Cambio d'uso: comporta la revisione delle tabelle millesimali?

Trasformare un’abitazione in ufficio non implica automaticamente la revisione delle tabelle millesimali. La modifica è necessaria solo se il valore cambia di oltre 1/5 per cause specifiche.

Immaginiamo che il nostro vicino, proprietario dell’appartamento sul nostro pianerottolo, decida di trasformarlo in uno studio medico o in un ufficio. Automaticamente, potremmo pensare che questo incremento di valore (o il diverso utilizzo) squilibri la suddivisione delle spese condominiali. Ma è davvero così? Il cambio d’uso comporta la revisione delle tabelle millesimali? La risposta non è così scontata come si potrebbe credere e la legge fissa paletti molto precisi prima di poter rimettere mano ai calcoli dell’edificio.

Quando è possibile modificare le tabelle millesimali?

I valori proporzionali di un condominio, cioè le tabelle millesimali che stabiliscono “quanto vale” ogni unità, sono la base per la ripartizione di molte spese. Di norma, per essere rettificati o modificati, richiedono l’accordo di tutti (l’unanimità). Tuttavia, la legge (articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile) prevede che, anche nell’interesse di un solo condòmino, sia possibile modificarle con la maggioranza (prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del Codice civile) solo in due situazioni molto precise:

1. quando si scopre che le tabelle attuali sono conseguenza di un errore di calcolo iniziale;
2. quando le mutate condizioni di una parte dell’edificio hanno alterato il valore proporzionale di un’unità immobiliare per più di un quinto (cioè oltre il 20%).

Il cambio di destinazione d’uso rientra tra le “mutate condizioni”?

Il cuore della questione è capire cosa intenda la legge per “mutate condizioni”. Il testo normativo (articolo 69, comma 1, n. 2, disp. att. c.c.) è molto specifico ed elenca le cause che possono portare a quell’alterazione di valore superiore al 20%:

• la sopraelevazione (costruire un nuovo piano sopra l’ultimo);
• l’incremento di superfici (ad esempio, chiudendo un terrazzo e creando una nuova stanza);
• l’incremento o la diminuzione delle unità immobiliari (ad esempio, fondendo due appartamenti o frazionandone uno).

Come si può notare, il semplice

Un ufficio usa di più l’ascensore: non deve pagare di più?

Spesso si pensa che un ufficio, ricevendo clienti, “usi” di più i beni comuni come l’ascensore o le scale rispetto a un’abitazione, e che quindi debba pagare di più. Bisogna però tenere presente che, generalmente, la partecipazione alle spese per l’uso di questi impianti non viene valutata in base alla destinazione d’uso di un locale. L’unico strumento che potrebbe stabilire un criterio diverso (basato sull’uso) è il regolamento condominiale contrattuale

Esistono eccezioni in cui il cambio d’uso conta?

In via puramente teorica, esiste una situazione limite. Il cambio di destinazione d’uso, se combinato con altri fattori, potrebbe dare luogo alla revisione. Questo avverrebbe se il cambio d’uso provocasse un incremento di valore della singola unità così forte da alterare per più di un quinto il valore dell’immobile rispetto alla tabella millesimale “originale”.

Immaginiamo un’unità immobiliare che, al momento della creazione delle tabelle, era accatastata come “magazzino” fatiscente e a cui, per il suo

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stato di degrado, era stato attribuito un valore irrisorio (pochissimi millesimi). Se il proprietario oggi la ristruttura completamente e la trasforma in un lussuoso ufficio, il nuovo valore potrebbe essere talmente superiore a quello originale da superare la soglia del 20% e giustificare una revisione (Cassazione 23 gennaio 2023, n. 1896).

Come agire per chiedere la revisione delle tabelle?

Per valutare se il cambio di destinazione d’uso ha davvero provocato quell’alterazione rilevante (oltre 1/5) richiesta dalla legge (ex articolo 69 disp. att. c.c.), non ci si può basare su semplici impressioni. È necessario un attento esame dei titoli di proprietà, della tabella millesimale originaria e, soprattutto, dei calcoli che furono fatti per redigerla.

La strada corretta per avviare questa verifica è che almeno due condòmini, i quali rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio (cioè 166 millesimi), richiedano ufficialmente la convocazione dell’assemblea. L’ordine del giorno sarà l’incarico a un tecnico (e forse a un legale) per valutare se esistono i presupposti per la revisione.

Se la revisione è necessaria, chi paga le spese?

Questa è una distinzione importante. Se, a seguito della perizia tecnica richiesta dall’assemblea, venisse accertata la necessità della revisione (perché si è superato il famoso “quinto”), il costo per la redazione della nuova tabella non grava sul condominio. La legge (articolo 69 disp. att. c.c.) stabilisce che il costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. In questo caso, sarebbe il proprietario dell’immobile che ha cambiato la destinazione d’uso e ha causato lo squilibrio. Attenzione: questo vale per la stesura della nuova tabella, non necessariamente per il costo della consulenza iniziale (l’incarico al tecnico) che è stata decisa dall’assemblea per la valutazione.