Si può vendere una casa con una veranda abusiva?
È legale il rogito notarile con cui si trasferisce un immobile che presenta irregolarità edilizie? Si può sanare la veranda costruita abusivamente?
La maggior parte degli interventi edilizi deve essere autorizzata dal Comune o comunque segnalata all’ufficio tecnico prima della sua realizzazione, pena la commissione di un illecito che, a seconda della gravità, può essere solo amministrativo oppure anche penale. La presenza di irregolarità può essere di ostacolo alla circolazione del bene, nel senso che lo stesso non può essere oggetto di compravendite o donazioni. In questo contesto si pone il seguente quesito: si può vendere una casa con una veranda abusiva? Approfondiamo l’argomento.
Indice
In cosa consiste una veranda?
La veranda è il locale o lo spazio coperto, avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili.
La veranda è dunque una struttura che costituisce un aumento della volumetria dell’edificio, oltre che una modifica della sua sagoma: infatti, la realizzazione di questo manufatto presuppone la
La veranda è una struttura stabile; pertanto la sua costruzione, indipendentemente dalle dimensioni, non rientra tra gli interventi di edilizia libera.
Per fare una veranda serve il permesso di costruire?
Le verande determinano una variazione volumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale sono realizzate; pertanto, sono assoggettate al permesso di costruire, a prescindere dalla natura dei materiali utilizzati (Tar Campania, sez. Napoli, 22 giugno 2021 n. 4280).
L’assenza di permesso di costruire costituisce un abuso edilizio punito anche dal punto di vista penale oltre che amministrativo.
Si può vendere casa con una veranda abusiva?
Si può vendere una casa con una veranda abusiva; l’immobile è ugualmente commerciabile, purché all’interno dell’atto di compravendita il venditore dichiari formalmente all’acquirente la presenza dell’irregolarità e le parti (o una sola di esse) si impegnino a presentare al Comune la pratica edilizia di regolarizzazione delle difformità, pagando oneri e sanzioni.
La casa con una veranda abusiva non è vendibile solamente se l’opera non è sanabile, circostanza che si verifica quando è incompatibile con la normativa urbanistica ed edilizia (ad esempio, nel caso di aumento di volumetria o cubatura in una zona sottoposta a vincolo).
Questa tipologia di abusi rende l’immobile invendibile, a meno di non ripristinare lo stato originale demolendo l’opera abusiva.
La veranda non sanabile può essere integralmente rimossa, in modo da eliminare l’abuso.
Si può vendere un appartamento condominiale con veranda abusiva?
Quanto appena detto per l’abitazione singola vale anche per l’appartamento sito all’interno di un edificio condominiale: l’unità immobiliare può essere venduta anche in presenza di una veranda abusiva rispettando gli accorgimenti anzidetti, cioè la menzione dell’illecito all’interno dell’atto notarile e l’impegno formale a rimuoverlo.
Poco importa che anche altri appartamenti siano dotati di
Non occorre quindi il permesso dell’assemblea per vendere l’appartamento con la veranda abusiva, né il coinvolgimento dell’amministratore.
Si può sanare una veranda abusiva?
Si può sanare una veranda abusiva chiedendo al Comune il rilascio del permesso di costruire in sanatoria; così facendo, non occorre dare atto, all’interno del rogito, della difformità, oramai regolarizzata.
Per ottenere la sanatoria di una veranda abusiva occorre presentare una domanda al Comune corredata da un progetto descrittivo e da una relazione tecnica asseverata da un professionista (ingegnere, architetto, geometra) che attesti la conformità delle opere alle norme edilizie vigenti nel territorio di riferimento.
Occorre anche pagare una sanzione pecuniaria, di importo variabile tra 1.032 e 30.984 euro: la determinazione della cifra viene stabilita in base alla tipologia ed entità dell’intervento edilizio da sanare, ed è commisurata all’incremento di valore dell’immobile ottenuto.
È evidente, infatti, che la realizzazione di una veranda – specialmente se è chiusa ed attrezzata – crea un nuovo ambiente abitabile e ciò fa aumentare il prezzo di stima dell’unità immobiliare.
Approfondimenti
Per ulteriori approfondimenti si leggano i seguenti argomenti: