Distacco riscaldamento: quali spese si pagano?

Chi si distacca dall’impianto centrale deve pagare la manutenzione straordinaria e la conservazione. Si paga anche il “consumo involontario” dovuto alle dispersioni di calore.

Il riscaldamento centralizzato è una delle voci di spesa più comuni e, spesso, più contestate all’interno di un condominio. La tentazione di “tagliare i tubi” e installare un impianto autonomo per gestire i propri consumi e orari è forte. Molti credono che, una volta completata l’operazione, l’unico costo da sostenere sarà quello della bolletta del proprio nuovo fornitore. La realtà, però, è ben diversa. Il distacco è un diritto, ma non una fuga totale dagli obblighi comuni, perché l’impianto, anche se non più utilizzato, rimane un bene condominiale. Sorge quindi spontanea la domanda: per il

distacco riscaldamento: quali spese si pagano?

Una recente sentenza (App. Napoli, sez. IV civile, sent., 21 maggio 2025, n. 2591) ha ribadito un principio fondamentale: chi si distacca continua a pagare una parte dei costi, in particolare quelli per la manutenzione e le inevitabili dispersioni di calore.

Cosa è successo nella vicenda decisa dal Tribunale?

Il caso esaminato dalla Corte d’Appello di Napoli nasce dalla decisione di una condomina di rinunciare all’impianto di riscaldamento centralizzato. Prima di procedere, la proprietaria ha agito correttamente: ha inviato una raccomandata all’amministratore comunicando la sua volontà e, aspetto fondamentale, ha allegato una

perizia tecnica. Questo documento (redatto da un geometra) attestava che il suo distacco non avrebbe creato problemi al resto dell’impianto (cioè squilibri di funzionamento) né avrebbe aumentato i costi per gli altri 59 condomini, quindi non avrebbe comportato aggravi di spesa.

Inizialmente, il condominio sembrava aver recepito la cosa, tanto che l’amministratore, dal mese successivo, aveva iniziato a calcolare le quote della condomina escludendo le spese per il riscaldamento. Il problema è sorto due anni dopo, nel 2016, quando l’assemblea ha approvato una delibera che imponeva a tutti i condomini distaccati di continuare a pagare “per intero” le quote del riscaldamento

. La condomina, dopo un tentativo di mediazione obbligatoria, ha impugnato questa decisione, ritenendola illegittima.

Quando è possibile staccarsi dall’impianto centrale?

La legge (in particolare l’art. 1118 c.c., modificato prima dalla L. n. 220/2012 e poi integrato dal D.lgs. n. 102/2014) stabilisce regole precise per la rinuncia all’utilizzo dell’impianto centralizzato. Un condomino può farlo, ma a due condizioni cumulative che deve dimostrare:

1. che dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto;
2. che dal suo distacco non derivino aggravi di spesa per gli altri condomini.

Per fornire questa prova, è indispensabile presentare una perizia tecnica

asseverata. Se questa perizia conferma l’assenza di problemi, il condomino può procedere anche senza un’autorizzazione formale dell’assemblea.

Se, al contrario, il distacco crea problemi tecnici o maggiori costi per gli altri, non può essere effettuato, a meno che non sia l’assemblea stessa ad autorizzarlo (con una maggioranza specifica).

Se l’impianto è molto vecchio e il distacco di un appartamento ai piani alti sballa la pressione dell’acqua nelle colonne montanti, oppure costringe la caldaia a lavorare molto di più (con maggiori consumi) per scaldare gli appartamenti adiacenti (che ora confinano con un appartamento “freddo”), allora si verificano squilibri e aggravi. In questo caso, il distacco non sarebbe legittimo.

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Chi si distacca quali costi deve ancora sostenere?

Questo è il punto centrale della questione. Anche quando il distacco è perfettamente legittimo (come nel caso esaminato, dove la perizia lo confermava), il condomino distaccato non è esonerato dal pagamento di tutte le spese.

La legge (e la giurisprudenza costante, vedi anche Cass. civ. n. 26185 del 08-09-2023) stabilisce che il condomino rinunciante è esonerato solo dalle spese relative al consumo (il cosiddetto “costo d’esercizio”). Resta, invece, obbligato a contribuire a due categorie di costi:

• le spese per la manutenzione straordinaria (ad esempio, la sostituzione della caldaia o una riparazione strutturale);
• le spese per la conservazione dell’impianto (ad esempio, l’adeguamento a nuove normative).

Cos’è il “consumo involontario” e perché si paga?

Oltre ai costi di manutenzione, c’è un’altra voce di spesa che il condomino distaccato deve coprire: il cosiddetto

consumo involontario. Si tratta di una quota di spesa energetica che non deriva dall’accensione dei propri termosifoni, ma dalle dispersioni di calore che sono inevitabili nel processo di fornitura.

La spiegazione di questo criterio sta nel fatto che l’acqua calda, per arrivare agli altri appartamenti, attraversa le condutture condominiali; queste tubature, passando nelle parti comuni o talvolta nello stesso appartamento del distaccato, rilasciano calore nell’edificio. Questo calore disperso contribuisce comunque al bilancio termico generale del palazzo. È, in sostanza, un costo energetico che l’impianto sostiene “involontariamente” e che va ripartito tra tutti, anche tra chi si è staccato.

Nel caso di Napoli, la stessa Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) disposta dal giudice aveva calcolato che la condomina distaccata doveva comunque contribuire per una quota (stimata nel 12,6%) proprio per coprire questi costi energetici ed evitare aggravi agli altri.

Perché il condominio ha perso l’appello?

In appello, il condominio ha tentato di difendere la sua delibera del 2016 con argomenti tecnici. Ha sostenuto, in primo luogo, che la delibera non fosse realmente “lesiva” ma solo informativa, e che quindi la condomina non avesse un “interesse ad agire” (cioè un interesse concreto a fare causa, come richiesto dall’art. 100 c.p.c.). In secondo luogo, ha accusato il giudice di primo grado di essere andato “oltre la domanda” (vizio di

ultrapetizione), perché la condomina (secondo il condominio) voleva pagare zero, mentre la legge stessa (l’art. 1118 c.c.) e la CTU avevano dimostrato che doveva pagare almeno il consumo involontario.

La Corte d’Appello ha respinto entrambe le tesi. Ha chiarito che l’espressione usata nella delibera (“continuare a corrispondere le quote per intero”) era semanticamente chiarissima e creava un danno economico evidente, giustificando pienamente l’interesse ad agire della condomina (ai sensi dell’art. 1137 c.c.). Ha inoltre stabilito che il giudice di primo grado aveva agito correttamente: la delibera è stata annullata proprio perché, imponendo il pagamento “per intero”, violava palesemente l’art. 1118 c.c., che impone ai distaccati solo i costi di manutenzione e quelli involontari.