Quali documenti servono per vendere casa?

Vendere un immobile richiede molti documenti: dall’atto di provenienza all’APE, fino ai permessi edilizi. Ecco l’elenco completo dei certificati obbligatori e consigliati per il rogito.

Chiunque abbia affrontato la vendita di una casa sa che non è una passeggiata. Al di là della trattativa sul prezzo, il vero percorso a ostacoli è la burocrazia. Bisogna raccogliere una mole notevole di certificati, planimetrie e attestati. Alcuni servono solo a identificare le parti, altri, come l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), richiedono l’intervento di un tecnico qualificato. Ma esattamente, quali documenti servono per vendere casa? Avere la lista completa e capire a cosa serve ogni singolo foglio è fondamentale per arrivare al rogito notarile senza intoppi e garantire una vendita trasparente e sicura.

Quali documenti personali deve presentare chi vende?

I primi documenti richiesti riguardano l’identificazione certa del venditore. Il notaio ha bisogno di una copia del documento di identità valido (segnalando eventuali cambi di residenza non aggiornati) e del codice fiscale. Questi dati sono necessari per prevenire frodi di identità. Altrettanto importante è lo stato civile. Chi è sposato o unito civilmente deve presentare l’

estratto dell’atto di matrimonio o di unione. Questo non è un dettaglio privato, ma serve a verificare il regime patrimoniale: capire se la coppia è in comunione dei beni o in separazione dei beni, un fattore che incide direttamente sulla titolarità della vendita. Chi è celibe o nubile, invece, fornirà il certificato di libero stato.

Le regole cambiano leggermente per i cittadini stranieri: quelli europei devono esibire passaporto e codice fiscale (ottenibile all’Agenzia delle Entrate), mentre i cittadini extracomunitari dovranno produrre anche una copia del permesso di soggiorno o del visto di ingresso.

Bisogna poi dimostrare

come si è diventati proprietari della casa. Questo avviene tramite il titolo di provenienza, che è l’atto fondamentale della proprietà. Se l’immobile è stato acquistato in passato, si presenterà l’atto di acquisto (il rogito precedente). Se invece la casa è stata ereditata, il venditore deve fornire la dichiarazione fiscale di successione e tutti i documenti relativi al passaggio mortis causa.

Se la vendita attuale è stata preceduta dalla firma di un contratto preliminare (spesso chiamato compromesso), anche questo va consegnato al notaio. Insieme ad esso, vanno presentate le copie dei mezzi di pagamento usati per eventuali acconti o caparre, come assegni o distinte di bonifico.

APE e spese condominiali sono obbligatori?

Un documento ormai sempre obbligatorio è l’Attestato di Prestazione Energetica (APE). Questo certificato, redatto da un tecnico abilitato, fotografa l’efficienza energetica dell’immobile. È importante sottolineare che una classe energetica bassa non impedisce la vendita. Tuttavia, l’acquirente ne terrà ovviamente conto e il prezzo della casa potrebbe diminuire sensibilmente. Se l’immobile si trova all’interno di un condominio, la documentazione si allarga. Bisogna fornire una copia del regolamento condominiale. Inoltre, è indispensabile una dichiarazione dell’amministratore che attesti formalmente:

• l’avvenuto pagamento di tutte le spese condominiali da parte del venditore;
• l’indicazione di eventuali spese straordinarie già deliberate dall’assemblea (che potrebbero ricadere sul nuovo acquirente);
• la presenza di eventuali liti in corso che coinvolgono il condominio.

Quali documenti tecnici servono per la conformità urbanistica?

Questa è la parte più tecnica. È fondamentale recuperare la

planimetria catastale presso gli uffici del Catasto. Si tratta del disegno tecnico in scala dell’immobile, che mostra la suddivisione interna dei locali, i contorni e la destinazione d’uso. A questa si affiancano i provvedimenti edilizi che hanno autorizzato la costruzione o le modifiche: bisogna presentare il permesso a costruire o altre pratiche edilizie, inclusi eventuali condoni edilizi che hanno sanato abusi passati. Se l’immobile è stato ristrutturato utilizzando il Superbonus, il venditore deve dichiararlo, poiché ciò rileva ai fini di un eventuale accertamento di plusvalenze tassabili.

È inoltre necessario procurarsi il certificato di agibilità (o almeno la richiesta dello stesso), che attesta le condizioni di sicurezza e igiene.

Infine, se la vendita include un terreno, o se l’area di pertinenza della casa supera i 5.000 metri quadri, serve il certificato di destinazione urbanistica (CDU) rilasciato dal Comune.

Cosa serve se la casa ha un mutuo o un’ipoteca?

Per garantire all’acquirente un acquisto libero da debiti, il venditore deve dimostrare l’assenza di ipoteche tramite una visura ipotecaria aggiornata. Se l’immobile era stato acquistato con un mutuo che è già stato completato, basta conservare la ricevuta di estinzione del debito. Se invece il mutuo non è ancora stato cancellato, la situazione richiede più passaggi. Il venditore deve farsi rilasciare dalla banca una dichiarazione che attesti il

debito residuo. Se chi vende non ha la liquidità per estinguere l’ipoteca prima del rogito, si può procedere così: l’acquirente usa i fondi destinati alla vendita per pagare prima la banca (estinguendo il debito) e versa l’eventuale differenza al venditore.

La banca, ricevuto il pagamento, rilascia una quietanza di estinzione e si impegna a comunicare la cancellazione dell’ipoteca alla Conservatoria dei registri immobiliari entro 30 giorni. Un caso diverso è il subentro, cioè se l’acquirente decide di “prendere in carico” il mutuo del venditore: in questa situazione, serve la ricevuta dell’ultima rata pagata.

Ci sono documenti non obbligatori ma consigliati?

Oltre agli obblighi stretti, esistono documenti che tutelano fortemente sia chi vende sia chi compra. Molto utile è la

Relazione di Regolarità Edilizia (RRE), che può essere redatta da un tecnico (geometra, architetto o ingegnere). Questa relazione fornisce una “fotografia” dello stato dell’immobile, garantendo la regolarità edilizia, urbanistica e catastale.

Pur non essendo obbligatoria a livello nazionale, è considerata un’ottima prassi in diverse regioni (come l’Emilia-Romagna). Il suo vantaggio è che, essendo un parere tecnico esperto, può sostituire la dichiarazione con cui il venditore si assume la responsabilità di attestare che lo stato di fatto della casa è conforme alla planimetria e ai dati catastali.

Infine, è considerata “buona norma”, anche se non un obbligo, produrre documenti che attestino l’esistenza di eventuali

servitù (come un diritto di passaggio) o altre pattuizioni sulla proprietà che siano depositate nei registri immobiliari, così da facilitare la ricostruzione della storia completa della casa.

L’Ape è davvero necessario per vendere casa?

L’Ape – documento essenziale per chi vende, acquista o affitta un immobile – ne descrive l’efficienza energetica con una scala dalla A alla G e riporta informazioni chiare su consumi, emissioni e soluzioni di miglioramento.

L’Attestato è un obbligo di legge a tutela anche di chi fruirà dell’unità abitativa: il rispetto delle norme permette di stipulare e affittare, evitando pesanti sanzioni. Il futuro proprietario e/o utilizzatore può così conoscere i consumi previsti e il reale valore energetico della casa.

Per ottenere l’Ape, il venditore può rivolgersi a tecnici abilitati come geometri, ingegneri, architetti e periti industriali che, dopo un sopralluogo, analizzeranno le caratteristiche costruttive ed impiantistiche dell’edificio.

Sarà cura del proprietario consegnare planimetria, visura catastale, il libretto della caldaia (e della centrale termica per gli impianti centralizzati), i dati degli impianti per il raffrescamento, i millesimi di proprietà e riscaldamento, il proprio documento di identità, codice fiscale, recapito mail e telefonico, oltre ai dati dell’amministratore di condominio e di un eventuale suo delegato.