Quali controlli fa il notaio prima del rogito?

Il notaio non si limita a far firmare. Deve interpretare la volontà delle parti e garantire la legalità dell’atto. Ha l’obbligo di fare visure ipotecarie e catastali per un acquisto sicuro.

Nell’immaginario comune, il notaio è spesso visto come il professionista che interviene alla fine, mette un timbro e legge formule complesse per rendere ufficiale un contratto. La percezione, però, coglie due elementi essenziali: la fiducia che gli viene data in quanto pubblico ufficiale e la professionalità come esperto di questioni giuridiche e fiscali. Il suo ruolo, specialmente nella circolazione dei beni immobili (ma anche nelle successioni e negli atti societari), è molto più profondo: è il custode delle regole e l’interprete della volontà delle parti.

Dato che il suo intervento è imposto dalla legge per assicurare che i contratti siano ineccepibili e che l’autonomia privata non superi i limiti della legalità, le tariffe sono fissate dallo Stato. Ma, in concreto, quali controlli fa il notaio prima del rogito? Il suo lavoro è un’attività di indagine fondamentale per la sicurezza della transazione.

Quali documenti esamina il notaio?

Il cuore dell’opera del notaio è l’esame della documentazione legale. Il documento più importante è il cosiddetto

atto di provenienza, ovvero il contratto (compravendita, donazione, successione) con cui chi intende vendere è diventato a sua volta proprietario. Questo atto è la base di partenza per tutte le verifiche.

Dal suo contenuto, il notaio deve rilevare una serie di informazioni vitali:

• i dati identificativi dell’immobile;
• la descrizione della sua consistenza (vani, confini, ecc.);
• i dati del precedente titolo di provenienza (ricostruendo la “storia” della proprietà);
• l’indicazione di eventuali formalità pregiudizievoli (iscrizioni o trascrizioni nei registri immobiliari, come ipoteche o pignoramenti);
• informazioni relative alla disciplina condominiale, come le quote millesimali o l’eventuale esistenza di diritti di esclusività su parti comuni (ad esempio, un diritto di parcheggio esclusivo in un cortile comune).

Cosa sono le visure ipocatastali?

L’attività di indagine del notaio si basa su un duplice obbligo: un

obbligo di informazione, che gli impone di spiegare alle parti tutte le conseguenze dell’atto (con particolare riferimento alla situazione ipotecaria), e un obbligo di accertamento tecnico tramite le visure ipocatastali.

Queste verifiche, che nella prassi vengono chiamate con un unico termine, sono in realtà due adempimenti molto diversi per finalità e modalità. Le visure catastali si effettuano presso il Catasto. Hanno lo scopo di identificare correttamente il bene (verificando dati e planimetrie). La pubblicità catastale è definita “mera pubblicità notizia”: serve a dare semplice notizia di un fatto, ma non ha valore probatorio sulla proprietà. La sua omissione non rende nullo l’atto, ma è comunque una violazione che comporta sanzioni. Il Catasto dice “come” è fatta la casa (la sua piantina) e a chi è (fiscalmente) intestata, ma non dà la certezza legale assoluta che quella persona sia l’unico e vero proprietario.

Le visure ipotecarie si effettuano presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Questo è l’accertamento fondamentale. Queste visure hanno lo scopo di verificare l’effettiva titolarità del bene (chi è legalmente il proprietario) e, soprattutto, la sua libertà da vincoli, pesi, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli (come ipoteche volontarie, giudiziali o pignoramenti).

Si può chiedere al notaio di non fare le visure?

Le visure ipocatastali sono un obbligo che rientra nel più generale dovere di informazione del notaio (Cass. 26 agosto 2014, n. 18244). L’unico caso in cui il notaio può omettere questi controlli è se riceve una espressa e concorde dispensa da parte di

entrambe le parti. Se il notaio non esegue queste verifiche senza essere stato esonerato, compie un inadempimento grave. La giurisprudenza ha definito questa mancanza come una negligenza con un connotato molto forte, al limite del cosiddetto “dolo eventuale” (cioè un comportamento così negligente da rasentare la consapevolezza di poter causare un danno).

Cos’è la conformità catastale?

Dal 1° luglio 2010, il ruolo di controllo del notaio si è ulteriormente rafforzato. La legge impone un obbligo generalizzato di verificazione della rispondenza tra le risultanze catastali e la realtà effettiva dell’immobile.

Nel rogito è obbligatorio, a pena di nullità dell’atto, indicare:

• i dati catastali;
• il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
• una dichiarazione dell’intestatario (il venditore) che certifica la conformità dello stato di fatto (cioè come l’immobile è nella realtà) ai dati catastali e alla planimetria.

Il notaio deve quindi vigilare su questa corrispondenza, sia per gli elementi oggettivi (la casa è come risulta sulla “piantina”?) sia per quelli soggettivi (l’intestatario catastale corrisponde al proprietario legale?).

Il notaio che tipo di responsabilità ha?

Se il notaio non osserva gli obblighi del suo incarico, incorre in una responsabilità contrattuale (Cass. 11 gennaio 2006, n. 264). Questo tipo di responsabilità deriva dall’inadempimento del contratto di prestazione d’opera intellettuale (art. 1218 Cc) che si instaura con il cliente.

Nello svolgere la sua attività, il notaio è tenuto a un metro di diligenza superiore a quello della persona media: la sua diligenza deve essere valutata con riguardo alla natura dell’attività professionale esercitata (art. 1176, secondo comma, Cc). Egli deve mantenersi “terzo” rispetto ai contraenti, bilanciando gli aspetti privatistici dell’incarico ricevuto dal cliente con il carattere pubblico e di interesse generale della sua professione (Cass. 16 dicembre 2014, n. 26369).

Quando la colpa del notaio è “grave”?

Il Codice civile (art. 2236 Cc) prevede una norma specifica per i professionisti: se la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di particolare difficoltà

, il professionista risponde dei danni solo in caso di dolo (intenzione) o colpa grave.

Questo, però, non si applica alle attività di routine. L’attività di visura ipotecaria e catastale non è considerata un problema di “particolare difficoltà”, ma un obbligo ordinario e fondamentale della professione notarile. Di conseguenza, se il notaio commette un errore in questa fase (ad esempio, non vede un’ipoteca), egli è responsabile anche per colpa “lieve”, proprio perché ha fallito in un compito base della sua prestazione.

Cosa succede se il notaio sbaglia e non vede un’ipoteca?

Nel caso in cui un notaio dichiari nell’atto che un immobile è libero, mentre invece risulta gravato da un’ipoteca che non ha rilevato, egli è tenuto al risarcimento del danno. La giurisprudenza ha previsto una forma di tutela molto concreta per l’acquirente danneggiato: il risarcimento in forma specifica (Cass. n. 1270 del 21 gennaio 2020).

Invece di limitarsi a pagare all’acquirente una somma di denaro pari al danno subito, il giudice può condannare il notaio a provvedere lui stesso (a sue spese) alla cancellazione dell’ipoteca non rilevata. Questo è possibile a due condizioni: che si possa ottenere il consenso del creditore (la banca, ad esempio) e che questo intervento non sia eccessivamente gravoso per il notaio, sia in termini di attività da svolgere sia di somma da pagare rispetto all’ammontare del danno.