Superbonus e Catasto: parte la caccia a 12mila "furbetti" del mattone

Fisco in azione: 12mila lettere ai proprietari con Superbonus sproporzionati rispetto al valore catastale. Scatta la caccia all’evasione Imu.

Finita la grande abbuffata del Superbonus, per molti contribuenti è arrivato il momento di fare i conti con il Fisco. L’Agenzia delle Entrate ha affilato le armi e si prepara a inviare una seconda, massiccia ondata di controlli per scovare chi, dopo aver ristrutturato a fondo il proprio immobile grazie agli incentivi statali, ha “dimenticato” di adeguare la rendita catastale.

Non si tratta di un’operazione di poco conto: circa 12mila nuove lettere di compliance sono pronte a partire entro la fine del mese, mettendo nel mirino le anomalie più evidenti tra il valore dell’immobile e l’importo dei lavori effettuati. Un avviso bonario solo in apparenza, che cela il sospetto di un’elusione sistematica delle imposte locali, a partire dall’Imu. Una stretta che, sebbene annunciata, ora entra nella sua fase operativa più estesa, passando dai casi eclatanti di immobili fantasma a quelli, ben più numerosi e subdoli, di ristrutturazioni milionarie su proprietà di valore modesto.

Cosa sta succedendo con i controlli sul Superbonus?

L’amministrazione finanziaria sta avviando la seconda fase di un’imponente operazione di verifica fiscale legata ai lavori del Superbonus. L’iniziativa trae origine da una norma specifica inserita nella legge di Bilancio 2024, precisamente l’articolo 1, comma 86, della legge 213/2023. L’obiettivo dichiarato di questa disposizione è quello di smascherare i proprietari di immobili che, pur avendo beneficiato di ingenti agevolazioni per la riqualificazione edilizia, non hanno provveduto al conseguente

Questo mancato adeguamento non è una semplice dimenticanza formale, ma si traduce in un vantaggio fiscale indebito, poiché permette di continuare a pagare imposte, come l’Imu e altre tasse locali, basate su un valore dell’immobile non più rappresentativo della realtà dopo i lavori.

La prima fase di questa campagna di controlli, partita ad aprile, si era concentrata sui casi più macroscopici, ovvero circa 3mila immobili che risultavano iscritti al catasto ma erano privi di rendita, i cosiddetti immobili a “rendita zero”. Quell’azione ha già dato i suoi frutti: come riportato nel Documento programmatico di finanza pubblica, circa il 60% dei destinatari, pari a 1.800 proprietari, si è già attivato per regolarizzare la propria posizione, dimostrando l’efficacia dell’approccio scelto dall’

Chi sarà il bersaglio di questa nuova ondata di verifiche?

In questa seconda e più ampia tornata di verifiche, l’Agenzia delle Entrate sposta il suo focus. Non si andrà più a caccia di immobili fantasma o a rendita zero, ma si punterà a scovare le situazioni di “sproporzione macroscopica”. Il bersaglio sono infatti quei proprietari di immobili con una rendita catastale molto bassa, a fronte dei quali sono stati comunicati importi di cessione dei crediti fiscali derivanti dal Superbonus per cifre enormemente superiori. Sebbene non siano state fornite soglie ufficiali di anomalia che fanno scattare l’allarme, gli esempi sono illuminanti e permettono di comprendere la logica dietro ai

Si può ipotizzare il caso di un piccolo appartamento, magari un bilocale in una zona semicentrale di una grande città, con una rendita di poche centinaia di euro che si traduce in un valore catastale di riferimento di, poniamo, 60-70mila euro. Se su un immobile di questo tipo risultano essere stati effettuati lavori e ceduti crediti per 300mila euro o più, ovvero un importo cinque volte superiore al suo valore di partenza, senza alcun successivo aggiornamento della planimetria o della rendita, è quasi certo che il suo proprietario riceverà una delle 12mila lettere di compliance.

L’algoritmo del Fisco, incrociando i dati delle comunicazioni di cessione con il database catastale, è stato programmato per individuare proprio queste anomalie palesi, dove l’investimento in ristrutturazione appare del tutto sproporzionato rispetto al valore di base dell’unità immobiliare.

Come funzionano queste “lettere di compliance”?

È fondamentale comprendere la natura di queste comunicazioni inviate dall’Agenzia delle Entrate. Non si tratta di un atto di accertamento o di una contestazione formale di evasione, ma di un invito alla regolarizzazione spontanea, la cosiddetta “compliance”. La lettera che verrà recapitata ai 12mila contribuenti individuati non è un “atto di accusa”, bensì una segnalazione di anomalia. Il destinatario viene informato della discrepanza rilevata dall’amministrazione finanziaria e viene invitato a prendere una decisione.

Le strade a questo punto sono due: se il proprietario riconosce la mancanza, può procedere autonomamente all’

Questo approccio, già testato con successo nella prima fase dei controlli, mira a stimolare l’adempimento spontaneo, riducendo il contenzioso e velocizzando il recupero del gettito fiscale evaso o, per meglio dire, eluso.

Quali sono i piani futuri dell’Agenzia delle Entrate?

Questa ondata di 12mila lettere non rappresenta affatto la conclusione della campagna di verifiche, ma solo un tassello di una strategia a lungo termine. Con questo invio, l’Agenzia delle Entrate centra l’obiettivo fissato dal Piano integrato di attività e organizzazione per il 2025, che prevedeva appunto un totale di 15mila missive (le 3mila di aprile più le 12mila attuali).

Tuttavia, la programmazione è già definita per i prossimi anni e mostra una chiara intenzione di intensificare ulteriormente la pressione sui contribuenti.

Per il 2026, l’obiettivo è di inviare altre 20mila lettere di compliance con le medesime finalità. Il piano prosegue con un’ulteriore accelerazione nel 2027, quando si prevede l’invio di ben 25mila comunicazioni. Facendo un rapido calcolo, emerge un quadro impressionante: nel triennio 2025-2027, l’Agenzia punta a raggiungere quasi 60mila proprietari di immobili.

Questa pianificazione pluriennale segnala che il fenomeno del mancato adeguamento catastale post-Superbonus è ritenuto dal Fisco molto vasto e meritevole di un’azione di contrasto sistematica e prolungata nel tempo, trasformando quella che poteva sembrare un’operazione spot in una vera e propria campagna strutturale di recupero di base imponibile.