Locazione: cos'è l'abuso del diritto?

Il proprietario non può usare i suoi diritti in modo sleale. La buona fede (art. 1375 Cc) vieta comportamenti scorretti, come chiedere l’affitto dopo anni di silenzio o creare morosità artificiali.

Quando si firma un contratto di affitto (locazione), si pensa che basti rispettare le clausole scritte: io pago l’affitto, tu mi fai usare l’immobile. In realtà, c’è un principio fondamentale che sovrasta l’intero rapporto ed è valido per tutta la sua durata: la buona fede. Questo non è un consiglio morale, ma un dovere legale (art. 1375 Cc) che impone a proprietario e inquilino di comportarsi con lealtà reciproca, proteggendo gli interessi dell’altro.

Questo dovere si basa su un principio generale di solidarietà sociale. Ma nel concreto di un

locazione, cos’è l’abuso del diritto? Si tratta di una situazione in cui una delle parti, pur avendo formalmente la legge dalla sua parte, usa quel diritto in modo scorretto, irrispettoso e sproporzionato, solo per danneggiare l’altra o per ottenere vantaggi diversi da quelli previsti dal contratto.

Cosa significa il dovere di buona fede?

La

buona fede nel diritto ha due facce. La prima è soggettiva: significa “ignoranza di ledere il diritto di un altro”. È uno stato psicologico (penso di agire bene). Ben più importante nei contratti è la buona fede oggettiva, che è una vera e propria regola di condotta. È richiamata in molte norme (come gli art. 1175, 1337, 1366 e 1375 Cc) e impone ai contraenti un obbligo di reciproca lealtà in ogni fase del rapporto: dalle trattative, alla firma, fino all’esecuzione e alla conclusione del contratto. Questa regola serve a colmare le lacune della legge, imponendo obblighi e divieti ulteriori rispetto a quelli scritti nero su bianco.

La buona fede è un obbligo di legge?

Assolutamente sì. La giurisprudenza, anche la più recente, considera la buona fede oggettiva un “dovere giuridico” che discende dal principio di

solidarietà (art. 1175 Cc e art. 2 della Costituzione). Questo ha una conseguenza pratica enorme: violare l’obbligo di buona fede e correttezza è considerato, di per sé, un inadempimento contrattuale. Di conseguenza, chi agisce in modo sleale, anche se formalmente non sta violando una clausola specifica, può essere condannato a risarcire il danno che ha causato con il suo comportamento.

Cosa succede se l’inquilino non paga l’affitto?

Nel contratto di locazione, l’obbligazione principale dell’inquilino è ovviamente quella di pagare il canone pattuito (art. 1587, n. 2, Cc). Se l’inquilino non paga, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto. Nel caso delle locazioni non abitative (negozi, uffici), si applica la regola generale (art. 1455 Cc), secondo cui il contratto non può essere risolto se l’inadempimento ha

scarsa importanza, valutando l’interesse complessivo del proprietario.

Chiedere l’affitto arretrato dopo anni è abuso?

Il proprietario ha certamente il diritto di pretendere i canoni non pagati. Tuttavia, il modo in cui esercita questo diritto è limitato dalla buona fede. Se il locatore rimane inerte per molti anni (ad esempio sette anni), senza mai richiedere il pagamento, e improvvisamente esige l’intero arretrato “in blocco”, questo comportamento può configurare un abuso del diritto.

Cassazione 14 giugno 2021, n. 16743. La Cassazione ha sottolineato che il ritardo nell’esercitare un diritto, quando non risponde ad alcun interesse del titolare ma causa solo un danno sproporzionato alla controparte, contrasta con l’obbligo di buona fede.

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Trib. Firenze 3 giugno 2021, n. 344. È stato giudicato scorretto anche il locatore che, dopo sei anni, ha deciso di imputare un pagamento fatto per l’affitto a copertura del deposito cauzionale (mai richiesto prima), solo per poter accusare l’inquilino di morosità e chiedere la risoluzione.

L’inerzia del proprietario crea un affidamento?

Il protrarsi dell’inerzia del proprietario per un lungo periodo può generare nell’inquilino un affidamento oggettivamente corretto. In altre parole, l’inquilino si convince ragionevolmente che il proprietario abbia rinunciato a quei soldi o che non li ritenga dovuti. Una richiesta improvvisa di una somma enorme, maturata in anni di silenzio, diventa un comportamento

sleale e contrario alla correttezza (art. 1175 e 1375 Cc), perché impone un sacrificio eccessivo e improvviso al debitore.

Questo è particolarmente vero in contesti dove la richiesta tardiva non è mossa da una reale necessità economica, ma magari da un cambiamento nei rapporti personali (come conflitti familiari), usando il diritto come strumento di ritorsione.

Il ritardo nell’agire estingue il diritto?

È importante precisare che il semplice ritardo nell’esercitare un diritto non lo estingue automaticamente (a meno che non sia caduta in prescrizione o che non ci sia una chiara rinuncia tacita). Il principio di buona fede impone a ciascuno di preservare gli interessi dell’altro, ma trova un limite: questo non deve comportare un

apprezzabile sacrificio a carico di chi agisce.

La violazione della buona fede avviene quando il ritardo nell’agire (non chiedere gli affitti) non risponde ad alcun interesse giustificato del proprietario, ma si traduce unicamente in un danno sproporzionato per l’inquilino. In questi casi, la richiesta tardiva non è tutelata perché è un revirement (un cambio di rotta) abusivo dopo aver creato un affidamento.

Quando un diritto è esercitato in modo “abusivo”?

Si ha un abusivo esercizio del diritto quando il titolare (il locatore), pur avendo formalmente ragione (il diritto al canone esiste), lo esercita:

1. con modalità non necessarie e irrispettose della correttezza (come una richiesta “in blocco” dopo anni di silenzio);
2. causando un sacrificio sproporzionato e ingiustificato all’inquilino;
3. al fine di conseguire risultati diversi da quelli per cui il diritto è stato dato (ad esempio, usare la richiesta di arretrati come ritorsione).

Nei contratti di durata come la locazione, l’abuso emerge proprio dal contrasto tra la lunga inerzia e l’improvvisa richiesta di un adempimento “progressivo” (i canoni mensili) tutto in una volta. Gli atti compiuti in “abuso del diritto” possono essere considerati inefficaci dal giudice.

L’inquilino moroso deve pagare dopo l’inizio della causa?

Quando un proprietario chiede la risoluzione del contratto per morosità, il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento (la “scarsa importanza” di cui all’art. 1455 Cc), tenendo conto anche del comportamento delle parti dopo l’inizio della causa. Nella locazione, che è un “contratto di durata”, c’è una particolarità: l’inquilino continua a usare l’immobile anche durante il processo. Per questo, il proprietario mantiene l’interesse a ricevere i pagamenti. L’inquilino, infatti, deve continuare a pagare il corrispettivo (secondo l’art. 1591 Cc) fino a quando non riconsegna effettivamente l’immobile.

Usare il deposito cauzionale è abuso del diritto?

Il

deposito cauzionale (previsto dall’art. 11, L. 392/1978) ha una funzione specifica: garantire il locatore contro eventuali danni all’immobile o specifici inadempimenti. Non è un pagamento a fondo perduto né una mensilità d’affitto. Anche qui, la buona fede è fondamentale.

Tribunale Firenze 3 giugno 2021, n. 344: un giudice ha bloccato una richiesta di risoluzione basata su una presunta morosità. Il locatore, dopo sei anni dalla firma del contratto, non aveva mai incassato l’assegno del deposito cauzionale originale. All’improvviso, ha deciso di imputare due affitti regolarmente pagati dall’inquilino a copertura del deposito (invece che del canone), per poi accusare l’inquilino di essere moroso per quegli stessi due mesi e inviare una diffida ad adempiere (art. 1454 Cc).

I giudici hanno stabilito che questo “gioco” contabile, fatto dopo tanto tempo, è un atteggiamento non improntato a correttezza e leale cooperazione. L’inadempimento (i due mesi) è stato giudicato di scarsa importanza (art. 1455 Cc), perché causato proprio dal comportamento sleale del locatore, e la risoluzione è stata negata.