Vendo casa donata con Superbonus: pago plusvalenza?

La vendita di un immobile ricevuto in donazione, su cui sono stati fatti lavori con Superbonus, genera plusvalenza tassabile. L’Agenzia delle Entrate (ris. 62/2025) nega l’esenzione.

Il Superbonus ha permesso a molti di ristrutturare casa, ma ora il Fisco, per così dire, presenta il conto. Dal 1° gennaio 2024, una nuova normativa ha introdotto una stretta fiscale sulle rivendite degli immobili ristrutturati. La domanda che sorge spontanea riguarda i casi particolari: che succede se la casa non l’ho comprata, ma mi è stata regalata? Se vendo la casa donata col Superbonus, pago la plusvalenza? L’Agenzia delle Entrate (n. 62 del 30 ottobre 2025) ha sciolto ogni dubbio, e le notizie non sono buone: la

donazione non salva dalla tassa.

Come è cambiata la plusvalenza con il Superbonus?

Per capire la novità, partiamo dalla regola base. Normalmente, la legge (art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR) prevede una plusvalenza tassabile se vendi un immobile entro cinque anni dall’acquisto. Ma dal 1° gennaio 2024 è stata introdotta una norma specifica (art. 67, comma 1, lett. b-bis) del TUIR) che riguarda esclusivamente gli immobili che hanno beneficiato del

Superbonus. Questa nuova regola estende il periodo di osservazione: se vendi un immobile (sul quale hai concluso i lavori agevolati) entro dieci anni dalla fine dei lavori, la plusvalenza è imponibile.

Quali sono le eccezioni alla tassa sul Superbonus?

La nuova normativa sui dieci anni è molto rigida e, come chiarito anche dalla Circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, non fa sconti. Non importa se hai usato il 110%, il 90% o il 70%, né se hai usato la detrazione, lo sconto in fattura o la cessione del credito. La plusvalenza è sempre imponibile, con due sole, uniche eccezioni. Non si paga la tassa se l’immobile:

• è stato acquisito per successione (cioè per eredità);
• è stato adibito ad abitazione principale del venditore (o dei suoi familiari) per la maggior parte dei dieci anni successivi ai lavori.

La donazione è esclusa come la successione?

Il punto centrale è proprio questo. La legge cita solo la

successione come causa di esclusione. E la donazione? L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025, ha confermato l’interpretazione più rigida: la donazione (un atto inter vivos, cioè tra vivi) non è assimilabile alla successione (un atto mortis causa, a causa di morte). Di conseguenza, se hai ricevuto un immobile in donazione e lo vendi entro 10 anni dalla fine dei lavori Superbonus, non rientri nell’eccezione. Se non l’hai usato come abitazione principale, la plusvalenza è pienamente tassabile.

E se chi mi ha donato la casa l’aveva ereditata?

Questo è stato l’interessante caso analizzato dall’Agenzia. Una contribuente aveva ricevuto un immobile in donazione

dalla madre nel 2012. La figlia (donataria) ha poi eseguito i lavori Superbonus nel 2024 e ora intende vendere. La sua difesa? La madre (donante) aveva a sua volta ricevuto quell’immobile per successione. L’Agenzia delle Entrate ha respinto questa tesi. Ha chiarito che non ha alcuna importanza il modo in cui il donante è entrato in possesso del bene. Ciò che conta è il titolo di acquisizione del venditore (la figlia), che è una donazione, e il fatto che i lavori siano stati eseguiti da lei. Niente esenzione.

Come si calcola la “stangata” della plusvalenza Superbonus?

Qui arriva la parte più dolorosa. Normalmente, la plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita e il “costo di acquisto”, aumentato delle spese di ristrutturazione. Ma per il Superbonus 110% (se si è usata la cessione del credito o lo sconto in fattura), la regola cambia:

• se vendi entro 5 anni dalla fine dei lavori: non puoi dedurre nessun costo del Superbonus 110% dal prezzo di acquisto;
• se vendi tra i 5 e i 10 anni dalla fine dei lavori: puoi aumentare il costo di acquisto solo del 50% delle spese sostenute.

Questo meccanismo, pensato per disincentivare le speculazioni, fa schizzare la plusvalenza imponibile. Resta comunque la possibilità di scegliere, invece della tassazione ordinaria IRPEF, l’imposta sostitutiva secca al 26%.