Affitti brevi: il condominio può vietarli?

Gestire una locazione breve in condominio (sotto i 30 giorni) genera spesso conflitti. I divieti sono validi solo se previsti da un regolamento contrattuale, non basta una delibera a maggioranza.

Negli ultimi anni, la diffusione degli affitti brevi ha trasformato il modo di viaggiare e di mettere a reddito gli immobili. Questa modalità di locazione offre grande flessibilità ai proprietari e, spesso, condizioni economiche vantaggiose ai viaggiatori rispetto agli alberghi tradizionali. Tuttavia, questa flessibilità si scontra frequentemente con le dinamiche della vita condominiale, generando tensioni e dubbi. La domanda che molti proprietari si pongono, di fronte alle lamentele dei vicini per il viavai di turisti, è proprio questa:

il condominio può vietare affitti brevi? La risposta non è scontata e dipende esclusivamente dalla natura delle regole che governano l’edificio.

Cos’è una locazione breve e come funziona?

Sebbene nel linguaggio comune si usi il termine “affitto”, giuridicamente sarebbe più corretto parlare di

locazione. L’affitto, secondo il Codice civile (articoli 1615/1627), riguarda beni produttivi, mentre la locazione riguarda il semplice godimento di un bene. L’espressione “locazione breve” indica i contratti di affitto di immobili a uso abitativo (non commerciale) la cui durata non supera i 30 giorni. Questa forma contrattuale è usata principalmente per fini turistici, ma è idonea anche per altre esigenze temporanee, come motivi di lavoro o necessità di cure mediche. La durata massima di 30 giorni è un limite invalicabile: se viene superato, il contratto ricade automaticamente nella disciplina delle locazioni ordinarie. L’importo del canone, invece, è stabilito liberamente tra le parti.

Quali sono le regole fiscali e i servizi aggiuntivi?

La disciplina delle locazioni brevi è definita sia da norme civilistiche (articolo 1571 e seguenti del Codice Civile) sia, in misura ormai prevalente, da norme fiscali. È stata proprio la normativa fiscale a fornire una definizione legislativa precisa (articolo 4, comma 1, DL 50/2017, convertito con L 96/2017). Questa si applica ai contratti stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa. È importante notare che il contratto di locazione breve può includere anche la fornitura di servizi aggiuntivi connessi all’utilizzo dell’immobile, come:

• la fornitura di biancheria;
• la pulizia dei locali;
• la fornitura di utenze, wi-fi e aria condizionata.

Ovviamente, l’inclusione di questi servizi determina un aumento dell’importo del canone concordato.

Le regole cambiano se uso portali online?

Le norme che regolano le locazioni brevi si applicano indistintamente, sia che il contratto venga stipulato direttamente tra proprietario e inquilino, sia che ci si avvalga di intermediari. Questi possono essere agenti immobiliari tradizionali oppure i gestori dei portali telematici (come le note piattaforme online) che mettono in contatto chi cerca un alloggio temporaneo e chi lo offre. La grande diffusione di queste piattaforme ha contribuito al boom del fenomeno, ma non ha modificato le regole di base né i potenziali vincoli, che restano gli stessi. A parte alcune specifiche norme locali (come quelle adottate in Toscana o dal Comune di Firenze), i principali paletti per il proprietario non arrivano dalla legge nazionale, ma dal contesto in cui l’immobile si trova: il condominio.

L’assemblea può impedirmi di fare affitti brevi?

Questo è il nodo principale dei conflitti condominiali. È fondamentale chiarire che l’assemblea di condominio, deliberando a maggioranza, non può vietare al singolo proprietario di utilizzare il suo appartamento per le locazioni brevi. Una delibera di questo tipo, infatti, andrebbe a incidere sul diritto di proprietà del singolo condomino e sulle sue prerogative di godimento del bene. Per imporre un limite così stringente all’uso della proprietà privata, la semplice volontà della maggioranza degli altri condomini non è sufficiente, e una decisione simile sarebbe nulla (cioè priva di effetti) per il condomino che non l’ha accettata.

Quando un divieto nel regolamento è valido?

L’unica possibilità per vietare legittimamente gli affitti brevi in un edificio è che tale divieto sia contenuto nel regolamento condominiale. Attenzione però: non è sufficiente un regolamento qualsiasi. Deve trattarsi di un regolamento cosiddetto “contrattuale”. Un regolamento ha natura contrattuale quando è stato accettato da tutti i condomini. Solitamente questo avviene in due modi: o viene approvato all’unanimità in un’assemblea totalitaria, oppure, caso molto più frequente, viene predisposto dall’originario costruttore dell’edificio e allegato ai singoli atti di acquisto al momento del rogito. Firmando l’atto di acquisto, il primo proprietario accetta quel regolamento e il vincolo si trasmette a tutti i successivi acquirenti. Solo un regolamento di questa natura può limitare il diritto di proprietà e imporre divieti sull’uso dell’immobile.

Un’altra frequente fonte di litigio riguarda le spese. Talvolta il condominio, infastidito dal viavai, pretende che il proprietario/locatore paghi una quota maggiore di spese di amministrazione. Nella maggior parte dei casi, questa pretesa è ingiustificata. La natura “breve” della locazione non assicura affatto che l’appartamento sia occupato con continuità; anzi, è molto probabile che resti sfitto per diversi periodi durante l’anno. Il criterio di riparto delle spese condominiali si basa sui millesimi, che sono calcolati sulla “potenzialità d’uso” dell’immobile, la quale rimane sempre la stessa, indipendentemente dal fatto che l’appartamento sia occupato dal proprietario o da un turista per tre giorni.

Come si giustifica il calcolo delle spese condominiali ?

Anche se durante l’anno si possono alternare molti contratti diversi, il numero di persone che occupano l’appartamento in un dato momento rimane comunque costante e, generalmente, non comporta un aggravio delle spese di gestione (come pulizia scale o ascensore) tale da giustificare una modifica dei millesimi. Per comprendere la logica, si può fare riferimento a decisioni giurisprudenziali su casi simili, come quelli relativi ai B&B o agli uffici. La Cassazione (ordinanza 20888/2023), ad esempio, ha stabilito che una delibera approvata a maggioranza che impone un aumento forfettario delle spese (in quel caso, dell’ascensore) a un ufficio, sul presupposto di un utilizzo più intenso, è

nulla se non è stata specificamente accettata anche dal condomino proprietario dell’ufficio.

Chi paga per i rumori o i danni dei clienti?

Quando un ospite utilizza l’abitazione o le parti comuni in modo difforme dalla legge, ad esempio violando le norme sul silenzio o danneggiando l’ascensore, ne è responsabile in via esclusiva. La questione più comune riguarda le immissioni intollerabili e i rumori (articolo 844 Codice civile). L’ospite che disturba la quiete può subire conseguenze civili (come una richiesta di cessazione immediata del disturbo e un risarcimento danni) e, nei casi più gravi, anche conseguenze penali per il disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone. La

normale tollerabilità del rumore viene valutata tenendo conto del contesto (un condominio residenziale ha standard diversi da una zona industriale) e degli orari.

L’amministratore può agire contro l’ospite?

Se il regolamento di condominio prevede regole più restrittive rispetto alla legge (ad esempio, “divieto assoluto di rumori dalle 22:00 alle 8:00”), è quel criterio che si applica. Di fronte a una violazione, l’amministratore, su sollecitazione degli altri residenti, può certamente rivolgersi direttamente all’ospite (conduttore) per far cessare il comportamento molesto. Tuttavia, deve contemporaneamente investire della questione il proprietario dell’immobile (il condomino), che resta il referente principale per il condominio.

Quale responsabilità ha il proprietario per il suo cliente?

Il proprietario è responsabile per le violazioni del regolamento di condominio commesse dal suo ospite. Non basta “non sapere” o “non essere presenti”. Per liberarsi da questa responsabilità, il proprietario deve dimostrare di aver fatto tutto il possibile, con la diligenza richiesta (articolo 1176 Codice civile), per far cessare gli abusi. Questo significa che non è sufficiente una semplice telefonata di rimprovero.

Se l’ospite continua a organizzare feste rumorose nonostante i richiami, il proprietario, per non essere ritenuto corresponsabile, deve provare di aver inviato diffide formali e, nei casi più gravi, di aver attivato le procedure per la

cessazione anticipata del contratto di locazione per inadempimento dell’ospite (Cassazione 11859/2011).

Il check-in a distanza con keybox è sicuro?

Il continuo viavai di sconosciuti solleva un tema di sicurezza. Molte polemiche sono nate riguardo ai sistemi di check-in da remoto, come le keybox (le cassettine di sicurezza per le chiavi). Nel novembre 2024, un richiamo del Capo della Polizia aveva sottolineato che questi sistemi non garantiscono la corrispondenza tra il documento d’identità registrato e la persona che effettivamente ritira la chiave, citando gli obblighi di pubblica sicurezza (articolo 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (Tulps)). Tuttavia, il

Tar del Lazio (sentenza 10210, depositata il 27 maggio 2025), accogliendo un ricorso delle associazioni di categoria, ha chiarito la situazione: il Tulps impone solo l’obbligo di comunicare i dati dell’ospite al portale Alloggiati Webdella Questura per gli affitti sotto i 30 giorni, ma non vieta l’identificazione a distanza o l’uso delle keybox.

Quali nuovi obblighi ha chi fa affitti brevi?

Anche se l’uso delle keybox è stato “sdoganato”, chi affitta per brevi periodi deve rispettare alcuni adempimenti introdotti di recente (Legge di Bilancio 2024 e Decreto Legge n 145/2023). Si tratta principalmente dell’obbligo di richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni unità immobiliare e di dotare gli appartamenti di specifici requisiti di sicurezza, come l’installazione di estintori e dispositivi di rilevazione di gas (come il monossido di carbonio).