Cedolare secca o IRPEF: quale conviene di più per l'affitto?
Chi affitta casa deve scegliere come pagare le tasse: regime ordinario o imposta sostitutiva. Il canone può sommarsi al reddito (IRPEF) o essere tassato a parte. Analizziamo costi e vantaggi.
Chi decide di investire nel mattone e acquistare una casa si trova quasi subito davanti a una scelta importante: tenerla per sé oppure affittarla per trarne un reddito. Questa seconda opzione, al di là delle preoccupazioni pratiche (come il rischio che l’inquilino non paghi, la cosiddetta morosità), apre un complesso capitolo fiscale. Il proprietario deve infatti decidere come pagare le tasse su quei canoni. La legge offre due strade principali: il regime fiscale tradizionale (l’IRPEF) oppure un regime agevolato, la cosiddetta “cedolare secca”. Per il proprietario, capire
Le riflessioni che seguono sono pensate per il caso più comune: il proprietario che agisce come persona fisica e non come imprenditore, escludendo quindi gli immobili usati per attività d’impresa, per i quali valgono regole fiscali diverse.
Indice
Come funziona il regime ordinario IRPEF per gli affitti?
Il regime ordinario è, per così dire, la scelta “naturale”, quella che si applica automaticamente se il proprietario non fa una scelta diversa e specifica per la cedolare secca. Scegliendo questa strada, il canone di affitto concorre a formare il
Questo significa che l’importo incassato dall’affitto si somma, ad esempio, allo stipendio da lavoro dipendente o alla pensione. L’intero “mucchio” di redditi viene poi tassato secondo le aliquote progressive IRPEF, cioè quelle che aumentano a scaglioni: più alto è il reddito totale, maggiore è la percentuale di tasse da pagare. A questo si aggiungono anche le addizionali regionali e comunali.
Pago le tasse sull’intero affitto che incasso?
Quando si sceglie il regime ordinario, la buona notizia è che le tasse non si pagano sull’intero importo del canone che si riceve. La legge riconosce una deduzione forfettaria.
Nel caso più comune dei contratti a canone libero (i 4+4), l’importo su cui si calcolano le tasse (l’imponibile) è pari al 95% del canone. C’è quindi una
Se incasso 10.000 euro all’anno di affitto, le tasse (IRPEF e addizionali) verranno calcolate solo su 9.500 euro.
Per le locazioni a canone concordato (i 3+2), dove l’affitto è “calmierato” in base agli accordi territoriali, l’agevolazione è molto più consistente: l’imponibile viene ridotto ulteriormente del 30%, arrivando ad essere tassato solo per il 70% del suo ammontare.
Se incasso 10.000 euro da un canone concordato, le tasse si calcoleranno solo su 7.000 euro.
Esistono poi situazioni molto particolari, come per alcuni immobili a Venezia o nel caso in cui la rendita catastale sia più alta dell’affitto, ma si tratta di eccezioni.
Quando non conviene il regime ordinario IRPEF?
Il regime ordinario può rivelarsi fiscalmente pesante, specialmente per chi ha già altri redditi. Il problema è proprio il “cumulo”. L’importo dell’affitto (sia esso il 95% o il 70%) si somma agli altri guadagni. Questo può facilmente far “scattare” il contribuente nello
Questa opzione è spesso svantaggiosa per chi ha, ad esempio, un buon stipendio da lavoro dipendente e, allo stesso tempo, poche deduzioni o detrazioni IRPEF (come spese mediche, interessi sul mutuo, ecc.) da poter “scaricare” per abbassare il reddito complessivo.
Quali tasse si pagano oltre all’IRPEF?
Scegliere il regime ordinario non significa pagare solo l’IRPEF. Ci sono altri costi da sostenere. Al momento della registrazione del contratto, e per gli anni successivi, si deve pagare l’imposta di registro. Questa è pari al
Inoltre, al momento della prima registrazione, è dovuta anche l’imposta di bollo, che ammonta a 16 euro ogni quattro facciate scritte del contratto (o ogni 100 righe).
Posso aumentare l’affitto se scelgo il regime ordinario?
Un aspetto positivo, da non trascurare, del regime ordinario riguarda l’adeguamento del canone. Questa scelta permette al proprietario di inserire nel contratto la clausola di aggiornamento ISTAT
In un contesto economico caratterizzato da forti oscillazioni dei prezzi, questa possibilità rappresenta un vantaggio significativo per il proprietario, che vede il proprio introito protetto dall’erosione dell’inflazione.
Cos’è e come funziona la cedolare secca?
Per superare la complessità e l’onere fiscale del regime ordinario, il legislatore ha introdotto da alcuni anni un sistema alternativo molto apprezzato: la cedolare secca. Si tratta di una vera e propria “flat tax” sugli affitti, ovvero un’imposta sostitutiva che, pagata in un’unica soluzione (in acconto e a saldo, come l’IRPEF), rimpiazza un intero pacchetto di tasse.
Chi sceglie la cedolare, infatti, non paga più l’IRPEF sul canone di affitto e nemmeno le relative addizionali regionali e comunali. Inoltre, sono completamente azzerate anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo, sia al momento della prima registrazione del contratto sia per le annualità successive.
Il canone di locazione tassato in questo modo, inoltre, non si somma agli altri redditi (non confluisce nel reddito complessivo). L’aliquota è fissa:
- è pari al 21% per i contratti a canone libero (i 4+4);
- si riduce drasticamente al 10% per i contratti a canone concordato (i 3+2), stipulati però solo nei comuni definiti “densamente abitati” o in quelli colpiti da calamità naturali.
A differenza del regime ordinario, dove si tassa il 95% o il 70% del canone, con la cedolare secca l’imposta si calcola sull’intero canone annuo (100%).
Come funziona la cedolare per gli affitti brevi?
Un discorso specifico va fatto per gli affitti brevi, cioè quei contratti di locazione abitativa che hanno una durata inferiore ai 30 giorni (spesso usati per fini turistici). Anche per questi redditi è possibile applicare la cedolare secca. Per il primo immobile che il proprietario sceglie di destinare a questa attività, l’aliquota rimane quella del 21%. Se, però, si affittano con contratti brevi altri immobili (dal secondo in poi), l’aliquota applicabile sui canoni di queste altre proprietà sale al 26%.
Quali requisiti servono per la cedolare secca?
Non tutti e non per tutti gli immobili si può scegliere questo regime. La cedolare secca è riservata solo ai proprietari (o titolari di diritti reali di godimento, come l’usufrutto) che siano
Se l’immobile è in comproprietà, ad esempio appartiene a due fratelli al 50%, la scelta è individuale: un fratello può tranquillamente optare per la cedolare secca sulla sua quota di affitto, mentre l’altro può decidere di restare in regime ordinario IRPEF.
Posso usare la cedolare secca se affitto a un’impresa o un professionista?
Un punto da sempre controverso riguarda la possibilità di usare la cedolare secca se l’inquilino non è una persona fisica, ma un’impresa o un professionista (il caso classico è la società che affitta un appartamento come
La giurisprudenza, cioè le sentenze dei giudici tributari, ha invece spesso dato ragione ai proprietari, affermando che la cedolare è legittima, a patto che l’immobile sia catastalmente abitativo.
Qual è il vero svantaggio della cedolare secca?
Il vantaggio più evidente della cedolare secca è la grande semplificazione gestionale: non bisogna più ricordarsi di versare l’imposta di registro ogni anno, e la dichiarazione dei redditi risulta molto più facile, con un risparmio di tempo e, spesso, di costi di consulenza. Esiste però un aspetto molto importante da considerare, che ne rappresenta il principale svantaggio: optando per la cedolare secca, il proprietario
È quindi fondamentale fare una valutazione attenta: si preferisce un carico fiscale più leggero e certo oggi, o si preferisce mantenere la possibilità di adeguare l’affitto all’inflazione futura?
Come si fa a scegliere la cedolare secca?
Optare per la cedolare secca non richiede procedure complicate. La scelta si può esercitare direttamente al momento della registrazione del contratto di locazione, utilizzando lo stesso modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) e indicando l’opzione nell’apposito Quadro D.
Per i contratti che durano più anni (pluriennali), se si è partiti in regime ordinario, è possibile passare alla cedolare anche negli anni successivi, in occasione della proroga o del rinnovo annuale dell’imposta di registro.
Una volta fatta, la scelta vale per tutta la durata residua del contratto. Se si esercita l’opzione dopo la prima registrazione, il proprietario ha l’obbligo di comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata. Questa comunicazione è fondamentale perché informa l’inquilino della rinuncia all’aggiornamento ISTAT. Se il contratto escludeva già in partenza l’aumento ISTAT, questa comunicazione non è necessaria.
In quali casi la cedolare secca conviene
Tirando le somme, la
Con la cedolare, invece, i redditi viaggiano su due binari separati: lo stipendio paga la sua IRPEF, l’affitto paga la sua imposta sostitutiva (10% o 21%) senza “disturbare” il resto. A questo si somma, ovviamente, il risparmio vivo legato all’azzeramento delle imposte di registro e di bollo.
Quando conviene ancora il regime ordinario IRPEF?
Il regime ordinario, tuttavia, può ancora rivelarsi vantaggioso in alcune situazioni specifiche. Ad esempio, può convenire a un contribuente che non ha altri redditi imponibili IRPEF (magari perché percepisce solo rendite finanziarie, già tassate con imposta sostitutiva) e il cui canone di affitto è così basso da rientrare nel primo scaglione IRPEF.
Un altro caso è quello di chi ha moltissime deduzioni o detrazioni (come ingenti spese mediche, interessi sul mutuo, bonus edilizi) che rischiano di andare “sprecate” perché il reddito IRPEF è troppo basso (il reddito da cedolare, infatti, non conta ai fini IRPEF).
Infine, in periodi di alta inflazione, la possibilità di rivalutare il canone con l’indice ISTAT, permessa solo dal regime ordinario, potrebbe tradursi in un vantaggio economico superiore rispetto al risparmio fiscale della cedolare secca.