Casa in eredità non divisibile: che fare?

Quando un immobile in comunione non è divisibile, la legge (art. 720 c.c.) fissa criteri precisi per l’assegnazione, preferendo l’attribuzione a un coerede rispetto alla vendita all’asta.

Aprire una successione e ritrovarsi comproprietari di un immobile, magari con fratelli o altri parenti, è una situazione molto comune. Il primo pensiero è: come ci dividiamo i beni? La legge, in linea di principio, tutela il diritto di ogni coerede a ottenere la sua parte in natura, cioè a ricevere una porzione fisica dei beni (art. 718 c.c.). Idealmente, se ci sono tre eredi e tre appartamenti identici, a ognuno va un appartamento. Ma cosa succede se l’eredità consiste in un unico, piccolo appartamento? O se, pur essendoci più beni, c’è una forte sproporzione tra le quote e i beni stessi? È qui che ci si scontra con il problema di capire

Qual è il principio base della divisione ereditaria?

Il Codice civile stabilisce che le porzioni da dare a ciascun condividente dovrebbero, idealmente, contenere una quantità di mobili, immobili e crediti di eguale natura e qualità, in proporzione alla quota di ciascuno (art. 727 c.c.). Questo si collega al diritto di ogni erede di chiedere la sua parte “in natura” (art. 718 c.c.).

Tuttavia, non si richiede un’omogeneità assoluta. Non è necessario spaccare ogni singolo bene in minuscole parti. Si cerca piuttosto di formare lotti equilibrati: ad esempio, un erede può ricevere un immobile per intero e un altro erede può riceverne un altro, compensando eventuali differenze di valore con un conguaglio in denaro. L’obiettivo è evitare un eccessivo frazionamento dei beni, che potrebbe danneggiare il diritto di tutti a ottenere una porzione di valore corrispondente alla loro quota (Cass. civ., Sez. II, 22 novembre 2000, n. 15105).

Quando un immobile è “non comodamente divisibile”?

Il nodo centrale è il concetto di “non comoda divisibilità” (art. 720 c.c.). Visto che questa norma rappresenta un’eccezione al diritto di ogni erede di avere la sua parte in natura, la giurisprudenza la interpreta in modo molto rigoroso (Cass. civ., Sez. II, 22 luglio 2005, n. 15380).

Un immobile è definito non comodamente divisibile quando non è possibile formare un numero di quote omogenee pari a quello dei condividenti. Basta che anche per uno solo dei coeredi non sia possibile creare una porzione omogenea, e l’immobile è considerato indivisibile (Cass. civ., Sez. II, 5 novembre 2004, n. 21178).

La valutazione si basa su due profili.

Profilo strutturale

La divisione è fisicamente impossibile o richiederebbe opere tecniche troppo complesse e costose. Oppure, il frazionamento creerebbe porzioni che non sono suscettibili di autonomo e libero godimento, ad esempio perché gravate da servitù, pesi o limitazioni eccessive (Cass. civ., Sez. II, 22 luglio 2005, n. 15380).

Un piccolo appartamento di due stanze da dividere tra tre fratelli. Frazionarlo fisicamente è impossibile se non creando tre monolocali minuscoli e privi di funzionalità.

Profilo economico-funzionale

Il frazionamento, pur essendo tecnicamente possibile, comporterebbe un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rispetto al valore dell’immobile intero. Non basta una lieve diminuzione di valore; la riduzione deve essere apprezzabile (Cass. civ., Sez. II, 10 aprile 1990, n. 2989). Inoltre, la divisione non deve incidere sull’originaria destinazione economica del bene.

Un terreno agricolo con un sistema di irrigazione unitario. Dividerlo in tre strisce di terra potrebbe rendere l’irrigazione inefficiente o impossibile per le singole porzioni, facendo crollare il valore complessivo.

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Come si valuta la “non comoda divisibilità”?

L’analisi sulla comoda divisibilità di un immobile non viene fatta con riferimento al momento in cui si è aperta la successione (cioè la data della morte), ma al momento in cui si effettua la divisione (Corte d’Appello di Bari, 30 giugno 2004).

Questo è importante perché significa che si terrà conto di:

• eventuali migliorie o addizioni apportate all’immobile dopo l’apertura della successione;
• l’eventuale concentrazione di più quote nella stessa persona (ad esempio, se un erede ha nel frattempo acquistato la quota di un altro) (Cass. civ., Sez. II, 4 maggio 1985, n. 2795).

Quante quote si contano per la divisione?

Per capire se un immobile è divisibile, bisogna sapere in quante parti dividerlo. La legge (art. 726 c.c.) dice che bisogna formare tante porzioni quanti sono gli eredi o le stirpi condividenti.

Cosa significa? Può succedere che un erede (chiamato di primo grado) muoia dopo aver accettato l’eredità ma prima della divisione, lasciando a sua volta più eredi. In questo caso, ai fini della valutazione della divisibilità, non si contano tutti i “nuovi” eredi singolarmente, ma si considera la quota originaria.

Tizio muore lasciando eredi i due figli, Caio e Sempronio (divisione “per capi”). L’immobile è comodamente divisibile in due. Se, prima di dividere, Caio muore lasciando eredi i suoi tre figli (Tizietto, Caietto e Sempronietto), l’immobile va sempre valutato sulla base delle due quote originarie (quella di Sempronio e quella della “stirpe” di Caio), non sulla base di quattro quote (Sempronio + i tre nipoti) (Cass. civ., Sez. II, 3 agosto 1990, n. 7835).

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Che succede se il bene non è divisibile?

Se, fatte tutte queste valutazioni, l’immobile risulta non comodamente divisibile, l’articolo 720 del Codice civile stabilisce un ordine di preferenza per evitare di “svendere” il bene. La legge preferisce sempre che il bene resti all’interno della famiglia.

La vendita all’incanto (asta) è vista come l’ultima spiaggia (soluzione residuale), proprio per il rischio che l’immobile venga venduto a un prezzo inferiore al suo valore reale.

Le opzioni preferenziali sono, in ordine:

1. assegnazione al coerede con la quota maggiore: il bene viene assegnato per intero a chi ha diritto alla quota più grande, con l’obbligo di pagare agli altri coeredi un conguaglio in denaro pari al valore delle loro quote (addebito dell’eccedenza);
2. assegnazione congiunta: se più coeredi (magari nessuno ha la quota maggiore, o chi ce l’ha non vuole il bene) ne chiedono congiuntamente l’attribuzione, il bene può essere assegnato a loro;
3. vendita all’asta: solo se nessuna delle prime due opzioni è praticabile, il giudice dispone la vendita all’incanto, e il ricavato verrà poi diviso tra i coeredi in proporzione alle loro quote.

Questa regola vale solo per le case in eredità?

Sebbene l’articolo 720 c.c. sia inserito nel contesto della divisione ereditaria, le sue regole si applicano a ogni tipo di

Questo significa che la procedura per i beni non comodamente divisibili si applica anche:

• alla divisione di una casa in comproprietà tra due ex coniugi dopo la separazione;
• allo scioglimento di una società;
• a qualsiasi altra situazione in cui più persone siano proprietarie dello stesso bene (comunione ordinaria) (Cass. civ., Sez. I, 18 ottobre 2001, n.12758/01).

Inoltre, la giurisprudenza e la dottrina ritengono che queste regole non valgano solo per gli immobili, ma si estendano anche alle aziende (intese come universalità di mobili) (Cass. civ., Sez. II, 26 aprile 1983, n. 2861) e ai mobili non comodamente divisibili (Cass. civ., Sez. II, 4 dicembre 1991, n. 13036).

Come decide il giudice sulla divisibilità?

L’indagine sulla comoda divisibilità o meno di un immobile è un accertamento di fatto. Spetta pertanto al giudice di merito (il Tribunale o la Corte d’Appello) valutare la situazione concreta, analizzando la struttura dell’immobile, i costi di un eventuale frazionamento e l’impatto economico. Se la decisione del giudice è supportata da una motivazione adeguata, non può essere contestata in sede di Cassazione (Cass. civ., Sez. II, 21 maggio 2003, n. 7961).