Cos'è e come funziona la doppia maggioranza in condominio?

La validità delle delibere richiede il voto per teste e millesimi, un sistema che tutela tutti. Ma questa tutela ha un limite: l’interesse comune prevale sull’interesse egoistico del singolo.

Vivere in un condominio significa far coesistere la proprietà privata di molti individui con la gestione di un bene comune, l’edificio. Le decisioni non possono essere prese da una sola persona, ma devono passare dall’approvazione dell’assemblea. Comprendere come queste decisioni diventano valide (o perché vengono annullate) è fondamentale per ogni proprietario. Tutto ruota attorno a un meccanismo che regola le votazioni. Spesso ci si chiede: cos’è e come funziona la doppia maggioranza in condominio?

Si tratta del sistema legale, previsto dal Codice Civile, che stabilisce come contare i voti (art. 1129, comma 6, Cod. civ.). È un metodo pensato per bilanciare gli interessi di tutti, ma che, come vedremo, non può essere usato per scopi puramente egoistici che danneggino la collettività.

Come si prendono le decisioni in assemblea?

Il meccanismo di voto in condominio è specifico e richiede sempre un doppio controllo. Quando l’amministratore mette ai voti una

delibera, per essere valida, questa deve ottenere simultaneamente due “sì”: la maggioranza delle teste e la maggioranza dei millesimi. Le “teste” sono i singoli condòmini presenti e votanti; i “millesimi” rappresentano il “peso” della proprietà di ciascuno, ovvero la quota di valore del loro appartamento rispetto all’intero edificio. Se anche solo una di queste due maggioranze non viene raggiunta, la delibera non è approvata (art. 1136 Cod. civ.).

Esempio pratico: Se l’assemblea deve approvare un lavoro straordinario, la legge può richiedere la maggioranza dei presenti (teste) e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Se in assemblea sono presenti 15 condòmini, e votano “sì” in 10 (maggioranza delle teste), ma questi 10 insieme rappresentano solo 400 millesimi, la delibera non passa.

Perché servono teste e millesimi per votare?

Questo sistema di doppia maggioranza è una caratteristica tipica ed esclusiva del diritto condominiale. È stato pensato per creare un equilibrio e valorizzare la posizione di tutti i proprietari, anche di quelli che possiedono unità immobiliari piccole e, di conseguenza, pochi millesimi.

Se le decisioni si basassero solo sui millesimi, un singolo condomino proprietario di un attico enorme o di molti appartamenti potrebbe di fatto imporre la sua volontà a tutti gli altri.

Il conteggio delle “teste” serve a garantire che ci sia anche un consenso diffuso tra le persone, bilanciando il peso della proprietà con la volontà democratica dei singoli individui.

L’interesse personale può bloccare una delibera?

Il fatto che il sistema tuteli anche il singolo proprietario non significa che questo possa abusare del suo diritto di voto. La massima valorizzazione della posizione individuale ha un limite invalicabile: l’interesse comune. Una delibera non può essere approvata (né bloccata) per soddisfare interessi meramente egoistici di un condomino (o di un piccolo gruppo) se questi si pongono in contrasto con l’interesse generale degli altri partecipanti.

Il diritto di voto in assemblea deve essere usato per il bene della collettività condominiale, non per ottenere un vantaggio personale a scapito degli altri.

Cos’è l’interesse comune del condominio?

L’

interesse comune è quello che i condòmini possono vantare unitariamente, in quanto parte di una comunione, e si pone in antitesi con l’interesse individuale del singolo (Cass. sent. 2770/2025; Cass. ord. 30302/2022). Riguarda la salvaguardia, la conservazione e il godimento delle parti comuni e dell’edificio nel suo complesso. Un esempio chiarissimo si trova nei regolamenti di condominio. Spesso, questi regolamenti contengono norme (definite talvolta come servitù) che limitano l’uso delle singole proprietà esclusive.

Un regolamento può vietare di adibire gli appartamenti a determinate attività, come bed & breakfast o case di alloggio. Questo divieto non è un capriccio: serve a tutelare l’interesse comune, impedendo un

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uso abnorme delle cose comuni (come l’ascensore, l’atrio o le scale, che verrebbero sottoposti a un traffico intenso e continuo) e preservando la tranquillità e la sicurezza dell’intero edificio.

L’amministratore può agire contro il singolo condomino?

Proprio per tutelare questo interesse comune, l’amministratore ha poteri specifici. Se un condomino viola una di queste norme del regolamento (ad esempio, apre un B&B dove è vietato), l’amministratore ha il dovere di intervenire per far cessare l’abuso. La Cassazione ha più volte ribadito (Cass. sent. 2770/2025; Cass. sent. 1131/1985) che l’amministratore ha la legittimazione processuale (cioè può agire in tribunale) per far rispettare il regolamento contro il singolo proprietario, anche senza aver ricevuto una specifica delibera di autorizzazione dall’assemblea. Questo perché agisce in virtù dei suoi poteri di esecuzione e tutela delle parti comuni (art. 1130 Cod. civ.), proteggendo l’interesse unitario del condominio dall’abuso del singolo.