Quali rischi se dono un immobile a mia moglie?

Trasferire la proprietà di un immobile al coniuge ha vantaggi immediati ma seri svantaggi futuri. Analizziamo i costi fiscali (franchigia, imposte) e i rischi legati all’eredità, come l’azione di riduzione dei figli.

Decidere di trasferire la proprietà della propria casa al coniuge, specialmente quando si è gli unici proprietari, è un gesto che può sembrare di grande tutela. Molti pensano a questo passo per garantire al partner una sicurezza immediata, escludendo quell’immobile dalle future, e spesso complesse, dinamiche ereditarie. Tuttavia, prima di recarsi dal notaio, è fondamentale porsi una domanda specifica: quali rischi corro se dono un immobile a mia moglie?

Se da un lato la donazione offre vantaggi fiscali e la piena proprietà immediata al partner, dall’altro apre scenari successori complessi, soprattutto in presenza di altri eredi “necessari”, come i figli. È un atto che va ponderato con attenzione, bilanciando la volontà di proteggere il coniuge oggi con le tutele che la legge riserva a tutti i legittimari domani.

Come si fa a donare un immobile al coniuge?

Per essere valido, il trasferimento della proprietà di un immobile a titolo gratuito richiede requisiti di forma molto rigidi. La legge impone la stipula di un

atto pubblico davanti a un notaio, alla presenza obbligatoria di due testimoni. Se questa forma solenne non viene rispettata, la donazione è considerata nulla, come se non fosse mai avvenuta.

Bisogna distinguere questa che è una donazione diretta (il trasferimento del bene) da una donazione indiretta. Quest’ultima si verifica, ad esempio, quando un coniuge paga il prezzo della casa che viene però acquistata e intestata direttamente all’altro coniuge; in quel caso, le forme richieste sono quelle dell’atto di acquisto (Corte d’Appello Ancona, sez. 7, sentenza n. 737/2019). Ma nel caso di trasferimento di un immobile già di proprietà del donante, l’atto pubblico notarile resta imprescindibile.

Quante tasse si pagano per donare una casa alla moglie?

L’operazione sconta diverse imposte, anche se il regime fiscale tra coniugi è molto favorevole. Il primo aspetto riguarda l’imposta sulle donazioni. La legge prevede una franchigia (cioè una soglia di esenzione) molto alta tra coniugi, pari a 1.000.000 di euro (Circolare n. 18/E del 29/05/2013; Cass. Civ., Sez. 5, N. 29506 del 24-12-2020). Questo significa che se il valore dell’immobile donato è inferiore al milione di euro, non si paga alcuna imposta di donazione. Solo sulla parte del valore che dovesse eccedere tale franchigia, si applicherebbe un’aliquota del 4% (Circolare n. 18/E del 29/05/2013).

Tuttavia, bisogna pagare altre imposte sul trasferimento immobiliare:

• imposta ipotecaria: pari al 2% del valore dell’immobile;
• imposta catastale: pari all’1% del valore dell’immobile (Circolare n. 18/E del 29/05/2013).

Esiste un’importante eccezione. Se la moglie che riceve l’immobile possiede i requisiti per l’agevolazione “prima casa”, queste due imposte non si pagano in percentuale, ma in misura fissa (attualmente 200 euro ciascuna) (Circolare n. 18/E del 29/05/2013). Si aggiunge infine l’imposta di bollo, anch’essa in misura fissa (la fonte del 2013 la quantificava in 230 euro). Queste imposte si applicano proprio perché si tratta di una donazione diretta (Risposta n. 347 del 27/06/2022).

Quali vantaggi ha la moglie se riceve la casa in donazione?

Il vantaggio più evidente è che la moglie diventa

immediatamente proprietaria esclusiva del bene. Può disporne come meglio crede (venderlo, affittarlo, ipotecarlo) senza dover attendere l’apertura della successione del marito. Al momento del decesso del donante, inoltre, quell’immobile non farà più parte del suo patrimonio (il cosiddetto asse ereditario), semplificando le operazioni di divisione dei beni residui tra gli altri eredi.

Un vantaggio più tecnico, ma significativo, può essere aggiunto attraverso la dispensa. Di norma, la legge considera le donazioni fatte in vita agli eredi legittimari (come il coniuge e i figli) come un anticipo sulla loro quota di eredità. Al momento della divisione, si dovrebbe applicare la “collazione”, cioè la moglie dovrebbe “conferire” il valore della casa ricevuta alla massa ereditaria, per dividerlo con gli altri. Il donante, però, può evitarlo inserendo nell’atto di donazione (o in un testamento) la

dispensa dalla collazione. Può anche inserire la dispensa dall’imputazione: questa clausola permette alla moglie, alla morte del donante, di pretendere la sua intera quota di legittima sui beni rimanenti, come se non avesse mai ricevuto la donazione (Cass. Civ., Sez. 2, N. 3352 del 06-02-2024).

I figli possono impugnare la donazione fatta alla moglie?

Questo è lo svantaggio principale e il rischio più concreto della donazione. Se il donante ha altri eredi legittimari (principalmente i figli), la legge riserva a loro una quota minima del patrimonio, la cosiddetta quota di legittima. Se la donazione fatta alla moglie (magari sommata ad altre donazioni fatte in vita) è talmente ingente da “erodere” la quota spettante ai figli, questi ultimi possono contestarla dopo la morte del donante.

Lo strumento legale che hanno a disposizione è l’azione di riduzione. Con questa azione, i figli (o altri legittimari lesi) chiedono al giudice di dichiarare inefficace la donazione nei loro confronti, nella misura necessaria a reintegrare la loro quota di legittima. Se l’azione ha successo, l’immobile donato alla moglie potrebbe dover essere “restituito” (in tutto o in parte) alla massa ereditaria per soddisfare i diritti dei figli.

Cosa cambia per il diritto di abitazione del coniuge?

Questo è uno svantaggio tecnico che spesso non viene considerato. La legge (art. 540 c.c.) tutela il coniuge superstite riconoscendogli, alla morte dell’altro, il diritto di abitazione

sulla casa che era usata come residenza familiare (e l’uso dei mobili al suo interno), se questa era di proprietà del defunto o in comunione (Corte di Giustizia Tributaria di 2° grado della Liguria, sentenza n. 271/2022). Questo diritto è importante non solo perché garantisce al superstite di continuare a vivere lì, ma anche perché il suo valore economico viene “sottratto” dal valore totale dell’asse ereditario prima che vengano calcolate le quote degli altri eredi (gravando sulla quota disponibile).

Se l’immobile viene donato prima, questo diritto non sorge al momento del decesso. Il motivo è semplice: l’immobile non è più di proprietà del defunto, ma è già di proprietà della moglie (Corte di Giustizia Tributaria di 2° grado della Liguria, sentenza n. 271/2022). Può sembrare un dettaglio irrilevante (la moglie vive già lì), ma ha una conseguenza patrimoniale: il valore dell’asse ereditario residuo non viene ridotto del valore del diritto di abitazione. Di conseguenza, il patrimonio da dividere con gli altri legittimari (i figli) risulta “più ricco”, e le loro quote (e le loro eventuali pretese) saranno calcolate su un valore più alto.

La donazione alla moglie si può revocare?

La donazione è un atto che, una volta perfezionato, è sostanzialmente irrevocabile. Il donante perde definitivamente la proprietà del bene e non può più cambiar idea, a differenza di quanto accade con un testamento, che può essere modificato in qualsiasi momento.

La legge prevede solo casi eccezionali e tassativi per la revoca (come l’ingratitudine del donatario o la sopravvenienza di figli), che sono molto rari e difficili da applicare. È importante notare che, mentre la dispensa dall’imputazione (di cui abbiamo parlato prima) può essere revocata dal donante in qualsiasi momento (ad esempio con un testamento successivo), la donazione dell’immobile in sé non lo è (Cass. Civ., Sez. 2, N. 3352 del 06-02-2024).

Questo fa sì che, in caso di separazione e/o divorzio, non è più possibile ottenere la restituzione del bene.

La revocatoria da parte dei creditori

Chi dona la casa solo per sfuggire ai creditori deve però sapere che, se l’obbligazione è sorta prima del passaggio di proprietà, il creditore stesso ha cinque anni di tempo per esercitare l’azione revocatoria e rendere inefficace l’atto. Il che significa che il bene potrà essere ugualmente pignorato.