Chi paga le spese del tetto in condominio?

La riparazione del tetto è un bene comune. Le spese di conservazione si dividono tra tutti i condòmini per millesimi (art. 1123 c.c.), anche se la struttura è complessa o copre solo alcuni appartamenti.

Quando l’amministratore convoca l’assemblea per discutere i lavori di rifacimento della copertura dell’edificio, la domanda che sorge spontanea, soprattutto tra chi abita ai piani bassi, è sempre la stessa: chi paga le spese del tetto in condominio? È una lamentela comune: “Io abito al piano terra, il tetto non copre direttamente il mio appartamento, perché dovrei pagare per intero?”. La risposta, però, risiede in uno dei principi fondamentali del condominio: la natura di

bene comune del tetto, indispensabile all’uso collettivo. La sua funzione, infatti, non è solo quella di coprire l’attico, ma di proteggere l’intero edificio dalle intemperie, garantendo la stabilità e l’integrità dell’intera struttura.

Il tetto è sempre considerato una parte comune?

Assolutamente sì. A meno che un atto di acquisto (il “titolo”) non stabilisca diversamente, il tetto è inserito nell’elenco delle parti comuni dell’edificio (art. 1117 Codice civile). La legge lo presume comune a tutti i proprietari delle singole unità immobiliari. La sua natura di bene comune non dipende dalla sua forma (che sia spiovente, a falde, orizzontale o misto), ma dalla sua

funzione necessaria all’uso collettivo. Il tetto, infatti, è deputato a preservare l’intero edificio condominiale dagli agenti atmosferici e a proteggerlo dalle infiltrazioni d’acqua piovana. Questa funzione beneficia tutti, dal proprietario dell’attico, che viene protetto direttamente, al proprietario del negozio al piano terra, la cui proprietà è protetta dall’umidità e dai danni strutturali che un tetto malmesso causerebbe all’intero stabile.

Come si dividono le spese di manutenzione del tetto?

Proprio perché il tetto è un bene comune che serve a tutti i condòmini, la legge stabilisce un criterio di ripartizione chiaro. Le spese relative alla sua conservazione (come la manutenzione ordinaria, il rifacimento dell’isolamento o l’impermeabilizzazione) devono essere divise tra

tutti i condòmini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive. Questo è il criterio generale stabilito dalla legge (art. 1123, comma 1, Codice civile), che impone la suddivisione in base ai millesimi di proprietà.

La giurisprudenza ha confermato più volte questo principio (Cassazione 24927/2019), sottolineando che il tetto non rientra tra quelle parti destinate a servire i condòmini in misura diversa (previste dai commi 2 e 3 dello stesso articolo).

E se il palazzo ha più tetti o falde separate?

Molti edifici moderni hanno strutture complesse, con diverse falde a diverse altezze o coperture che sembrano servire solo una parte dell’edificio. In questi casi, si potrebbe essere tentati di applicare il principio del “condominio parziale” (art. 1123, comma 3, Codice civile), secondo cui le spese sono a carico solo del gruppo di condòmini che trae utilità da quel bene specifico.

Tuttavia, anche in presenza di tetti apparentemente separati, bisogna essere molto cauti. Come evidenziato da una recente sentenza (Tribunale di Catania 4305/2025), spesso esiste una connessione strutturale e funzionale tra le varie parti.

Ad esempio, un sistema di deflusso delle acque (pluviali) che serve più falde rende impossibile distinguere l’utilità per un singolo bene. Se esiste questa connessione funzionale, che dimostra l’unitarietà della copertura, la spesa torna ad essere divisa tra tutti i condòmini secondo i millesimi generali (art. 1123, comma 1).

Il lastrico solare a uso esclusivo segue la stessa regola?

No, esiste un’importante eccezione. Se la copertura dell’edificio non è un tetto “a falde” (inaccessibile), ma un

lastrico solare (una terrazza piana) e questo lastrico è di proprietà esclusiva o in uso esclusivo a un solo condomino, la ripartizione delle spese cambia. In questo caso, si applica una regola specifica (art. 1126 Codice civile). La legge stabilisce che:

• un terzo della spesa è a carico di chi ha l’uso esclusivo (perché gode della terrazza);
• i restanti due terzi sono a carico di tutti gli altri condòmini (o della parte di condòmini) che si trovano sottoquella specifica porzione di lastrico, in proporzione ai loro millesimi.

L’assemblea può decidere una ripartizione diversa?

I criteri legali di ripartizione delle spese (art. 1123 e art. 1126 Codice civile) possono essere modificati, ma non con una decisione a maggioranza. Se l’assemblea volesse stabilire che il tetto venga pagato solo dai condòmini dell’ultimo piano, o in parti uguali anziché per millesimi, starebbe derogando alla legge. Una delibera di questo tipo, per essere valida, deve essere approvata all’unanimità da tutti i condòmini (1000/1000). Una decisione presa a semplice maggioranza che viola i criteri legali di riparto è considerata nulla o annullabile (Cassazione 27233/2013) e può essere impugnata da chiunque ne abbia interesse.