Da quando è valido un contratto di affitto?
La validità di una locazione decorre dal giorno della registrazione presso l’Agenzia delle Entrate o da quello indicato all’interno del contratto?
L’affitto è il contratto che permette di utilizzare un bene altrui per soddisfare una propria esigenza temporanea. Quando ha ad oggetto un immobile l’accordo deve essere necessariamente scritto e deve essere registrato, entro trenta giorni, presso l’Agenzia delle Entrate. Ciò premesso, con il presente articolo ci occuperemo di un quesito specifico: da quando è valido un contratto di affitto?
Si tratta di un quesito piuttosto diffuso in rete che prende le mosse da una constatazione pratica: spesso, quando le parti sottoscrivono l’accordo, il
Ma non solo: come anticipato, la locazione degli immobili a uso abitativo è valida solo se registrata all’Agenzia delle Entrate. L’adempimento determina anche l’inizio dell’efficace del contratto? Da quando è valido l’affitto? Approfondiamo l’argomento.
Indice
Quando è valido un contratto di affitto?
La locazione di beni immobili deve essere registrata entro trenta giorni presso l’Agenzia delle Entrate, a pena di nullità del contratto (art. 1, co. 346, l. 30 dicembre 2004, n. 311).
La nullità non incide sulla pretesa dell’erario di riscuotere comunque l’imposta di registro da entrambe le parti, obbligate in solido.
Sono esonerati dall’obbligo di registrazione le locazioni di durata inferiore a trenta giorni.
Validità ed efficacia: differenza
Per rispondere correttamente alla domanda che fornisce il titolo al presente articolo occorre intendersi sulla nozione di “invalidità” e, soprattutto, bisogna differenziarla da quella di “efficacia”.
La validità riguarda la conformità di un atto alle norme di legge che lo disciplinano; l’efficacia, invece, si riferisce alla capacità di un atto di produrre conseguenze giuridiche.
La distinzione è importante perché
Ad esempio, un contratto perfettamente valido potrebbe essere improduttivo di effetti perché subordinato al verificarsi di una condizione.
Allo stesso modo, esistono atti invalidi ma efficaci, come ad esempio la deliberazione dell’assemblea condominiale contraria alla legge (art. 1137 cod. civ.).
Da quando è valido un contratto di locazione?
Ciò chiarito, il contratto di locazione è valido tra le parti sin dal momento della sua sottoscrizione, creando un vincolo giuridico che decorre dal giorno indicato nel contratto.
La successiva registrazione entro il termine di trenta giorni serve a impedire che il contratto sia sanzionato con la nullità; ciò però non significa che, prima di questo momento, l’accordo non sia valido oppure che sia inefficace.
Se la locazione prevede la concessione dell’immobile per quattro anni a decorrere dal 1° dicembre ma il contratto è registrato solo il 15 dicembre, la validità dell’accordo decorre dal 1° dicembre, per cui il quadriennio scadrà lo stesso giorno di quatto anni dopo.
Tanto è confermato dal fatto che, secondo la legge, il contratto va registrato entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore.
In altre parole, i contratti di locazione o di affitto di beni immobili devono essere registrati entro 30 giorni dalla data più vecchia tra stipula e decorrenza.
Ciò significa che le parti possono:
- sottoscrivere una locazione, prevedendo che abbia effetto a decorrere da una data successiva alla stipula, come avviene magari quando il proprietario è in attesa che il vecchio inquilino vada via;
- sottoscrivere una locazione prevedendo che abbia effetto a decorrere da una data antecedente alla stipula, come accade quando l’inquilino si trovi già nell’immobile.
Entrambe le possibilità sono ammesse dalla legge, tant’è che fa decorrere
Dunque, la validità del contratto di locazione decorre dal momento della sottoscrizione mentre l’efficacia dalla data indicata al suo interno, cioè quella accettata dalle parti al momento della stipula.
Ciò significa che la durata dell’affitto è stabilita dall’accordo indipendentemente dalla data di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
Questo adempimento, pur rappresentando una condizione di validità del contratto, non determina l’inizio dell’efficacia della locazione, la quale è rimessa alla volontà delle parti e, nello specifico, alla data indicata all’interno del patto scritto.
In sintesi: il contratto di locazione è valido sin dalla sottoscrizione e le parti possono posticiparne gli effetti a una data successiva; la registrazione è condizione fondamentale per permettere all’accordo di conservare la sua validità.