Come funziona l'affitto per studenti universitari?

L’affitto per studenti è un contratto protetto, diverso dal transitorio. Ha una durata da 6 mesi a 3 anni, canone concordato e regole specifiche per il recesso, anche parziale. Ecco come funziona.

Molti proprietari di immobili in città universitarie si trovano di fronte a un bivio: affittare a una famiglia con un contratto a lungo termine (come il “4+4”), che garantisce un reddito stabile ma blocca il canone per otto anni, oppure “lanciarsi” nel mercato degli affitti brevi. Quest’ultima opzione permette di adeguare i canoni alle fasi positive del mercato, ma comporta un grande impegno per trovare sempre nuovi inquilini.

Esiste però una terza via, una sottospecie del contratto transitorio pensata appositamente per le esigenze universitarie. È fondamentale capire

come funziona l’affitto per studenti universitari, perché si tratta di una categoria “protetta” con regole inderogabili, diversa sia dall’affitto libero che da quello transitorio generico.

Chi può firmare un contratto per studenti fuori sede?

La condizione indispensabile è che l’inquilino (il conduttore) sia uno

studente universitario fuori sede. Questo significa che lo studente deve avere la propria residenza stabile in un Comune diverso da quello in cui si trova l’immobile affittato, che gli serve come dimora temporanea per frequentare l’università (o corsi di specializzazione e perfezionamento). La legge, inoltre, non fa distinzione tra uno studente “in corso” e uno “fuori corso”.

Il contratto può essere sottoscritto da un singolo studente, da un gruppo di studenti (contratto co-intestato) o persino dalle aziende per il diritto allo studio (articolo 3 Dm 16 gennaio 2017).

Qual è la durata minima e massima dell’affitto per studenti?

Questi contratti non hanno una durata libera, ma devono rispettare limiti precisi. La durata può variare da un

minimo di sei mesi a un massimo di tre anni (36 mesi). Per la stipula è necessario utilizzare un apposito contratto-tipo (facsimile allegato C al Dm 16 gennaio 2017), che spesso deve tenere conto della presenza di arredi. Alla prima scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per un periodo identico, a meno che non intervenga una disdetta.

Come si cancella un contratto di affitto per studenti?

Le modalità di disdetta (recesso) sono uno degli aspetti più caratteristici di questa tipologia contrattuale e sono sbilanciate a favore dell’inquilino. Il conduttore (lo studente) ha la facoltà di comunicare la disdetta per la scadenza del contratto, con un preavviso che va da un minimo di un mese a un massimo di tre mesi prima.

Il locatore (il proprietario) non ha questa stessa facoltà. Non può inviare una disdetta alla prima scadenza. Di fatto, la durata del rapporto dipende quasi esclusivamente dalla volontà dello studente. L’unica possibilità per il proprietario di interrompere il rinnovo automatico è quella (molto difficile) di riuscire a provare che le esigenze di studio dell’inquilino siano obiettivamente venute meno.

Se un inquilino se ne va, gli altri pagano di più?

Nei contratti intestati a più studenti (la situazione tipica delle case condivise), è espressamente consentito il recesso parziale. Questo significa che un singolo studente può recedere dal contratto (lasciando l’immobile) senza che il contratto cessi per gli altri. La locazione, infatti, prosegue nei confronti dei conduttori che rimangono.

È importante sottolineare che i coinquilini rimasti non possono decidere unilateralmente di sostituire chi se n’è andato con un altro studente; per farlo, è necessario il consenso del locatore. La conseguenza più rilevante del recesso parziale è che gli studenti che restano sono obbligati a sopportare un canone pro quota (diviso per testa) superiore a quello che pagavano prima, per coprire l’intera somma.

Se 4 studenti pagano 1.000 euro totali (250 euro a testa) e uno recede, i 3 rimanenti dovranno coprire l’intera somma di 1.000 euro. Questo aumento del canone pro quota può, tuttavia, integrare gli estremi del “grave motivo” che consente anche ai restanti inquilini di recedere dall’intero contratto.

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Il canone di affitto per studenti è libero?

Come per i contratti transitori, anche le locazioni per studenti rientrano nella categoria dei canoni concordati. L’importo dell’affitto non è lasciato alla libera contrattazione di mercato, ma è definito da appositi accordi locali promossi nei Comuni sede di università. Questi accordi stabiliscono dei valori minimi e massimi basati su fasce e zone omogenee, tenendo conto anche di eventuali aumenti o diminuzioni legati alla durata contrattuale.

Lo studente può subaffittare la sua stanza?

In questa tipologia contrattuale è espressamente vietata la sublocazione. L’immobile non può essere occupato da persone che non siano gli studenti firmatari del contratto, loro ospiti temporanei o persone legate a loro da vincoli di parentela. Lo studente che affitta la sua stanza a un’altra persona commette un inadempimento contrattuale.

Cosa succede se il contratto non rispetta le regole?

La normativa sui contratti per studenti prevede requisiti inderogabili, come la durata specifica e l’uso di contratti-tipo. La mancata osservanza di questi requisiti, ad esempio stabilendo una durata diversa da quella minima (6 mesi) o massima (3 anni), comporta la nullità della clausola specifica.

Tuttavia, è importante notare che la nullità della clausola sulla durata non travolge automaticamente l’intero contratto, in particolare l’accordo sul canone. La Corte di Cassazione (Cass. 16191/2015) ha chiarito che, anche se la clausola sulla durata è nulla, la pattuizione relativa al canone (l’importo dell’affitto) resta valida, se le parti l’hanno validamente concordata nell’esercizio della loro autonomia negoziale.