Contratto preliminare non rispettato: che fare?
Se una parte, dopo la stipula del compromesso, non firma il rogito notarile, la legge offre un rimedio. È possibile ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà (art. 2932 c.c.), ma solo a certe condizioni.
L’acquisto di una casa è un percorso a tappe, e il contratto preliminare (spesso chiamato “compromesso”) è quella fondamentale. Con questo accordo, le parti non comprano ancora l’immobile, ma si “promettono” di farlo, fissando le condizioni per il rogito notarile. Ma cosa succede se, dopo aver firmato, uno dei due si tira indietro? Affrontiamo la seguente questione: che fare se il contratto preliminare non viene rispettato? La legge, fortunatamente, non lascia la parte adempiente senza tutele e prevede meccanismi specifici per far valere l’impegno preso, anche contro la volontà dell’altra parte.
Indice
Cosa succede se l’altra parte rifiuta il rogito?
La firma del
Anche se l’acquirente ha già pagato l’intero prezzo o è già entrato in casa (la cosiddetta immissione nel possesso), quell’atto potrebbe essere ancora legalmente un preliminare, se la volontà era quella di rinviare il trasferimento di proprietà a un momento successivo. Se una delle parti non rispetta questo impegno, la legge offre uno strumento di tutela molto efficace: l’
La parte adempiente, cioè quella pronta a rispettare l’accordo, può rivolgersi a un giudice per ottenere una sentenza che sostituisce in tutto e per tutto il contratto non concluso. In pratica, se il venditore si rifiuta di vendere, sarà la sentenza del tribunale a trasferire la proprietà dell’immobile al compratore.
Quando si può chiedere la sentenza al giudice?
Non è sempre automatico ottenere la sentenza che trasferisce la proprietà. Per poter attivare questo rimedio (l’azione ex art. 2932 Codice civile), devono sussistere alcune condizioni fondamentali. Prima di tutto, l’esecuzione specifica deve essere materialmente
Chi può agire se si è in comunione dei beni?
L’azione in tribunale per ottenere la sentenza spetta esclusivamente alla parte (o alle parti) che ha materialmente sottoscritto il contratto preliminare. La situazione si complica quando uno dei coniugi è in regime di comunione dei beni. Bisogna distinguere due casi netti:
- se a comprare è un solo coniuge: se a firmare il preliminare come promissario acquirente è solo un coniuge, l’altro (che non ha firmato) non è legittimato ad agire in giudizio (Cassazione 7.7.2006, n. 4823). Questo perché il preliminare crea solo effetti obbligatori (l’impegno a firmare) e personali tra chi lo ha sottoscritto, e non trasferisce ancora il bene nella comunione;
- se a vendere è un solo coniuge: se, invece, l’immobile promesso in vendita è in comunione (rientra nell’art. 177 Codice civile) ma a firmare il preliminare è stato solo un coniuge, la situazione si inverte. Se l’acquirente decide di fare causa per ottenere la sentenza (ex art. 2932), egli deve necessariamente citare in giudizio entrambi i coniugi (il firmatario e il non firmatario). Si parla, in termini tecnici, di litisconsorzio necessario, perché la sentenza deve essere pronunciata nei confronti di tutti i comproprietari del bene.
È valido un accordo per firmare un futuro preliminare?
Nelle complesse trattative immobiliari, accade spesso che le parti, prima ancora di arrivare al vero e proprio “compromesso”, firmino un primo accordo. Questo patto contiene l’impegno a sottoscrivere un
Per anni, la giurisprudenza ha considerato questo schema, noto come “preliminare di preliminare“, nullo per mancanza di causa. Si riteneva, infatti, che obbligarsi a obbligarsi fosse un’inutile complicazione, un passaggio non meritevole di tutela legale (Cassazione 10.9.2009, n. 19557), perché non aggiungeva nulla di valido all’impegno di acquistare.
A quali condizioni è valido il “preliminare di preliminare”?
Recentemente, la Cassazione ha cambiato radicalmente approccio (Cassazione 6.3.2015, n. 4628), riconoscendo che le negoziazioni immobiliari possono essere un processo graduale (una
Se il primo accordo è una semplice “fotocopia” del secondo (contiene già tutti gli elementi essenziali della vendita) ed è solo una ripetizione per “migliorare la formalizzazione” dell’intesa, allora il primo accordo è già un preliminare vero e proprio (e il secondo è inutile). Se invece il primo accordo serve a bloccare l’affare, lasciando però alle parti (spesso al compratore) il tempo di valutare meglio la
Cosa rischio se non rispetto il “preliminare di preliminare”?
Il “preliminare di preliminare” valido non crea un obbligo a contrarre (cioè a comprare), ma un’obbligazione a contrattare (cioè a continuare la negoziazione). Questa “procedimentalizzazione” delle fasi è lecita se risponde a interessi concreti. Se una parte viola questo primo accordo e, agendo contrariamente alla buona fede, interrompe la trattativa senza motivo e si rifiuta di arrivare alla firma del successivo contratto preliminare, commette un inadempimento.
In questo caso, la giurisprudenza ritiene che si tratti di una vera e propria
È importante notare, però, che in caso di violazione di questo primo accordo, non si può chiedere la sentenza che trasferisce la proprietà (l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 Codice civile), rimedio che è escluso per questa fattispecie.
Devo aspettare la data del rogito per fare causa?
Solitamente, l’azione legale per ottenere la sentenza sostitutiva del rogito (l’azione ex art. 2932 Codice civile) viene avviata dopo che è scaduto il termine fissato nel preliminare per la stipula del contratto definitivo. Se, arrivato quel giorno, una delle parti non si presenta o si rifiuta di firmare, l’altra parte (quella adempiente) può rivolgersi al giudice. Esiste però un’importante eccezione. È possibile agire in giudizio
Di fronte a un simile scenario, l’acquirente non è costretto ad aspettare la data fissata: ha un interesse attuale e concreto a bloccare subito la situazione per assicurarsi l’effettiva acquisizione dell’immobile. Può quindi proporre e trascrivere la domanda giudiziale immediatamente. In questo caso specifico, se l’iniziativa è presa dal compratore, egli non sarà tenuto a versare gli eventuali acconti non ancora scaduti, proprio perché, agendo in anticipo a causa dell’inadempimento altrui, la sua prestazione non è ancora esigibile.
Come tutelarsi se il venditore cerca di vendere ad altri?
Quando si avvia una causa per ottenere il trasferimento coattivo dell’immobile (ex art. 2932 Codice civile), la legge mette a disposizione uno strumento fondamentale per “congelare” la situazione a proprio favore: la trascrizione della domanda giudiziale nei registri immobiliari (art. 2652, n. 2, Codice civile). Questa trascrizione (che riguarda l’atto di inizio della causa, non la sentenza finale) svolge una tipica funzione “prenotativa”. Il suo scopo è preservare l’acquirente dai rischi legati alla durata del processo. Se la causa viene vinta, gli effetti della sentenza di accoglimento retroagiscono al momento esatto in cui è stata trascritta la domanda. In pratica, è come se l’immobile fosse stato trasferito in quella data.
Tale meccanismo rende la sentenza opponibile a chiunque abbia acquistato diritti su quell’immobile (ad esempio, altri acquirenti o banche che iscrivono ipoteche) successivamente alla trascrizione della domanda. Si tratta di un’attuazione del principio del giusto processo: il tempo necessario per ottenere una sentenza non deve danneggiare la parte che ha ragione.
La trascrizione annulla una vendita già fatta?
È fondamentale comprendere che la trascrizione della domanda giudiziale non ha una “valenza acquisitiva” immediata, cioè non trasferisce la proprietà nel momento in cui viene fatta, ma serve solo a rendere opponibile la futura sentenza, secondo il criterio della
Questo comporta una conseguenza molto importante: se il bene è già uscito dalla sfera di disponibilità del venditore prima della trascrizione della domanda, quest’ultima non potrà più essere accolta. Facciamo un esempio: il venditore promette di vendere a Tizio (primo acquirente); poi, vende e trasferisce (con rogito regolarmente trascritto) lo stesso bene a Caio (secondo acquirente); solo dopo questa vendita, Tizio trascrive la sua domanda giudiziale ex art. 2932. In questo scenario, la trascrizione di Tizio non può vanificare l’acquisto di Caio (che è avvenuto e stato trascritto prima). Il giudice non potrà accogliere la domanda di Tizio perché il venditore non è più proprietario del bene. Al primo promissario acquirente (Tizio) non resterà altro che chiedere il
Quando divento proprietario dopo la sentenza?
Quando il giudice accoglie la domanda della parte adempiente, emette una sentenza che “tiene luogo del contratto”, in pratica sostituendosi legalmente al rogito notarile mai stipulato. È fondamentale, però, comprendere quando avviene questo trasferimento. A differenza di altre sentenze (come quelle di condanna al pagamento di una somma), questa sentenza, detta “costitutiva”, produce i suoi effetti solo dal momento in cui passa in giudicato (Cassazione 6.4.2009, n. 8250). “Passare in giudicato” significa che la sentenza è diventata definitiva, cioè non è più impugnabile (perché sono scaduti i termini per l’appello o la cassazione, o perché si è arrivati all’ultimo grado di giudizio).
Di conseguenza, l’effetto traslativo – il passaggio di proprietà – non avviene con la sentenza di primo grado, ma solo quando questa diventa intangibile. Questo ha una conseguenza pratica importante: l’esecutività provvisoria (prevista dall’art. 282 Codice di procedura civile) non si applica al capo della decisione che dispone il trasferimento dell’immobile, né all’ordine (anche implicito) di rilasciare la casa (Cassazione 22.2.2010, n. 4059).
Se la sentenza, come spesso accade, subordina il trasferimento al pagamento del saldo prezzo, anche l’obbligo di pagare non diventa attuale finché la sentenza non è definitiva.
Devo pagare il prezzo prima di fare causa?
Per poter ottenere dal giudice la sentenza che trasferisce la proprietà, la parte che agisce (di solito il compratore) deve, a sua volta, aver adempiuto alla propria prestazione o, quanto meno, deve farne
Posso ottenere la sentenza se l’immobile è diverso?
Per poter ottenere la sentenza che trasferisce la proprietà (ex art. 2932 Codice civile), è fondamentale che vi sia piena identità tra il bene promesso nel contratto preliminare e quello che si chiede di trasferire. Se l’immobile ha subìto modifiche, bisogna distinguere due scenari:
- difformità lievi: se i vizi o le difformità non alterano la struttura e la funzione del bene, ma incidono solo sul suo valore economico, il promissario acquirente può comunque chiedere la sentenza. Contestualmente, può chiedere al giudice anche l’eliminazione dei vizi o una riduzione del prezzo pattuito;
- difformità gravi: se l’immobile ha perso le sue caratteristiche essenziali (è stato mutato l’oggetto del contratto), la domanda (ex art. 2932) non può essere accolta.
Un esempio pratico del secondo caso (Cassazione 28 luglio 2015, n. 15944) è quello di un immobile promesso in vendita come
Devo pagare prima della sentenza o fare un’offerta?
La legge (art. 2932, comma 2, Codice civile) si basa su un principio di
- se il prezzo (o il saldo) va pagato al momento del rogito (o successivamente): il compratore non deve pagare né fare offerte prima della causa. La stessa domanda di esecuzione specifica è considerata un’offerta implicita. Il giudice, in questo caso, emetterà la sentenza di trasferimento, ma sottoporrà i suoi effetti (il passaggio di proprietà) a una condizione sospensiva: il trasferimento avverrà solo dopo l’effettivo pagamento del saldo prezzo;
- se la prestazione non è ancora scaduta: è sufficiente un’offerta non formale. Questa può essere una manifestazione di volontà, purché seria e concludente, espressa nell’atto introduttivo del giudizio o dal procuratore in udienza, che confermi la concreta intenzione di adempiere.
Che succede se non ho pagato un acconto scaduto?
Questa è l’ipotesi più critica per l’acquirente. Se il contratto preliminare prevedeva che una parte del prezzo dovesse essere pagata
Se l’acquirente non paga quell’acconto scaduto, egli stesso si trova in una situazione di inadempimento. Di conseguenza, se avvia la causa (ex art. 2932), il venditore può bloccarla sollevando la cosiddetta eccezione di inadempimento (prevista dall’art. 1460 Codice civile), rifiutandosi di adempiere alla propria obbligazione (il trasferimento) finché l’acquirente non adempie alla sua (il pagamento).
Posso agire se ho rifiutato il rogito per colpa del venditore?
La domanda del compratore per ottenere la sentenza può essere rigettata solo se è lui la parte inadempiente. Se, invece, il compratore si è rifiutato (in precedenza) di presentarsi al rogito perché era il venditore a essere inadempiente, la sua azione in giudizio è perfettamente legittima. Questo si verifica, ad esempio, se il compratore si rifiuta di firmare perché il promittente venditore ha iscritto un’ipoteca sull’immobile, violando l’obbligo di trasferire la proprietà libera da garanzie reali. In questo caso, il rifiuto del compratore era giustificato dall’inadempimento altrui (ex art. 1460 Codice civile) e può quindi chiedere la sentenza al giudice.
Il rifiuto del venditore di firmare deve essere “grave”?
Per poter chiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica (art. 2932 Codice civile), è sufficiente il semplice mancato adempimento del venditore, cioè il suo rifiuto di stipulare il contratto definitivo. Non è necessario dimostrare che questo inadempimento sia “grave”.
La regola della gravità dell’inadempimento (prevista dall’art. 1455 Codice civile) si applica solo quando si chiede la risoluzione (cioè lo scioglimento) del contratto, non quando se ne chiede l’adempimento forzato.