È valida la delibera che assegna posti auto a maggioranza?
L’assemblea non può assegnare stalli fissi in cortile a maggioranza, neanche in base ai millesimi. Questa decisione è nulla perché limita il diritto di uso paritario di tutti. Serve l’unanimità.
Il parcheggio nel cortile condominiale è spesso fonte di stress e litigi. Per risolvere il problema, l’amministratore propone di assegnare un posto auto fisso a ogni condomino, magari in base ai millesimi. L’assemblea vota e la proposta passa con una solida maggioranza. Sembra tutto risolto, ma non lo è. Il condomino che resta fuori, o che riceve un posto scomodo, si chiede: è valida la delibera che assegna posti auto a maggioranza? La risposta della giurisprudenza, consolidata dalla Cassazione e ribadita da recenti sentenze (Trib. Varese sent. 715/2025), è un no assoluto: quella delibera è nulla.
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Perché la delibera a maggioranza è nulla?
L’assemblea condominiale ha il potere di organizzare l’uso delle parti comuni (art. 1136 c.c.), ma non può spingersi fino a limitare il diritto dei singoli proprietari. Assegnare un posto auto fisso e nominativo a un condomino non è “regolamentare l’uso”, ma è un atto che incide sul diritto di proprietà degli altri. In pratica, si sottrae a tutti gli altri condomini la possibilità di parcheggiare in quella specifica porzione di cortile. La giurisprudenza (Trib. Varese sent. 715/2025) è chiara: questa decisione
Cosa significa “pari uso della cosa comune”?
Il Codice Civile (art. 1102 c.c.) stabilisce il principio fondamentale del pari uso della cosa comune. Questo significa che ogni condomino ha il diritto di utilizzare il cortile (o le scale, o il tetto) nella stessa misura degli altri, indipendentemente da quanti millesimi possiede. I millesimi servono per calcolare le spese e il peso dei voti in assemblea, non per decidere quanto si può usare un bene. Una delibera che assegna i posti auto migliori o in numero maggiore a chi ha più millesimi è quindi doppiamente illegittima, perché crea una
Tizio ha 100 millesimi e Caio ne ha 10. Entrambi hanno lo stesso identico diritto di parcheggiare la loro (una) auto nel cortile comune.
Si crea un nuovo diritto di proprietà?
Quando un’assegnazione è fissa, nominativa e per un tempo prolungato (come gli otto anni del caso esaminato dal Tribunale di Varese), si sta di fatto creando un diritto che assomiglia a una servitù o a un diritto d’uso esclusivo. L’ordinamento italiano, però, prevede un principio di tipicità dei diritti reali: solo la legge (o un contratto firmato da tutti) può creare diritti sulla proprietà. L’assemblea a maggioranza non ha questo potere. Quella delibera, secondo la Cassazione, cerca di creare un
L’assegnazione a tempo (es. 8 anni) è valida?
Attenzione a non confondere l’assegnazione fissa con la turnazione. L’assemblea può (a maggioranza) stabilire un godimento turnario per gestire la carenza di posti, se non è possibile l’uso paritario. Questa è considerata una legittima regolamentazione dell’uso (art. 1102 c.c.). Un’assegnazione per un periodo di tempo molto lungo, tuttavia, non è più considerata turnazione. Nella sentenza esaminata (Trib. Varese sent. 715/2025), un’assegnazione di otto anni è stata giudicata una limitazione stabile e non un turno, trasformando l’uso in un’assegnazione a tempo indefinito, e per questo è stata dichiarata nulla.
Esempio pratico: Turnazione (valida a maggioranza): I 10 posti auto vengono usati a rotazione settimanale o mensile tra tutti i 15 condomini. Assegnazione fissa (nulla a maggioranza): I 10 posti vengono assegnati nominativamente ai condomini A, B, C… per 5 anni.
Come si può assegnare un posto auto in modo valido?
Esiste un solo modo per rendere valida un’assegnazione nominativa e fissa dei posti auto nel cortile comune: l’unanimità. Se tutti i condomini, nessuno escluso (1000/1000), sono d’accordo, la decisione è legittima. In questo caso, infatti, non si tratta più di una delibera assembleare, ma di un vero e proprio contratto (di natura negoziale) con cui tutti i comproprietari decidono di limitare reciprocamente i propri diritti. Questa decisione deve essere verbalizzata e, per essere opponibile anche ai futuri acquirenti, trascritta nei registri immobiliari.