L'assemblea condominiale può essere in un'altra città?
L’amministratore sceglie dove convocare l’assemblea. La legge (art. 66) non impone la vicinanza all’edificio. I giudici chiariscono il limite della “raggiungibilità” per evitare l’invalidità.
Aprire la busta (o l’email) della convocazione di condominio è un’abitudine. Si guardano l’ordine del giorno e la data, ma spesso si trascura il “luogo”. Di solito è la solita sala parrocchiale o lo studio dell’amministratore. Ma cosa succede se l’indirizzo indicato è in un’altra provincia? Immediatamente scatta la protesta: “È illegittimo!”. Molti condòmini sono convinti che la riunione debba tenersi, se non nell’edificio stesso, almeno nelle immediate vicinanze.
Eppure, la legge non è così rigida come si pensa. Chiedersi se
Indice
Chi decide il luogo dell’assemblea condominiale?
La scelta del luogo spetta all’
Naturalmente, nella prassi quotidiana, l’amministratore sceglie locali che siano idonei (cioè in grado di ospitare tutti in modo ordinato) e comodi. La preferenza ricade su luoghi vicini all’edificio, nella stessa città.
Si utilizzano comunemente locali privati, sale di uso pubblico, stanze messe a disposizione dalla parrocchia o, nei condòmini molto grandi, perfino sale da cinema. Se il condominio è dotato di un proprio locale idoneo (la classica “sala riunioni”), ovviamente la scelta ricadrà su quello.
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È valida una convocazione in una città diversa?
Sebbene non sia la situazione più frequente, la convocazione in un luogo diverso da quello in cui si trova l’edificio condominiale può essere perfettamente legittima. Spesso, questa scelta ha giustificazioni pratiche molto valide.
Il caso più classico è quello dei condomìni nelle località di vacanza, come le case al mare o in montagna. Spesso, l’impresa che ha costruito e venduto gli appartamenti ha la propria sede in una grande città (ad esempio Milano, mentre l’immobile è in Liguria). È molto probabile che la stragrande maggioranza dei proprietari risieda proprio a Milano. In una situazione del genere, è molto più logico e ragionevole convocare l’assemblea dove vivono i condòmini, piuttosto che costringere decine di persone a spostarsi verso la località di villeggiatura, magari in pieno inverno, per partecipare.
Quali sono i limiti al potere dell’amministratore?
Se il regolamento condominiale non dice nulla (cioè non fissa una sede obbligatoria per le riunioni), l’amministratore ha, come visto, ampia libertà. La giurisprudenza, però, ha fissato un paletto invalicabile a tutela del diritto di partecipazione di tutti.
Il luogo prescelto deve essere idoneo a consentire a tutti i condòmini di essere presenti e di partecipare in maniera ordinata alla discussione (Cass. sent. 14461/1999). Il vero limite non è la distanza in chilometri, ma la raggiungibilità. Una delibera può essere impugnata e dichiarata invalida se il luogo della riunione è “difficilmente raggiungibile” (Trib. di Oristano, sent. 451/2023). Se la scelta dell’amministratore, di fatto, impedisce a qualcuno di partecipare, quella scelta è illegittima.
Quando la riunione lontana è nulla e quando è valida?
I giudici valutano caso per caso, usando il buonsenso. È stata, ad esempio, dichiarata nulla la delibera di un condominio minimo (composto da pochissimi proprietari) che era stata fissata in una città diversa da quella dell’immobile. In quel caso, i giudici hanno specificato che non aveva alcuna importanza il fatto che l’anno prima le stesse parti si fossero incontrate lì per altri motivi (ad esempio, con i rispettivi legali). L’unico precedente che conta è la consuetudine delle assemblee condominiali (Corte app. Milano sent. 2901/2021).
Al contrario, i giudici hanno rigettato l’impugnazione di una delibera basata sulla lontananza del luogo, quando quel luogo (sebbene lontano dall’edificio) coincideva con la città di
La videoassemblea può risolvere il problema della distanza?
In conclusione, se il regolamento tace, l’assemblea può tenersi anche in un luogo diverso da quello in cui si trova il condominio. Tuttavia, le disposizioni condominiali vanno sempre applicate con ragionevolezza, per evitare problemi che sono facilmente evitabili.
Oggi, la tecnologia offre la soluzione perfetta per bilanciare il potere dell’amministratore e il diritto di partecipazione di tutti: la videoassemblea. La legge (art. 67, comma 6) ora prevede specificamente questa possibilità. La partecipazione all’assemblea in modalità di
Come si convoca un’assemblea condominiale online?
La legge (art. 66 disp. att. c.c.) ora prevede la possibilità di indire l’assemblea condominiale online (anche a partecipazione mista, con alcuni condomini in presenza), ma serve il consenso della maggioranza e una piattaforma che garantisca l’identificazione di tutti. Il verbale va poi firmato e inviato come sempre.
La legge (art. 66, comma 6, disp. att. c.c.) stabilisce che la partecipazione all’assemblea in videoconferenza è permessa anche se il regolamento condominiale non la prevede, ma solo a una condizione: che vi sia il
Attenzione: la legge parla di “maggioranza dei condòmini” (la maggioranza “delle teste”), non della totalità (unanimità). Se, invece, la possibilità di svolgere l’assemblea online è già prevista nel regolamento condominiale (approvato all’unanimità), questo consenso preventivo non è necessario e l’amministratore può convocarla direttamente in quella modalità.
Come deve essere l’avviso di convocazione?
Le regole di invio sono le stesse di sempre: l’amministratore deve usare i metodi che garantiscono la ricezione (PEC, raccomandata, fax o consegna a mano) rispettando i termini di preavviso.
La differenza fondamentale sta nel contenuto. L’avviso di convocazione, oltre a data, ora e ordine del giorno, deve indicare in modo chiaro la
“L’assemblea si terrà in modalità di videoconferenza il giorno X alle ore Y. Sarà possibile partecipare collegandosi alla piattaforma ‘Zoom’ [o ‘Meet’, ‘Teams’, ecc.] tramite il seguente link: [indirizzo web completo]”.
Chi garantisce il funzionamento tecnico dell’assemblea online?
È responsabilità dell’amministratore (che presiede o fa presiedere l’assemblea) assicurarsi che la piattaforma scelta permetta a tutti di partecipare attivamente. Il software utilizzato deve consentire:
- l’identificazione certa dei partecipanti (di solito tramite webcam);
- la possibilità di intervenire nella discussione (microfono e, magari, una chat per “prenotare la parola”);
- la possibilità di esprimere il voto in modo palese e inequivocabile;
- la possibilità di visualizzare (o almeno ricevere) i documenti discussi.
Il presidente dell’assemblea deve assicurarsi che tutti possano sentire e parlare. Se la connessione di un condomino cade ripetutamente, impedendogli di partecipare, il presidente potrebbe dover sospendere la discussione su quel punto o, nei casi più gravi, l’intera assemblea.
Come si fa l’appello e si contano le deleghe?
Questo è uno dei passaggi più delicati. Il presidente dell’assemblea (assistito dal segretario) deve, all’inizio della riunione, procedere all’appello. Poiché non c’è una presenza fisica, deve identificare chi è connesso.
Solitamente si procede con l’attivazione obbligatoria della webcam, in modo che il presidente possa riconoscere visivamente il condomino. Se non lo conosce, può chiedere di mostrare brevemente un documento di identità. È fondamentale per il calcolo del quorum (sia costitutivo che deliberativo).
Le deleghe devono essere inviate prima dell’inizio dell’assemblea (ad esempio, tramite email o PEC all’amministratore), in modo che il presidente possa verificarne la validità e sommare i millesimi del delegato a quelli del delegante.
Come si gestisce il verbale della videoassemblea?
Il verbale di una teleassemblea ha la stessa identica funzione e validità di quello di un’assemblea fisica. Il segretario (che può essere l’amministratore stesso, se non è lui il presidente) deve redigere il verbale durante la seduta.
Il verbale deve dare atto di quanto segue:
- che l’assemblea si è svolta in modalità di videoconferenza sulla piattaforma indicata;
- l’elenco dei condòmini presenti identificati personalmente in video e di quelli presenti per delega;
- il riassunto della discussione e l’esito delle votazioni (favorevoli, contrari, astenuti, con i relativi millesimi).
Una volta chiuso, il verbale deve essere firmato dal presidente e dal segretario. Può essere firmato digitalmente oppure stampato, firmato a mano e poi scannerizzato. Infine, deve essere inviato a tutti i condòmini (presenti e assenti) nei termini di legge.