Si può usucapire una parte comune del condominio?

Per l’usucapione in condominio non basta il non uso altrui. Serve un possesso esclusivo che sottrae il bene all’uso comune, con atti inequivocabili. Tetto e sottotetto difficilmente usucapibili.

Vivere in condominio significa accettare un “rapporto complesso”: si è proprietari esclusivi del proprio appartamento, ma si è in comunione forzosa su tutto il resto. Scale, cortili, tetti e portoni sono indispensabili per l’esistenza stessa delle proprietà individuali. Ma cosa succede se, per vent’anni, un solo condomino utilizza un pezzo del cortile come se fosse il suo orto privato, recintandolo? O se occupa stabilmente l’unico posto auto? Arriva un momento in cui ci si chiede:

si può usucapire una parte comune del condominio? La risposta è sì, ma è un percorso a ostacoli, perché la legge richiede una prova molto rigorosa che va ben oltre il semplice utilizzo.

Cosa rende comune un bene in condominio?

La legge (art. 1117 c.c.) stabilisce una presunzione di proprietà comune per tutte quelle parti dell’edificio che servono all’uso e al godimento di tutti. Si tratta di beni come i muri maestri, i tetti, i

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lastrici solari, le scale, i portoni e i cortili. Sono considerati comuni perché condizionano l’esistenza stessa dell’edificio e sono funzionali alle singole proprietà. Questa presunzione può essere vinta solo in due modi:

• se esiste un “titolo convenzionale” (come l’atto originale di acquisto o il regolamento condominiale contrattuale) che assegna quel bene in proprietà esclusiva a un solo condomino;
• se un condomino lo ha posseduto per il tempo necessario all’usucapione (Cass. 8 agosto 1986, n.4987).

Come si dimostra l’usucapione di un bene comune?

Questa è la prova più difficile. Per l’usucapione non è sufficiente che gli altri condomini non abbiano utilizzato quel bene per vent’anni (il “mero non uso”). Il diritto di comproprietà non si perde per il mancato utilizzo. Il condomino che vuole usucapire deve dimostrare di aver

sottratto il bene all’uso comune (App. Firenze 21 dicembre 2004). Deve aver tenuto una condotta durevole che rivela, in modo inequivoco, l’intenzione di possedere uti dominus (come proprietario esclusivo) e non più uti condominus (come semplice comproprietario).

Non basta parcheggiare sempre nello stesso posto in un cortile aperto. È necessario un atto materiale di esclusione, come installare una catena o un paletto per impedire fisicamente agli altri di usare quello spazio.

Non è tecnicamente necessaria una “interversione del possesso” (artt. 1141, 1164 c.c.), ma serve un comportamento palese e incompatibile con il permanere del possesso altrui (Cass. 26 novembre 1997, n. 11842).

L’uso esclusivo è un atto di spoglio?

Non sempre. Il singolo condomino può utilizzare la cosa comune in modo più intenso degli altri (il cosiddetto “maggiore godimento”), purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne “pari uso” (Cass. 13 gennaio 1995, n. 360). Diventa un abuso, o addirittura uno spoglio (sottrazione violenta o clandestina del possesso), quando il condomino viola la destinazione d’uso della cosa, sostituendo il proprio potere esclusivo a quello degli altri (Cass. 24 maggio 1995, n. 5704).

Aprire una finestra o trasformare una finestra in porta sul muro perimetrale comune non è, di per sé, un abuso, purché non si leda la stabilità dell’edificio e non si impedisca agli altri di usare il muro (Cass. 4 febbraio 1988, n. 1112).

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Si può usucapire un posto auto in cortile?

Questo è un caso molto frequente. Se l’assemblea condominiale adotta una delibera che assegna posti fissi nel cortile per la seconda autovettura, quella delibera è nulla. Si tratta, infatti, di una “innovazione vietata” (art. 1120, comma 2, c.c.) perché sottrae permanentemente l’utilizzo di un bene comune ad alcuni condomini (quelli senza la seconda auto) (Cass. 22 gennaio 2004, n. 1004). Paradossalmente, però, proprio quella delibera nulla, unita all’occupazione fisica ed esclusiva del posto, può costituire l’atto di inizio del possesso animo domini (con l’animo del proprietario) utile per far scattare l’usucapione.

Perché non si può usucapire il tetto o il lastrico?

Per alcuni beni l’

usucapione è quasi impossibile. La giurisprudenza dominante (Cass. 25 ottobre 1968, n. 3544) nega che si possa usucapire il lastrico solare (il tetto piano). Il motivo è concettuale: le utilità che il lastrico fornisce (copertura e protezione dell’intero edificio) sono “concettualmente insopprimibili”. Anche se un condomino lo usa come terrazzo privato, non può impedire agli altri di beneficiare della sua funzione di copertura. Lo stesso vale per il sottotetto, se la sua unica funzione è quella di isolare termicamente i piani sottostanti (Cass. 8 agosto 1986, n. 4970); trovandosi in un rapporto di dipendenza funzionale, non può essere posseduto separatamente.

E una canna fumaria o una servitù di luce?

Le casistiche sono varie. Se due appartamenti condividono una canna fumaria e il proprietario di sopra la ostruisce per usarla solo lui, questo è un possesso clandestino. L’usucapione non vale se ottenuta di nascosto. Il termine dei vent’anni per usucapire inizierà a decorrere solo dal momento in cui l’altro proprietario scopre l’ostruzione (Cass. 7 dicembre 1978, n. 5814). È invece possibile acquistare per usucapione una servitù (un diritto di utilizzo) per l’apertura di “lucifere” (piccole finestre che danno luce) che si affacciano su parti comuni o altrui (Cass. 4 maggio 1990, n. 4117).