Posso vendere una casa senza agibilità?

L’agibilità (ex abitabilità) è un requisito giuridico essenziale. Venderne un immobile privo è un inadempimento (aliud pro alio) che espone a richieste di danni o alla risoluzione del contratto.

Per anni si è fatta confusione tra “certificato di abitabilità” e “certificato di agibilità”. Oggi la legge (Dpr 6 giugno 2001, n. 380) ha finalmente unificato i termini, eliminando ogni ambiguità: si parla ormai solo di agibilità. Ma, al di là del nome, la sostanza non cambia: questo documento non è un semplice pezzo di carta. È l’atto che certifica la funzione economico-sociale di un immobile, ovvero che l’edificio rispetta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previste dalla legge. È un requisito legale essenziale. Per questo, molti proprietari che si apprestano a vendere si pongono una domanda fondamentale:

posso vendere una casa senza agibilità? La risposta è molto più complessa di un “sì” o “no”, perché la sua assenza incide profondamente sugli obblighi del venditore e sui diritti dell’acquirente.

Cos’è e a cosa serve il certificato di agibilità?

La disciplina che regola la materia è fissata negli articoli 24 e 26 del Testo Unico dell’Edilizia (Dpr 6 giugno 2001, n. 380). Come chiarito nella relazione tecnico-normativa del Testo Unico, il legislatore ha voluto superare il doppio riferimento “agibilità-abitabilità” per ridurre le ambiguità. Nella vendita di un immobile destinato ad abitazione, questo certificato costituisce un

requisito giuridico essenziale. La sua funzione è incidere sull’attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. In pratica, attesta che l’immobile è idoneo a essere utilizzato come abitazione in modo sicuro e legale.

Cosa succede se vendo un immobile senza agibilità?

La mancanza del certificato di agibilità, o l’insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerlo, non rende il contratto nullo. La giurisprudenza è chiara su questo punto (Tribunale di Milano 5358 del 15 giugno 2022; Cass. 10665 del 5 giugno 2020): il problema non incide sulla validità del contratto, ma sul piano dell’adempimento

del venditore. Il mancato rilascio della licenza di agibilità integra un grave inadempimento contrattuale, classificato come consegna di aliud pro alio, ovvero “consegna di una cosa per un’altra”. Si sta consegnando un bene che, dal punto di vista legale, è diverso da quello promesso (un’abitazione).

Quali diritti ha chi compra una casa non agibile?

Di fronte all’inadempimento del venditore, l’acquirente ha diverse forme di tutela. Può sollevare un’eccezione di inadempimento (ai sensi dell’art. 1460 Cc), oppure avanzare una pretesa di risarcimento del danno per la ridotta commerciabilità del bene. Nei casi più gravi, la mancanza del certificato può legittimare la domanda di

risoluzione del contratto (Cass. 1701 del 23 gennaio 2009). La giurisprudenza ha anche confermato (Cass. 15969 del 19 dicembre 2000) che è legittimo il rifiuto del promissario acquirente di stipulare l’atto definitivo di trasferimento (il rogito) se l’immobile è privo del certificato di agibilità.

Il venditore è sempre responsabile se manca l’agibilità?

La responsabilità del venditore viene meno solo in casi specifici. L’acquirente non può lamentare l’inadempimento se, nel contratto, ha espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o se ha esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.

La Cassazione (sentenza 23265 del 18 settembre 2019) ha negato il risarcimento ai promissari acquirenti perché la causa del mancato rilascio del certificato era una difformità (la trasformazione di un garage in tavernetta) che era stata eseguita a loro cura e spese. Avendo causato loro il problema, non potevano addossare la colpa al venditore.

La domanda di condono sostituisce l’agibilità?

Un errore comune è pensare che la presentazione di una domanda di condono per sanare irregolarità amministrative sia sufficiente a “sostituire” l’agibilità. La Suprema Corte (Cass. 8880 del 3 luglio 2000) ha smentito questa tesi. Chi acquista un immobile ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi e alla concessione edilizia, per il quale sia stata rilasciata la licenza di abitabilità. Il venditore, in assenza di patti contrari, ha questo obbligo. La definizione della pratica di condono non sana l’inadempimento, e la mancanza del certificato resta fonte di danno, essendo irrilevante che l’immobile sia già concretamente abitato o che rispetti

di fatto le norme igienico-sanitarie.

Come si ottiene il certificato di agibilità?

La procedura per ottenere l’agibilità prevede una domanda specifica presentata dal soggetto che ha ottenuto il permesso di costruire (o che ha presentato la denuncia di inizio attività), oppure dai suoi successori o aventi causa. La domanda va presentata entro 15 giorni dalla data di ultimazione dei lavori. Il mancato rispetto di questo termine comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria.

Cosa succede se il Comune non risponde alla domanda?

Il rilascio del certificato dovrebbe avvenire a cura del Dirigente o del Responsabile dell’ufficio comunale competente entro 30 giorni

dalla presentazione della domanda. La normativa (Dpr 380/2001) prevede un meccanismo di silenzio assenso: se questo termine trascorre inutilmente, l’agibilità si intende attestata (Cass. 16 maggio 2013, n. 2665; Tar Lazio 3 luglio 2013, n. 6580). Questo automatismo scatta, però, solo a due condizioni:

1. che la domanda sia corredata dalla documentazione completa richiesta (art. 25 del Testo Unico 2001/380);
2. che l’ufficio comunale possa avvalersi del parere favorevole della ASL competente.

Il termine per il silenzio assenso si allunga a 60 giorni se l’istanza è accompagnata da un’autocertificazione dell’interessato (salvo interruzioni per richieste di integrazione documentale). Attenzione: anche se si forma il silenzio assenso, il Sindaco conserva il potere di intervenire con una dichiarazione contraria per specifiche ragioni igieniche (come previsto dall’art. 222 TU di Sanità, richiamato dall’art. 26 del TU 2001/380).

Quali documenti servono per la richiesta di agibilità?

La richiesta da presentare in Comune deve essere corredata da una serie di documenti, che possono variare leggermente a livello locale, ma che devono includere quelli obbligatori previsti dal Testo Unico (art. 25 Dpr 380/2001):

• la ricevuta dell’avvenuta richiesta di accatastamento dell’immobile;
• una dichiarazione del tecnico che attesti la conformità dell’opera al progetto approvato, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti;
• la dichiarazione di conformità degli impianti installati (elettrico, idrico, termico, ecc.), rilasciata dalle ditte esecutrici;
• l’attestazione di conformità dell’opera alla normativa per il superamento delle barriere architettoniche.

L’agibilità può essere attestata da un tecnico?

Una novità rilevante è stata introdotta dal cosiddetto “Decreto del Fare” (L. 98 del 2013). Questa normativa ha previsto la possibilità di sostituire il certificato di agibilità rilasciato formalmente dagli uffici comunali. Al suo posto, è sufficiente un’attestazione redatta dal Direttore dei Lavori o da un altro professionista tecnico abilitato (come un ingegnere, un architetto o un geometra). I requisiti di sicurezza, salubrità e conformità che il tecnico deve verificare rimangono identici, ma questa procedura sposta su di lui una responsabilità diretta e significativa riguardo alla veridicità di quanto attesta.