Affitti brevi, la stretta resta: case online tassate al 26%
La Manovra cambia: la cedolare sale al 26% per chi affitta con intermediari. Resta al 21% solo il fai-da-te. Maggioranza divisa. Lega e FI: “Da cambiare”.
Cambiare tutto per non cambiare, apparentemente, nulla. La Manovra riscrive l’articolo 7 sugli affitti brevi, eliminando l’aumento generalizzato della cedolare secca, ma il risultato finale rischia di essere identico, se non peggiorativo. La nuova versione “bollinata” del Ddl di Bilancio introduce infatti una novità sostanziale che colpisce la quasi totalità del mercato: la tassazione sale al 26% per tutti gli immobili locati tramite intermediari digitali, come Airbnb, o agenzie tradizionali. Basta un solo contratto online per perdere l’aliquota agevolata del 21%, che rimarrà appannaggio esclusivo dei contratti “fai da te”. Una mossa che il Governo giustifica per frenare il mercato turistico, ma che infiamma la
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La nuova norma e l’effetto “intermediari”
La riscrittura dell’articolo 7 in materia di affitti brevi, contenuta nella versione bollinata del Ddl di Bilancio che ora passa al Parlamento, è molto distante, almeno nella forma, dalle ipotesi circolate nelle prime bozze.
Sparisce, infatti, l’incremento esplicito e generalizzato dell’aliquota della cedolare secca dal 21 al 26% per tutte le locazioni sotto i trenta giorni.
Nella sostanza, però, il testo approda a una nuova norma che, imboccando una strada diversa, avrà un effetto molto simile, se non addirittura identico.
La nuova regola stabilisce che saranno tassati al 26% tutti gli immobili sui quali, nel corso dell’anno, sia stato chiuso almeno un contratto di affitto tramite un intermediario digitale, come Airbnb o altri portali, o un intermediario tradizionale, come un’agenzia immobiliare.
La stretta, che secondo le stime dovrebbe garantire circa 100 milioni di euro all’anno a regime, colpirà la grande maggioranza del mercato, stimato in circa 500mila immobili.
Per il Governo, l’obiettivo è chiaro: riportare la cedolare secca al suo “spirito originario”.
Come ha spiegato il ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti: “Uno degli elementi che in questi ultimi anni hanno contribuito ad accrescere la difficoltà a trovare alloggi, soprattutto nelle grandi città, è risultato essere l’incremento dei casi di affitti brevi, soprattutto ai fini turistici”.
Il ministro ha sottolineato che, proprio per questo, si è ritenuto di inserire nel disegno di legge di Bilancio “un’apposita disciplina in materia fiscale avente ad oggetto le locazioni concluse tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o tramite soggetti che gestiscono portali telematici”.
L’intento è distinguere chi affitta la singola proprietà da chi, di fatto, svolge un’attività economica organizzata.
Come cambia il sistema: addio opzione 21% (con portali)
Per comprendere appieno la portata dell’intervento, è necessario partire dal sistema attualmente in vigore.
Oggi, la normativa prevede un’aliquota base del 26% per i redditi collegati agli affitti brevi.
Tuttavia, consente al contribuente di optare, in sede di dichiarazione dei redditi, per l’aliquota agevolata del 21% su un immobile.
Questo significa che chi affitta almeno due case paga il 21% per la prima (scelta in dichiarazione) e il 26% a partire dalla seconda.
Chi affitta un solo immobile, invece, oggi è tassato sempre al 21%, proprio grazie a quel meccanismo di opzione.
La nuova legge di Bilancio cancella l’ipotesi iniziale di un incremento generalizzato al 26%, ma inserisce una nuova regola, molto più sottile, che lega l’agevolazione alla modalità di stipula del contratto.
L’opzione per la cedolare secca al 21% sarà ammessa, recita il testo, «sempre che, durante il periodo d’imposta, non siano stati conclusi contratti aventi ad oggetto tale unità immobiliare tramite soggetti che esercitano attività di
In termini pratici: chi affitta il proprio unico immobile “fai da te”, magari con un semplice passaparola o un annuncio privato senza gestione della prenotazione, mantiene il 21%.
Ma chi affitta tramite intermediari come Airbnb o un’agenzia immobiliare, si vedrà applicare comunque il 26 per cento.
Il dettaglio che fa la differenza è che basterà anche un solo contratto intermediato nel corso dell’anno per perdere l’agevolazione.
La relazione tecnica alla norma lo specifica chiaramente: la riduzione dal 26 al 21% sarà possibile “a condizione che, in relazione alla predetta unità immobiliare, durante il periodo di imposta, non siano stati conclusi contratti tramite soggetti che gestiscono portali telematici”.
Un solo contratto, dunque, farà scattare il “cartellino rosso” e porterà l’aliquota per quell’immobile al 26% per l’intero anno.
Per questo, lo stralcio della norma “generalizzata”, chiesto a gran voce da Forza Italia e Lega, rischia di essere un intervento solo teorico, che non cambia la sostanza.
La maggioranza in fiamme: “Modifica da cancellare”
Questa versione rivista della norma, anche dopo le serrate trattative che hanno portato al testo bollinato da trasmettere alle Camere, continua a infiammare il dibattito politico all’interno della maggioranza.
Il dibattito è il preludio di probabili e accese richieste di modifiche nel corso dell’iter parlamentare.
La vera partita, tuttavia, si giocherà sulle coperture: i 100 milioni di gettito attesi da questa misura servono a finanziare altri interventi, e trovare alternative non sarà semplice.
Il vicepremier e leader della Lega, Matteo Salvini, garantisce che alla fine la norma «verrà cancellata in Parlamento».
Sulla stessa linea Forza Italia. Il senatore Roberto Rosso annuncia battaglia: «Abbiamo già pronto un emendamento molto semplice, che chiede la cancellazione della norma. La nuova formulazione non sposta di un millimetro il problema, perché l’effetto è esattamente identico alle prime bozze».
Rosso centra il punto debole della nuova formulazione: “chi conosce questo settore sa che tutto passa da intermediari. Temo che l’effetto finale possa essere addirittura di incentivare l’evasione e ridurre il gettito”.
Il timore è che, per evitare l’aliquota al 26%, molti proprietari escano dai canali tracciati (come i portali) per rifugiarsi nel “nero”.
La reazione del mercato: “Colpita la classe media”
Mentre la politica discute, il mercato degli affitti brevi esprime forte preoccupazione.
Come scrive Il Sole 24 Ore stamattina, Matteo Sarzana, Country Manager di Airbnb Italia, critica la logica dell’intervento: «Imporre ulteriori oneri fiscali solo online dove peraltro i pagamenti sono già tracciati e la cedolare applicata”, spiega Sarzana, “renderebbe la situazione ancora più difficile per la classe media», che spesso usa questi introiti per integrare il reddito.
Durissimo anche il giudizio di Marco Celani, presidente di Aigab, l’associazione dei gestori di affitti brevi, anch’egli intervistato da Il Sole 24 Ore (articolo di Giuseppe Latour Giovanni Parente).
“Si tratta di una rimodulazione che non cambia nulla”, afferma Celani. “Il mercato degli affitti brevi passa praticamente tutto dai portali online. Con questa formulazione non cambia la sostanza dell’intervento che, quindi, incrementa il carico fiscale su questi redditi”.
La conclusione di Aigab è netta: “Ribadiamo il nostro giudizio critico sulla misura che è una patrimoniale mascherata“.