò che sta sopra il suolo appartiene al proprietario del suolo), ma nella natura stessa del contratto di vendita. Si presume, infatti, che l’oggetto della cessione sia l’intera proprietà, comprensiva di suolo e fabbricati. Questa è la regola che si applica in assenza di una diversa e chiara volontà delle parti.

Marco vende a Lucia un appezzamento di terreno agricolo. Nell’atto notarile vengono indicati solo i dati catastali del terreno. Sul terreno, però, sorge un piccolo capanno per gli attrezzi. Anche se il capanno non è menzionato nel contratto, Lucia, acquistando il terreno, ne diventa automaticamente la proprietaria.

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Come si può vendere il terreno ma non il fabbricato?

La regola generale può essere derogata. Il venditore di un terreno ha la facoltà di vendere unicamente il suolo, mantenendo per sé (o trasferendo a una terza persona) la proprietà del fabbricato che vi sorge.

Per poter realizzare questa separazione, però, non basta un accordo verbale o una semplice menzione. È necessario che, contestualmente alla vendita del terreno, venga formalmente costituito un diritto di superficie.

Questa volontà deve essere espressa in modo inequivocabile e messa per iscritto nell’atto di compravendita, altrimenti non ha alcuna validità (forma scritta ad substantiam).

Senza questa clausola specifica, la proprietà dell’edificio si trasferisce insieme a quella del terreno.

Che cos’è il diritto di superficie?

Il diritto di superficie, regolato dal Codice civile (art. 952 c.c.), è uno strumento giuridico che permette di rompere il legame tra la proprietà del suolo e la proprietà di ciò che vi è costruito sopra. In pratica, consente a due soggetti diversi di essere proprietari, rispettivamente, del terreno e dell’edificio che si trova su di esso. La sua funzione è quella di creare una “divisione orizzontale” della proprietà, che normalmente sarebbe un tutt’uno.

È importante sottolineare che la costituzione di questo diritto non fa perdere al proprietario originario la titolarità del terreno; egli rimane proprietario del suolo, ma concede a un altro soggetto il diritto di avere e mantenere un edificio sulla sua proprietà.

Quali sono i due tipi di diritto di superficie?

L’articolo 952 del Codice civile descrive due distinte modalità con cui può nascere un diritto di superficie, che si applicano a situazioni diverse:

1. diritto di costruire e mantenere un edificio: il proprietario di un terreno concede a un’altra persona il permesso di costruire un edificio sul suo suolo e di diventarne il proprietario. In questo caso, il diritto nasce prima che la costruzione esista;
2. trasferimento della proprietà di un fabbricato esistente: il proprietario di un terreno su cui sorge già un edificio vende solo l’edificio, mantenendo per sé la proprietà del suolo. Questa è la situazione che si verifica quando si vuole vendere il terreno ma non la casa che c’è sopra.

Esempio 1 (costruire): L’ente comunale, proprietario di un’area, concede a una società il diritto di costruire un parcheggio sotterraneo e di gestirlo per 99 anni. L’ente resta proprietario del suolo, mentre la società è proprietaria del parcheggio.

Esempio 2 (proprietà esistente): Giovanni è proprietario di un terreno con sopra una villetta. Vende a sua figlia solo la villetta, costituendo a suo favore un diritto di superficie, e mantiene per sé la proprietà di tutto il giardino circostante.