Come si fa a uscire da una comproprietà?
Come funziona lo scioglimento della comunione? Cosa succede se il bene in comproprietà non è divisibile in natura?
La comproprietà è la situazione di condivisione dello stesso diritto. Si tratta di una circostanza piuttosto frequente che, tecnicamente, prende il nome di “comunione”. Questa situazione può verificarsi per volontà delle parti oppure per fattori indipendenti dalle loro intenzioni: nel primo caso, si pensi ai coniugi che acquistano casa insieme; nel secondo, a coloro che ereditano dalla stessa persona. Tranne che nelle ipotesi di comunione forzosa (è il caso del condominio), la comunione rappresenta una situazione temporanea alla quale si può porre fine. In che modo?
Indice
Cos’è la comproprietà?
Come anticipato, la comproprietà rappresenta la situazione di contitolarità dello stesso diritto; tecnicamente, è più corretto parlare di comunione.
La comproprietà può essere la scelta consapevole di due o più persone – come nell’ipotesi di acquisto in comune – oppure una conseguenza legale derivante dal verificarsi di un certo fatto, come nel caso dell’accettazione dell’eredità (comunione incidentale) o di acquisto di un’unità immobiliare in condominio (comunione forzosa).
Fatta eccezione per le ipotesi di
Si può uscire da una comproprietà?
Secondo il codice civile (art. 1111), ciascuno dei comproprietari può sempre domandare lo scioglimento della comunione; si tratta di un diritto potestativo imprescrittibile, che può essere esercitato da ogni contitolare in qualsiasi momento.
L’autorità giudiziaria può tuttavia stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l’immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri.
È altresì valido il patto con cui le parti concordano di rimanere in comunione, purché per un tempo non maggiore di
Se gravi circostanze lo richiedono, l’autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.
Lo scioglimento non è possibile nelle ipotesi di comunione forzosa imposta dalla legge.
Il caso più diffuso è quello del condominio: i condòmini non possono rinunciare alla proprietà sulle parti comuni dell’edificio né chiederne lo scioglimento, salvo ipotesi eccezionali (art. 1118 cod. civ.).
Come uscire da una comproprietà?
Per uscire da una comproprietà esistono diverse soluzioni: la cessione o la rinuncia della propria quota; un accordo di divisione con il consenso unanime delle altre parti; la richiesta di scioglimento al tribunale.
Ciascun comproprietario può cedere – gratuitamente o meno – la quota ideale che vanta sul bene in comunione; in questo modo, un’altra persona prenderà il suo posto, divenendo il nuovo comproprietario.
La cessione può essere a titolo oneroso o gratuito: nel primo caso si realizza una classica compravendita mentre nel secondo una donazione.
Il trasferimento può avvenire anche a favore di terzi estranei alla comunione; se però questa si è creata a seguito di accettazione dell’eredità, gli altri comproprietari vantano il diritto di prelazione nel senso che devono essere informati dell’intenzione di cedere la quota affinché possano acquistarla con preferenza sui soggetti esterni alla comunione (art. 732 cod. civ.).
È altresì possibile rinunciare alla propria quota, cioè abdicare totalmente alla propria fetta di proprietà: in questo modo, le quote degli altri si accrescono proporzionalmente.
Un’altra soluzione che consente di uscire dalla comproprietà è quella di stipulare un contratto di divisione con gli altri comproprietari, in modo che a ciascuno di essi sia attribuita una parte del bene condiviso.
Con il contratto di divisione ciascun proprietario vede “materializzarsi” la sua quota, che da ideale diventa concreta, cioè circoscritta a una sola porzione del bene che prima era interamente comune.
Ciò tuttavia può avvenire solo quando la cosa è comodamente divisibile in natura, cioè può essere frazionata in parti corrispondenti alle singole quote dei partecipanti (art. 1114 cod. civ.), come accade nell’ipotesi di fabbricato già suddiviso in appartamenti, ciascuno dei quali munito di ingresso indipendente.
Qualora la cosa in comune non sia comodamente divisibile, allora lo scioglimento della comunione avviene attraverso l’attribuzione di conguagli in denaro o attribuzione della cosa a un solo comproprietario, con addebito dell’eccedenza.
Nel primo caso, per ristabilire la perfetta corrispondenza tra le porzioni e le quote, si procede al versamento di conguagli in denaro tra i condividenti: colui che ha conseguito beni di valore superiore alla sua quota diventa debitore per la differenza nei confronti di coloro che hanno ricevuto porzioni di minor valore (art. 728 cod. civ.).
Nella seconda ipotesi, quando si tratta di beni non comodamente divisibili che, se frazionati, perderebbero la loro utilità, si può optare per l’
A fronte di ciò, l’assegnatario deve pagare agli altri comproprietari il valore della loro quota.
Se nemmeno questa soluzione è percorribile, non resta allora che la vendita del bene, sul cui ricavato ciascun comproprietario potrà poi rivalersi (art. 720 cod. civ.).
Nel caso di mancanza di accordo tra le parti, la strada obbligata è la divisione giudiziale: ciascun contitolare può rivolgersi all’autorità giudiziaria affinché il bene comune sia diviso, secondo le modalità sinora analizzate (attribuzione delle singole quote oppure a un solo comproprietario; vendita all’asta).
Approfondimenti
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