Affitto commerciale: il canone può aumentare ogni anno?

Nelle locazioni non abitative il canone è libero, ma gli aumenti sono vietati (art. 32). È però possibile pattuire un canone progressivo (“a scaletta”) fin dall’inizio del contratto.

Quando si stipula un contratto di locazione per un’attività commerciale (uso diverso dall’abitazione), la determinazione del canone è uno dei punti centrali. Il proprietario vuole massimizzare la rendita, l’imprenditore ha bisogno di certezze sui costi. La legge italiana (L. 392/1978) ha storicamente imposto paletti molto rigidi per proteggere l’avviamento commerciale, vietando quasi ogni tipo di aumento durante il rapporto. Tuttavia, le esigenze del mercato e l’interpretazione dei giudici hanno creato soluzioni flessibili. Capire se e quando, nel caso di

Nelle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione (negozi, uffici, capannoni), il principio generale è quello della libera contrattazione. A differenza delle locazioni abitative, dove esistono vincoli più stringenti, qui le parti sono libere di determinare l’ammontare del canone

Durante il contratto, si può aumentare l’affitto?

Qui scatta il divieto principale. Una volta fissato il canone iniziale nel contratto, la legge (L. 392/1978) vieta gli aumenti veri e propri. Bisogna distinguere due concetti:

• l’aumento, che modifica il valore reale del canone (vietato);
• l’adeguamento, che modifica solo l’espressione monetaria per compensare l’inflazione (permesso).

L’unico “aumento” concesso dalla legge nel corso del rapporto è, infatti, solo un

L’aggiornamento ISTAT non è automatico, ma deve seguire regole precise per essere valido. Innanzitutto, deve essere previsto da un’apposita clausola nel contratto. In secondo luogo, il proprietario deve farne specifica richiesta all’inquilino, anno per anno. È nulla, ad esempio, una clausola che preveda l’aggiornamento automatico (Cass. 6 febbraio 1998, n. 1290) o una richiesta fatta una sola volta “per tutti gli anni a venire” (Cass. 7 febbraio 2005, n. 2417). La

Se il canone è 1.000 euro e l’inflazione è del 5%, il proprietario non può, a fine anno, chiedere 1.050 euro se non ha inviato una richiesta formale (anche verbale, sebbene sconsigliata per motivi di prova (Cass. 15 dicembre 2002, n.14655)).

L’aggiornamento, inoltre, è limitato al 75% dell’indice dei prezzi al consumo (famiglie di operai e impiegati). È possibile pattuire un aggiornamento al 100% solo se la durata del contratto è concordata per un periodo superiore a quello minimo legale (art. 41 L. 14/2009).

È valido il canone “a scaletta” (progressivo)?

Questa è l’eccezione più importante al divieto di aumenti. La giurisprudenza ha chiarito che il divieto dell’art. 32 riguarda gli aumenti decisi in corso di rapporto, quando l’inquilino è già insediato e si trova in una posizione di debolezza. La legge, invece, non vieta alle parti di stabilire, fin dall’inizio, un canone “a scaletta” (o “progressivo”). In questo caso, non si tratta di un “aumento”, ma della determinazione iniziale del canone, che viene semplicemente quantificato in misura variabile anno per anno (Cass. 26 settembre 2019, n. 23986).

È valido un contratto che prevede 1.000 euro/mese per il primo anno, 1.200 per il secondo e 1.500 dal terzo in poi. Questo è considerato il canone

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originario, pattuito liberamente all’inizio.

La giurisprudenza più recente ha superato i vecchi orientamenti che richiedevano una giustificazione oggettiva per la scaletta. Oggi si ritiene che tale pattuizione sia legittima per diverse ragioni. In primo luogo, nelle locazioni commerciali le parti hanno tendenzialmente pari forza contrattuale. In secondo luogo, la scaletta risponde spesso a un’esigenza dell’imprenditore, che preferisce pagare un canone ridotto nei primi anni di avviamento dell’attività. Infine, il proprietario potrebbe legittimamente chiedere sin da subito il canone massimo (nell’esempio di prima, 1.500 euro dal primo giorno); il fatto che conceda una riduzione per i primi anni non può renderlo un patto nullo. L’importante è che il canone finale sia

Quando un canone a scaletta è considerato nullo?

L’unico caso in cui un canone progressivo, pattuito all’inizio, è considerato nullo, è quando rappresenta una elusione del divieto di aggiornamento ISTAT (artt. 32 e 79 L. 392/1978). Questo accade se le parti, simulando una scaletta, hanno in realtà voluto solo neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria andando oltre i limiti del 75%. Tuttavia, l’onere della prova spetta all’inquilino (Cass. 22909/2016): è lui che deve dimostrare l’intento elusivo delle parti, che non è affatto semplice. Alcune sentenze di merito (Trib. Modena 29 gennaio 2016, n. 213) hanno ritenuto nulle clausole crescenti non collegate a un effettivo vantaggio per il conduttore (come un miglior godimento dello stabile), ma l’orientamento più recente della Cassazione appare meno rigido.

Si può legare l’affitto al fatturato dell’inquilino?

Sì, rientra sempre nel concetto di libera determinazione del canone. È legittima la clausola che lega una parte (o tutto) il canone a elementi predeterminati diversi dall’inflazione, come l’andamento degli affari del conduttore.

È valido il canone di una sala cinematografica parametrato al numero di biglietti venduti (Cass. 10 novembre 2016, n. 22909).

Anche in questo caso, il patto è valido a meno che non si dimostri che era un modo “surrettizio” per aggirare i limiti ISTAT. Un altro caso comune è quello dell’inquilino che esegue importanti lavori di manutenzione straordinaria (che spetterebbero al locatore) in cambio di un canone ridotto per i primi anni.

Che succede a livello fiscale se faccio lavori in conto canone?

Se l’inquilino esegue lavori di ristrutturazione (che per legge spetterebbero al proprietario, artt. 1576, 1609, 1621 Cc) in cambio di uno sconto sul canone, scatta un meccanismo fiscale particolare. Questa operazione viene qualificata come una permuta (uno scambio di servizi, art. 1552 Cc; art. 11 Dpr 633/1972). Il proprietario riceve un beneficio (la ristrutturazione) che equivale a una forma di pagamento del canone. Di conseguenza (Cass. 3 novembre 2017, n. 28725):

• il proprietario è tenuto a fatturare (se soggetto IVA) l’intero canone originario pattuito, senza la riduzione;
• l’inquilino è tenuto a fatturare al proprietario il valore dei lavori eseguiti.